浅谈房地产开发企业成本控制

邢爱萍

摘要：近年来，我国经济飞速发展，同时，我国的企业改革也进一步深化，各大行业中房地产行业发展独树一帜，房地产行业在各大行业中发展长盛不衰。但经济的发展给房地产行业带来了前所未有的挑战。房地产行业的利润逐年紧缩，控制房地产的开发成本已成为房地产企业继续发展的必须。

关键字：房地产行业；成本控制；利润

Abstract: In recent years, China's economic developed rapidly, at the same time, the enterprise reform of our country also is deepened further and major industries of real estate industry development become an independent school, the real estate industry in major industry boom. But the economic development brought hitherto unknown challenge for the real estate industry. Real estate industry profits to crunch year after year, control of real estate development cost has become a real estate enterprise to continue to develop.

Key words: real estate industry; cost control; profit

中图分类号：TU文献标识码： A 文章编号：2095-2104（2012）01-0020-02

一．引言

最近几年，我国的经济体制进一步完善，伴随而来的是日趋激烈的市场竞争，同时房地产行业也向暴利阶段说了再见，进入了“扣”利润的时代，这种状况带来的变化就是房地产企业对开发成本和各项费用支出等成本控制提起了高度的重视，以增加利润的获得。笔者以自己多年工作经验为基础，对房地产开发的成本控制提出了策略和方法。

二．房地产开发成本构成

1、土地、土建及设备方面的费用

通过多年的统计，土地、土建及设备安装方面的费用占总体成本费用的80%左右。这些费用中土地费用是最需要关注的。房地产开发商在对一个项目是否进行前要进行许多工作，如作可行性评估，只有通过了可行性评估，确定此项目可行，有利可图，开发商才会投入资金，土地费用在里面是一个大项。

2、各种收费支出

各种收费支出主要指一些服务性费用，如项目所需的水、电、煤气等费用，这些服务性设施是必须的，如学校、医院、商店等，也是不可或缺的。这样的收费支出种类繁多，花样百出，而且很多都不可预测，并且有些项目的费用普遍偏高，其中许多收费项目是由垄断性单位执行的，企业本身无能为力。这类收费支出受外界因素影响很大，一般能占到总项目投资的10%左右，是比较不容易掌握的一部分。

3、管理及筹资费用

房地产开发行业不同于其他行业的最明显特点就是建设周期长，一个项目的完成不是三两天就可以的，伴随建设周期长而来的还有其他几个明显的特点，投资风险高、投资数额巨大。这些特点导致大多的项目都很难靠自身的资产维持，要通过贷款，建设周期长，贷款数额大，利息支出这一块就会自然的被提上桌面，由于基数很大，这也是不小的一笔支出，它的核算正确也是房地产成本开发得以控制的必要条件。

三．房地产项目开发成本控制

房地产项目成本控制贯穿于整个房地产开发项目（从立项、建设、销售到售后服务），在市场经济竞争中的地位非不容忽视。由于经济的发展，技术的创新，成本控制的重要性已经高于企业规模的扩张，成本控制成为了企业盈利的主要途径。

1、对项目决策阶段的成本的控制

决策阶段对一个项目的发展至关重要，这一阶段做的好与不好直接影响企业以后的盈利情况。在做出决策之前，要做好相关的准备工作，对项目的环境、市场、技术要求等多方面进行考察。 决策之前必须要做好可行性研究，可行性报告务必要详细、真实、有效，所包含的内容必须全面，地块基础资料、成本费用估算、利润体现安排、必须对各种市场、合作方背景等必须都包括在内，这些资料是决策者进行决策的依据，必须保证其完整性、真实性和科学性。

2、规划设计阶段的成本的控制

规划设计对工程造价影响巨大，程度已达到接近80%。因此，工程造价的控制成为房地产行业成本控制的关键所在。总体规划设计方案应首先上报规划设计方案听证会进行审查，审查通过才能进入下一个阶段，并且各个阶段末都要求出具设计预算报表，并与上一阶段进行比较，在比较中得到哪里有不足，哪里需要改进。并以此为依据编制成本控制目标，对下一阶段进行控制。以此类推形成良性循环，将对成本的减少起到重要的作用。

3、对施工这个阶段的工程造价的控制

在所有的阶段中，资金投入量最大的便是施工阶段。有效地控制施工阶段的工程造价，对一个企业的盈利来说至关重要。（1）加强现场签证，严厉打击各种不良风气，如行贿受贿等。同时，对签证的监督与审核要更加的加大力度，做到签证签发前必须要得到监理工程师的核实，确保其真实性，准确性和及时性。（2）对工程施工的招投标要做好把握，既要考虑招投标成本，又要考虑到招投标单位的实力技术问题，还要考虑到报价是否合理，尽量在减少招投标成本的基础上选择最适合本企业工程项目的单位。（3）对施工合同和索赔的管理进行强化。一方面，必须做好日常记录，为避免索赔保留有力的依据;另一方面，对合同中的每一条款都要进行仔细研，分清双方的风险和责任，从法律层面保证自己的利益不受侵害。

4、对竣工阶段的工程造价方面的控制

做事都要有头有尾，在竣工阶段我们同样要做好造价的控制。对合同条款仔细核对；检查隐蔽验收记录及施工日记；落实设计变更及签证（防止签证重复，签证莫须有问题的出现）；严格按照图纸核实工程量；严格按规定和合同来制定计费程序等等。

案例：

一、建筑物规模4幢地下1层地上12层，一梯二户，板式结构，每幢每层5个单元，平均每户建筑面积：103.75平方米，层高2.9米

备注：

不可预见费：按前四项费用的5%估算建设期贷款利息：开发商自有资金占建设资金的30%，25%建设资金来源于楼盘的滚动销售，45%来源于向银行贷款，银行贷款1—3年贷款利率为5.49%，贷款资金平均占用时间为1.5年。 三、盈亏平衡分析（销售税费8%，地下车位：10万元/个）：盈亏平衡点：49800*（1-8%）+100000*136*（1-8%）=262740000得住宅平均售价=5462元/平方米 四、结论：即如果楼盘建成后住宅商品房平均售价超过5462元/平方米，则开发项目盈利，低于5462元/平方米，则出现亏损。

五、分析假设开发商最后定价：6180元每平方。则

考文献：

[1] 黄芙萍. 城市住宅型房地产项目财务成本构成及控制分析——以福州市为例[J]. 广西财经学院学报, 2009,04.

[2] 张文保、韩晓斌. 房地产业中的成本核算与降低成本的方法[J] 山西建筑, 2009,28.