中小房企路在何方

敖忠智

2010年，贵阳商品房年度开发建筑面积达1351.98万平方米，其中12家大型房企的开发总建筑面积占到1010.8万平方米，在销售收入方面，12家大型房企全年销售总额达242.9亿元，其他千家中小房企销售总额仅为67.78亿元，这只是贵阳中小房企艰难生存的一个缩影，贵阳楼市正上演一出强者愈强，弱者愈弱的生存竞争大戏，贵阳中小房企目前面临生死决择，最后生存的机会来自于找准位置的战略转变。为了解目前贵阳市中小房地产企业的发展状况，从2011年4月开始。由贵阳市住建局、贵阳市房协、贵州商业高等专科学校共同成立了《当前形势下贵阳中小房企生存与发展研究》科研课题组，进行了4个多月实际调查，调查方式主要采用问卷和访谈，调查结论：“土地少、规模小、融资难成为中小房企发展的主要障碍”。

一、现状：蚂蚁再多也撼不动大象

截止2011年底，在贵阳市进行注册的房地产企业共1013家，根据房企大小分类，调查后得出：贵阳符合大型房企定义的有12家，中型房企有16家，剩下的均为小型房企。在12家大型房企中，贵阳本地房企仅有中天城投集团和宏立城集团两家，在2010年房地产宏观调控以来，贵阳新增房企近百家，而新增的基本为中小房企。

虽然中小房企在数量上占据了绝对优势，但这并不代表他们在销售上和开发规模上占据有利位置，从2011年上半年销售统计中不难发现，贵阳房地产销售面积前十强企业占全市销售总量约72%，较2010年上涨了2%，十强企业优势日益加大，本地中小房地产企业的市场份额不断持续缩小，2011年上半年销售统计数据中，宏立城花果园项目以约27%的市场销售量占据榜首，与其他中小房企市场总计约27%基本持平，待中天未来方舟下半年开盘后，本地中小房企总计销售量所占百分比将进一步压缩。

事实上，自2000年以来，中天城投、宏立城的崛起，保利、新世界、世纪金源等房企大鳄进入贵阳房地产市场，千亩级土地交易、建筑面积百万平方米级大盘陆续亮相贵阳，他们以雄厚的资金实力、优越的资本平台、先进的开发管理理念、优质的人力资源配置、科学的营销组合策略和手段，极大带动和提高了贵阳房地产整体开发和建设水平、繁荣了贵阳的房地产市场，为贵阳房地产业的发展做出了巨大贡献；但在市场繁荣背后引发了新的思考，贵阳大多数房开企业长期处于不健康或亚健康生存状态，而在近期出台的宏观调控下，本地房开企业的生存和发展更显艰难。

贵阳中小房开市场份额已经从2003年70%下降到2011年不足30%，贵阳中小房开企业市场化占有率正越来越小，市场话语权已向大型房开集中，中天、宏立城、保利等大型房开已占有贵阳市场半壁江山。在对贵阳房地产企业销量研究显示，2007年，新世界、世纪金源等12家大型房企销量为建筑面积650万平方米，占据市场52.1%，到2008年，世纪城销量突破300万平方米，占市场销售总量的33%，2009年、2010年、12家大型企业的市场占有率分别突破68.3%和72.1%，本地中小房企的市场空间越来越窄，贵阳中小房企生存形势十分严峻。

二、透视：土地少、规模小、融资难成为中小房企发展障碍

1 中小房企无土地储备

调查显示：目前贵阳中小房地产企业的年开发规模主要集中在10万平方米以内（占86%），年开发规模在1万平方米以下的占12%，而目前贵阳大型房企年开发规模都在100万平方米以上，即单个中小企业的平均开发规模仅占单个大型房企平均开发规模的1—5%，近70%的中小企业无项目或无土地储备。

近年来，随着国家对土地市场调控力度的不断加大，作为一级市场的土地供应量受到严格限制，导致土地供应量减少，另一方面由于土地使用权出让“招、拍、挂”制度的实施及房地产市场价格不断上涨，导致土地出让价格不断攀升，近来的土地市场热衷于一次性大面积出让土地，同时在土地“招、拍、挂”出让中常常竞买条件过高，导致中小房企无力参与竞投，因此目前中小房企在获取土地方面正面临前所未有的挑战，举牌中难见中小房企身影。

