关于城市住房建设规划的分析

倪新春

【摘要】：本文以下分析了多个住房规划发展的目标地区城市，并提出了我国城市住房建设规划中目标住区和房屋建筑两个层面的经济、社会、资源环境三类目标中的不足及建议。

【关键词】宜居：住房；规划；目标：分析：建议

中图分类号： F110 文献标识码： A 文章编号：

国外住房建设规划为我们提供了很多借鉴，但值得注意的是，中外国情不同，住房建设的发展阶段不同，面临的住房问题更是千差万别，所以在吸收国外经验时也不可全盘照搬。根据住房建设规划的功能，吸收国外、国内住房建设规划目标设定中的成熟经验和教训，结合我国实情，笔者认为，城市住房建设规划的目标应包含房屋建筑、住区两个层次的社会、经济、资源环境三类目标。同时，考虑到各个城市的发展基础、水平不同，居民的年龄、来源、素质构成也不同，规划目标应根据具体状况有所选择，但必须在深入全面的调研和科学预测的基础上进行选取。

1国外住房建设规划的目标借鉴为了深入学习借鉴国外住房建设规划有关目标设定的成功经验，各国的规划案例都按国家、区域、地方三个层面选取，如美国的案例有国家层面的规划政策指引和地方层面的总体规划、乡村规划等三个层次。分析发现，尽管各国国情不同，但在规划目标的设定中都有共性的特征。

(1)社会目标。各国普遍重视对弱势群体的关怀、公共设施和服务的公平提供、满足不同类型人群需求的住房的供应、混合居住等目标。

(2)资源环境目标。关注较多的是减少住房发展对自然环境的破坏、降低土地消耗、减少交通需求以减少污染等，这些目标多隐藏在住房与各类设施的混合布局、填充式发展、鼓励棕地开发、提高开发密度等目标背后。

(3)经济目标。一般关注较多的是通过合适的住房供应，来扩大就业，集聚就业人口，促进经济发展。

1.2高度重视居住质量，关注并更加侧重社区发展目标

在上述几个有关住房的规划中，居住密度，居住区环境，居住区周边的医疗、教育、娱乐和商业等配套，社会环境，就业机会等受到更大的重视；除房屋建筑的地方特色、文化传承等方面的要求外，房屋本身的质量未涉及太多，这可能与西方国家有相关法律严格约束住房建筑质量、房屋质量普遍较高有关。如美国各类住房规划的目标时常包括：对新的和现有的住区增加公共基础设施、设备和服务，要求社区必须有学校、公园等配套设施；住房建设要为改善社区环境、建立社区精神、保护社区凝聚力、提高城市自豪感服务；提高居住质量，依照开发强度标准，为每种居住类型提供足够的生活空间；合理选择住房区位，提高交通可达性，住房要靠近就业、零售、娱乐场所和公共交通。

1.3规划以引导性为主，量化目标少且多以系统预测为依据

在所有搜集到的规划中，除乡村规划和少数分区规划中涉及到定量的住房供应数据外，多数规划以引导性为主，量化指标较少。涉及到量化指标的几个案例中，多有深入全面的调研、严谨科学的预测作为基础，预测中除了考虑人口增长外，还考虑家庭数量、人口年龄段、空房率、现有住房数量及建造年代。

2国内各城市已出台住房建设规划中提出的目标

2.1规划目标多局限为数量指标，涉及面偏窄，细分不够

除北京、上海、长沙等少数城市外，绝大多数城市设定的住房规划目标都局限为三个方面：规划期不同类型住房建设总量、规划期住房保障目标、规划期住房建设结构目标。不少城市提出了规划期人均住房面积目标，还有许多城市将各类住房建设的总量目标分解到不同的年度和区域。极少数城市提出了住房质量提升、资源节约等目标。

