洛浦县城镇土地定级评价研究

夏地亚.斯拉木

摘要：土地定级估价是城镇土地利用的基础性工作,有利于促进土地资源的有效配置，推动经济的快速发展。本文以“土地定级与基准地价评估”软件为基础，结合洛浦县城区实际情况，对洛浦县城镇土地定级的理论方法等问题进行分析研究。

关键词：洛浦县；土地定级

中图分类号： F301.2 文献标识码： A 文章编号：

近年，我国的土地使用制度已转变成有限期、有偿、可流动的使用，土地与资本、劳动等通过不同时空自由流动，实现了优化合理的配置。随着社会经济的不断发展，土地供求矛盾尖锐、土地市场的不完善，土地投机、非法经营大量存在，造成土地资产收益严重流失[1]。科学合理的确定土地级别，建立完善的基准地价体系，规范地产市场是推进地方社会经济稳定、健康发展的重要途径[2]。

1研究区域概况

洛浦县位于新疆南部，地处昆仑山北麓，塔里木盆地西南，东经79°59'30″—81°32'18″，北纬36°30'18″—39°29'12″之间，属极度干燥的大陆性暖温带气候。县境东西宽度24.8—67.5km，南北长337.5km，县境总面积1.41万km2，全县总人口达235785人。

2土地定级的理论与方法

2.1综合土地定级的概念

综合定级是指对影响城镇土地质量的各种经济、社会、自然因素进行综合分析、按综合评价值的差异划分土地级。

城镇土地定级主要分析现状土地质量的差异，必要时，应考虑城市规划等其因素对土地级别的影响。市区非农业人口五十万以上的大城市，宜进行综合定级和分类定级；其他城镇宜进行综合定级、必要时可同时进行分类定级。洛浦县城不足三万人口，故只进行综合定级。

2.2技术方法

洛浦县土地定级的技术方法为：采用深圳凯立德开发的“土地定级与基准地价评估”软件进行计算，采用多因素综合评价法综合定级，以市场资料分析法等进行验证，在综合定级的基础上，利用市场交易资料采用收益还原法、剩余法、成本逼近法、市场比较法等估价方法，测算样本地价，用样点地价评估区域或级别基准地价，并建立配套修正体系。

2.3因素因子及权重确定

定级因素指对土地质量有较大影响并能体现土地质量区位差异的社会、经济、自然条件。

2.3.1因素因子指标体系的选择与确定

在定级因素选取原则的基础上，结合洛浦县城镇特点，采用计算机数据图件的处理手段，确定了6类与土地质量、使用价值有关的自然、经济条件，作为影响综合定级的影响因素。

基于定级因素(因子)的选取原则和因素的分析，在征询专家意见的基础上，确定洛浦县城镇土地综合定级因素因子体系（详见表1）。

表1 洛浦县城区土地定级因素体系

2.3.2定级因素（因子）权重的确定

定级因素（因子）权重的确定方法主要有特尔菲测定法、因素成对比较法或层次分析法，结合实际，洛浦县城镇选用特尔菲测定法来确定定级因素因子权重。

特尔菲测定法（Delphi方法）是根据专家的经验和主观判断，对大量无法定量分析的因素因子进行统计估算，并将估算结果告诉专家，逐步使分散的评估意见收敛，充分发挥信息反馈和信息控制的作用，最后集中在协调一致的评估结果上。特尔菲法测定的可信度较高，是系统工程中一种很重要的测定方法。

在洛浦县城镇土地定级中，采用特尔菲测定法，第一轮给专家提供背景资料和数据进行因素征询。然后对各因素进行多轮次的专家打分，并按下式计算权重值，从而得出定级因素权重值。

2.4土地定级单元的划分

定级单元是评定土地级别的基本空间单位，单元内部土地特性和区位条件基本一致。定级单元的划分方法有主导因素判定法、叠置法、动态网格法、网格法等方法。

洛浦县城镇土地定级单元的确定采用计算机辅助手段进行，土地定级时直接把城镇划分为若干面积相同的网格，一个网格代表一个定级单元。在1：5000的洛浦县城镇土地定级单元图上共划分1㎝×1㎝，(实际面积50m×50m)面积为0.25公顷的网格单元3128个。

3土地级别的划分

划分土地级别时，需了解考虑到：土地级别与土地质量优劣的对应关系基本一致；各级土地的收益有明显差别；土地级之间应渐变过渡,相邻单元之间土地级差不宜过大；保持自然地块与权属单位的完整性；级别边界应尽量采用具有地域突变特征的自然界线与人工界线。

3.1土地级别初步划分

土地级别的划分是根据土地单元的总分值，采用“总分频率曲线法”进行土地级别的划分。首先，建立一个二维坐标系，以横坐标表示单元总分值，纵坐标表示总分频数。根据总分频数直方图的起伏状况，选择突变处的总分值作为确定级别的依据。其次，确定土地级别划分的分界点：从总分频率直方图上看，Ⅰ级与Ⅱ级Ⅲ级之间有级别突变分界点，将三个突变分界点的总分值等值线落到实地时，有切割完整宗地现象，根据级别划分时应尽量不破坏完整宗地界线原则，将突变分界点破宗现象按完整宗地进行了个别调整。依据上述分析、调整的基础上，将洛浦县城镇土地定级范围内的土地划分为三级，分界点为57、36，初步形成的各级别对应的总分值区间（表4）

表4洛浦县城镇初划土地级别与总分值区间对照表

3.2初划土地级别面积计算

针对综合及商业、住宅、工业用地修正后的定级结果图，分别装入级别界线，使用MAPGIS软件量取各级别的面积。各级别面积构成如下表所示（表5）。

表5洛浦县城镇初划土地级别面积统计表

3.3定级成果分析

一级地分布于洛浦县城镇中心区。四至界线大致为：东到洛浦县双拥路、多鲁路东侧边缘，南到洛浦县军事管理区、交通局南侧围墙，西到洛浦县建设局西侧围墙，北到红桥排碱渠南侧为界，面积1.04 km2，占定级区面积的13.30%。二级地位于Ⅰ级地外围，四至界线大致为：东到依格孜艾日克路西侧，南到多鲁干渠南侧，西到县农贸市场西侧围墙，北到县农经局北侧围墙为界。面积3.02km2，占定级区面积的38.62%。三级地位于二级地外围，与本次土地定级范围界限之间，面积3.76 km2，占定级区面积的48.08%。

3.4土地级别更新分析

根据洛浦县县城发展方向和相关调查资料分析，随着洛浦县经济发展速度提高，县城规模将会扩大，土地的质量与级别也随之发生变化，总趋势是土地质量今后有一定程度的提高，级别高的土地面积将扩大，级别低的土地面积将会减少。

参考文献：

[1]范怀超,陈泉汝,罗明运,等．县域缄镇土地定级估价的理论与方法[J]．四川师范学院学报(自然科学版),1997,18(1):74．

[2]吕允福.改造古老的鄂西南茶区[J]．昆明:西南农业大学出版社,1997.51.