难从一级市场获取开发用地、土地储备不足是制约中小房企发展的主要困境之一，难以从一级市场获取开发用地的原因是地价高，导致中小房企难以承受，加之企业资金不足、自身缺乏竞争力、无法与大企业抗衡，土地出让规模大、竞买条件设置过高，致使企业无法参与竞投。贵阳市有28%的中小房企目前处于土地储备不足，仅够当前开发的状况；有15%的中小房企目前土地储备基本充分，能够满足未来三年以上的开发；仅有7%的企业土地储备充分，能够满足未来五年以上的开发；另有50%的中小房企无新开发用地，处于倒闭边缘。

2 中小房企融资难

房地产行业是资金密集型行业，是融资最大的行业，因此企业融资对于房地产企业来说至关重要。从2003年中国人民银行“121”文件开始，政府开始加大对房地产金融市场的调控力度，中小房地产企业的融资状况形势显得非常严峻；此次调查显示，90%以上的房企有银行贷款或其他借款，80%的企业开发的流动资本金严重不足，中小房地产企业银行贷款总额占债务总额20%以下的占10%，贷款总额占债务总额20%-40%的占15%，贷款总额占债务总额60%-80%占27%，贷款总额占债务总额在80%以上的占61%，即中小房地产企业贷款总额占债务总额在20%以上的所占比例高达79%，这些数据表明目前中小房地产企业融资渠道单一，其融资渠道主要是通过银行贷款。

另外，国有商业银行在2010年正不断紧缩银根，收紧信贷，提高贷款门槛的授信，其授信门槛已从原来的三级房企提升到二级房企，很少有中小企业能够获取开发类贷款，另外银行从贷款资金回收的安全考虑，对大项目和回收型较强的项目关注度很高，“嫌贫爱富”现象较普遍，贷款普遍向大型企业倾斜；据了解，在2010年国有银行对贵阳房地产企业授信时，不仅授信门槛提高到二级房企，而且对抵押物要求非常苛刻，在同批授信的22家企业中，本地房企只有一家，且是贷款额度最小的一家。进入2011年，银行对房地产信贷及房地产消费信贷的风险控制进一步提升，中小企业融资将更为艰难。

中国房地产企业的成长和兴盛，一直靠的是房地产良好的金融杠杆支撑。据分析：在以往的房地产投资资金中，房开对项目投入一般可控制按3：4：3，即30%自有资金+40%销售回款+30%开发贷款；也就是说：以前一个30亿的项目，若分三期开发的话，房开仅需3个亿就能撬动项目。在政府控制开发类贷款，同时又调控房地产市场，控制房地产消费类贷款的今天，房企预期40%的销售回款和30%开发贷款无法准时到位，所以大批房企出现资金瓶颈或资金链断裂。

在本次调查的近100家本地中小房开企业中，有近54%企业因资金短缺无法获取新的土地储备；有近30%的企业因现有资本金严重不足，现有项目无法正常开工；有近70%的中小企业缺乏资金；有近12%的企业极度缺乏资金，部分中小企业采取民间高息融资方式解决资金瓶颈问题。

3 中小房企销售规模小，产品品种单一

在销售规模上，此次调查的近100家中小房企中，每年销售额在5000万以下的占21%，年销售额在5000万至1亿元的占18%，年销售额在1至3亿元的占12%，年销售额3亿元以上的占5%，连续三年基本无销售额的占44%。

导致其销售上遭遇瓶颈，根本原因在于：首先，其产品的竞争力不强。课题组在调研了近百家本地中小房企后发现，在产品策划及研发能力上，由于大多中小企业在市场运营中受到项目资源、研发人力资源及对产品研发成本等要素的控制，本地中小企业在产品策划和研发能力上偏弱，导致后期产品的竞争力严重不足。

其次，在于项目开发统筹、项目优质合作伙伴的选择和项目材料采购成本控制等方面，本地中小房企与大型房企有着较大差距。据调查，本地中小房企开发建设生产同性质、同规模房产的平均周期是大型房企的1.15倍，生存成本也接近大型企业的1.15倍；本地中小房企也普遍缺乏企业品牌贡献力，本次调查结果显示，在品牌贡献力方面：万科、中天城投、世纪金源等大型房开，其品牌对营销成果的贡献率分别达22%、18%、13%，而本地多数房开企业的品牌贡献率一般均在5%以内，甚至有部分不注意开发形象和售后服务的企业品牌贡城率为负值。