出现这种规划目标涉及面偏窄的现象，一方面与人们对住房建设规划的认识不足有关，更重要的可能是与我国大多数城市的住房发展阶段有关。研究发现，住房房地产阶段性发展规律是沿着生活水平提高——恩格尔系数下降、住房年支出比重上升——住房质量提高的主线运动着。因此，随着社会经济的发展，城市住房房地产的发展可依次划分为：数量型发展阶段、增量与质量并重发展阶段、居住环境总体水平发展阶段三个阶段。由于当前我国多数城市仍然处于数量型发展阶段，较为发达的城市也刚刚进入增量与质量并重发展阶段，可能因此导致人们对增量更为重视，对质量关注不够。

2.2多数规划目标过于原则，缺乏落实措施

在所有提到的目标中，除了住房建设数量目标在许多城市能够落实到年度、区块、用地之外，普遍提出的住房结构方面的目标往往很难在规划方案中找到落实措施；多数涉及到资源节约、住房质量、价格稳定等目标的规划案例中找不到落实措施。当然，也有例外，譬如在《上海市住房建设规划(2006-2010)》中系统地提出了涉及到住房建设数量、住房质量提升、旧区改造、资源节约、住房保障等多个层面的目标，并且在规划方案中也基本能够得到落实；《北京市住房建设规划(2006-2010)》的目标也在规划方案中得到了较为系统的落实。

3我国住房建设规划目标建议

3.1社会目标

(1)住区层面的社会目标。住区的位置应满足社会融合的需求，降低中低收入居民生活成本，避免人为地加重社会分层；住区配套的基础设施和公共服务设施要完善，并以多样化、分层次的服务满足不同类型居民的需求；住区房屋类型要有多样性，能满足不同收入、不同职业居民的需求。住区发展应与当地历史文脉结合，避免传统文脉肌理的断裂和城市历史风貌的破坏，体现城市地域文化和风貌特色。要不断加大住房保障工作力度，建立完善的满足中低收入家庭合理住房需求、解决城市低收入家庭和进城务工人员住房困难的住房保障体系。

3.2资源环境目标

(1)房屋建筑层面的资源环境目标。大力推进“新技术、新产品、新工艺、新材料”在住房建设中的应用，节约能源、节约用地、节约用水、节约材料和安全生产，降低住房建设和使用过程中的资源消耗和生态破坏，提高住房科技含量，建设资源节约、环境良好、特色鲜明的新型住房；要加强对存量住房的潜力挖掘，降低增量住房和用地的需求；在坚持经济、适用、美观原则的前提下，住房建设要与当地的气候特征、山水风光、文化内涵等自然及人文环境和谐统一。

(2)住区层面的资源环境目标。住区的建设要有合理的密度和容积率，实现土地的节约集约利用；住区建设要尽可能利用棕地，避免在配套不成熟地区进行大规模开发，避免对重要的自然环境功能区造成破坏；住区发展要与公共交通紧密结合，与就业岗位和公共服务、商业等配套设施相协调，降低小汽车通勤比例，缓解环境问题。

3.3经济目标

(1)房屋建筑层面的经济目标。稳定住房价格，避免房价大起大落，促使房地产市场健康稳定发展，使群众的住房资产能够实现保值增值。

住房供应的档次、数量、位置与城市的产业发展相配套，为产业发展吸引所的经济目标。需的人才和服务；住房供应的区位、数量、档次、结构、时序与城市的功能、形象、人口导入需求等相结合，为城市持续发展服务。

受调控政策约束，各类城市在住房建设结构方面的目标基本保持一致，保障目标也基本类似，住房建设的数量受城市规模的影响有较大差别，规划目标的提出往往很难看到深入系统的分析和预测，因此目标很少进行细分，国外住房规划中常见的根据不同家庭类型来优化供应结构目标的做法也没有任何一个案例涉及到，住房供应的档次、数量、位置与城市的产业发展相配套，为产业发展吸引所的经济目标。需的人才和服务；住房供应的区位、数量、档次、结构、时序与城市的功能、形象、人口导入需求等相结合，为城市持续发展服务。

参考文献(References)

（1）黄黎明.房地产发展规划研究[D].上海：同济大学，2006.