三、救急式转型开发新产品

纵观贵阳房地产起步和成长的历史，贵阳中小房企曾经是贵阳房地产企业开疆拓土的主力军和先锋队，贵阳老城区的改造，新城区建设成就的取得，都离不开本地中小房企的辛勤耕耘，有“贵阳浦东”的金阳新区快速推进，离不开第一个大组团“碧海花园”给市场以足够信心，它的开发是十多家本地中小房企独立面对挑战高风险胜利和成果的印证。贵阳中小房企，为贵阳房地产的繁荣、城市面貌的改善、贵阳人居水平的提升做出了巨大的贡献。在本地房企面临越来越严峻的生存压力时，业内专家呼吁：理应对这些群体以关注和重视，中小房企的生存空间在何处？

首先，根据贵阳2010年-2020年远景规划，其城市化率将从25%提升至45%，每年将有2%的提升，大量先富起来的农村人口将涌入贵阳，相当于未来10年将再造一个贵阳。

第二，贵阳二环的投入使用，三环的建设，轻轨快铁的规划和建设，大贵阳三环十六射线的建成和投入使用，大贵阳骨架逐渐形成，路网周边土地存量盘活，给贵阳房地产市场提供了广阔的物质空间。

第三，贵阳老城区城中村、棚户区的改造不断推进，这也将大力推进贵阳市房地产市场的进一步激活。

第四，助推贵州经济发展的“2012国发2号文件”出台，贵州发展被提升为国家发展战略的重要环节，贵州工业强省促进城市化，城市化将促进房地产的篷勃发展，从空间布局上看，按照“黔中带动、黔北提升、两翼跨越、协调共进”的原则，充分发挥黔中经济区建设以贵阳——安顺为核心，以遵义、毕节、都匀、凯里等城市为支撑的黔中经济区主体重点发展，并定位为贵州后发赶超的发动机。贵州将推进贵阳——安顺经济一体化发展，加快建设贵阳安新区，重点发展装备制造、资源深加工、战略性新兴产业和现代服务业；贵阳黔中经济区发动机定位，贵安新区空间布局将给贵阳房地产业带来巨大的产业发展空间。依托贵州自然资源和民俗资源优势，结合“2012国发2号文”导向重点发展文化地产、旅游地产、工业地产等都可能是贵阳中小房企市场发展的新方向。

据了解，目前贵阳房地产市场已出现不同于过去单纯将住宅作为主要产品的差异化新尝试，包括清镇、白云等区域内部将有大型的工业地产项目面世，落址于白云区的贵阳西部化工市场，作为贵州首个专业的化工市场，将于年底投入运行，该项目相关负责人分析，目前贵州的工业地产项目，虽然起步较晚发展水平不高，但借势“工业强省”的发展攻略和“[2012]国发2号文件”带来的工业发展机遇，未来必将大有可为，从50年代后期，白云就是贵阳传统的工业发展区域，随着工业不断发展，其设备和仓房条件更新换代，必然需要更高标准的工业园区，这是我们的机会。

“2012国发2号文件”中金阳现正新建的“西南国际贸易中心”，也是大型商业地产的大手笔。关于促进文化产业、旅游产业发展的若干意见和精神，关于低坡浅丘的利用、关于土地指标单列等行业利好政策，在不少专家看来也是对中小房企的一次机遇。贵阳山多地少，诸多房地产项目都是山地建筑，由于土地的差异化、也带来了土地利用的差异化，这给大企业房地产工业化批量生产带来困难，因此中小房企可以联系市场需求的差异化和土地利用的差异化进行差异化产品灵活开发并可以取得车小易调头的成功突破。

第五、随着城市的不断建设、城市化进程的不断加快，城市土地的需求量必然会越来越大，土地的供应会越来越紧缺；中小房企必然会面临越来越难获取土地，甚至无地开发的情况，最后走向倒闭。因此中小房企应充分认识将来无地开发如何使企业继续生存和发展的问题，解决方法就是改变目前的以短期经营、以获取收益、保值、增值的营销方式。具体方法之一就是目前在产品营销中，应考虑将位置较好的项目产品由过去的全部销售转为部分销售部份出租或全部出租经营，以使企业保持长期稳定的现金流；方法之二就是适当参与一些商业物业、旅游物业的开发和营销、同样采用出租方式进行长期经营。

第六、中小房企在迫于市场挤压向修文、开阳、息烽、清镇三县一市谋求发展和在向贵阳周边的龙里、惠水的房地产开发尚处于初期阶段，地价相对便宜，资金需求量小的市场转移外，在新的形势下也可以采取战略联盟，集聚各种优势资源实现1+1大于2；或1+1+1大于3的方式走集团化道路，从而增强中小房企的竞争力，为贵阳中小房企的振兴拓展出如花似锦的光明前程。

（作者单位：贵阳智宇房地产经纪有限责任公司）

责任编辑：弭萨