房地产中的工程造价管理

宋海峰 陈保东 陈国亮

摘要：要有效地控制房地产工程造价，应从组织、技术、经济、合同与信息管理等多方面采取措施，但是技术与经济相结合是控制工程造价最为有效的手段。长期以来，在我国工程建设领域，技术与经济相分离，难以有效地控制工程造价。本文从房地产工程造价的各个环节入手，探讨房地产中的工程造价管理。

关键词：

房地产；工程；造价管理

中图分类号： TU723.5 文献标识码： A 文章编号：

项目的工程造价就是项目建设的过程中全部费用的指出的综合，因此，工程造价的管理也就可以说是工程项目成本的控制。作为房地产产业，在其每个阶段的建设都需要大量的资金的投入，且其环节具有复杂性、涉及的方面比较广泛，如何加强其项目成本的控制是当前房地产业共同研究的问题。房地产工程造价控制主要体现在设计阶段、工程招投标阶段、施工管理阶段、竣工结算阶段。以下分别分析。

一、设计阶段的房地产工程造价管理

当决定实施这个项目的时候，就应当做好设计工作。因为项目的设计在项目的实施过程中起着重要的指导作用，随着市场体制发展的进步，加强工程的事前控制是所有工程造价控制的主要目标。设计阶段对工程的实施起着关键的指导作用，是事前控制的最有力的一个环节。设计的水平质量直接关系着整个工程的建设的效益，提高设计的质量，减少工程的变更。总之，在设计阶段应从下面三个方面控制：

1、提供最优的设计方案

设计阶段是把建设单位对项目的设想变成具体的方案和施工图纸的过程，设计方案首先要能表达项目定位对产品的要求，这是设计成功的第一步；其次，经济与技术相结合，在控制目标成本的原则下进行方案优化。常用优化设计方案的方法有：通过设计招标和设计方案竞选优化设计方案；运用价值工程优化设计方案；推广标准化设计，优化设计方案。

2、严格审查设计图纸。设计图纸完成后，图纸的审查也是造价控制的重要工作，设计方案是否合理，是否符合建设标准，施工工艺流程是否清晰准确，图纸有没有错漏以及是否有较强的可操作性等，设计图纸不完善或深度不够，都将导致施工阶段变更增加，从而导致工程造价增加。加强图纸会审，将工程变更的发生尽量控制在施工之前。

3、实行限额设计。项目设计的优劣将直接影响建设费用的多少和建设工期长短，同样也影响建设项目以后的使用价值和经济效益，对于一个建设项目，开发商要做到心中有数。而作为设计单位，在设计中凡是能进行定量分析的设计内容，均要通过计算，要用数据说话，充分考虑施工的可能性和经济性，在设计技术与经济分析上要改变设计完后再算账、功能决定造价的习惯作法。开发商应对设计方案提出限额设计要求，并为之创造外部条件。

二、工程招投标阶段的工程造价控制

通过招投标引进竞争机制，可以降低工程成本。对施工单位的选择应该比较慎重，因为施工队伍的优劣关系到建设单位工程造价控制的成败。选择施工队伍主要考察施工企业的建设业绩、资信情况和技术装备等。优先考虑近期建设业绩与我们欲建工程相同的施工企业，而且特别要求创此建设业绩的项目经理来出任项目经理。还要求施工队伍的资信可靠。资金不足的企业可能将工程款进行设备的投入，负债经营的企业可能将工程款充抵企业债务。这些都是造成工程款难以到位，制约工程进展，影响投资效益。再者是要求施工企业具有足够的技术实力。它不仅使施工企业自身的生产、经营实现高效、优质、低耗，也使施工企业能有实力在工程造价上给建设单位合理的优惠。同时严格掌握工程招标条件，认真编制工程标底的标书，做好评标定标工作。以中标价为基础通过谈判、协商确定合同及合理工期。工程招标应采取公开招标或邀请招标，杜绝议标或变相议标。总结两点如下：

第一，注重工程量清单的编制，做好标书审核准备。建设单位应当尽可能对清单项目的特征进行描述，要标明材料的品牌型号，每一种主要材料要提供两三个品牌以供施工单位选择。在评标之前应当做好内部标底，从而能够合理的定位报价，以实现低价中标。在对投标书的审查工作中首先要检查施工企业的资质，尤其是对项目实施的经理和施工队伍的审查，这是保证施工质量的关键。另外，建筑施工中对技术的要求比较高，因此要科学合理的分析技术因素和经济因素，防止恶意中标。在具体审查投标单位报价时，将投标单位的报价进行汇总分析与内部标底进行对比，核查是否有单价过高或过低，特别是重点研究工程量大的项目单价，尤其是施工单位采用不平衡报价日后可能产生索赔的项目应认真审核。

第二，加强合同管理。在合同中尽可能将未来会发生的情况加以约束，在特殊事件发生后，有据可依，不要做开口合同。所有变更也最好能在合同中约定处理原则及方法。在编制合同条款时，应注重有关风险权利责任的约定，将项目管理融入合同条款中，尽量将风险量化，责任明确，公正地维护双方的利益。

三、施工管理阶段的工程造价控制

施工阶段成本控制的关键，一是合理控制工程签证，二是严格审查承包商的索赔要求，三是做好材料的加工定货。由开发企业引起的变更主是设计变更、施工条件变更、进度计划变更和工程项目变更。控制变更的关键在开发商，应建立工程签证管理制度，明确工程、预算等有关部门、有关人员的职权、分工，确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生。为了确保工程签证的客观、准确，我们首先强调办理工程签证的及时性。一道工序施工完，时间久了一些细节容易忘记，如果第二道工序又将其复盖，客观的数据资料就难以甚至无法证实。对签证一般要求自发生之日起20天内办妥。其次，对签证的描述要求客观、准确，要求隐蔽签证要以图纸为依据，标明被隐蔽部位、项目和工艺、质量完成情况，如果被隐蔽部位的工程量在图纸上不确定，还要求标明几何尺寸，并附上简图。施工图以外的现场签证，必须写明时间、地点、事由、几何尺寸或原始数据，不能笼统地签注工程量和工程造价。签证发生后应根据合同规定及时处理，审核应严格执行国家定额及有关规定，经办人员不得随意变通。要加强预见性，尽量减少签证发生。预算人员要广泛掌握建材行情，在现行材料价格全部为市场价的今天，如果对材料市场价格不清楚，就无法进行工程造价管理。

四、 竣工结算阶段的工程造价控制

工程造价的合理确定是工程造价管理的重要环节，在确定工程造价时，坚持以现行的工程造价管理规定为依据，按照甲乙双方在施工合同中的约定，根据竣工图结合隐蔽签证、现场签证和设计变更进行审核计算，审查是否按图纸及合同规定全部完成工作，是否有丢、拉项工程。认真核实每一项工程变更是否真正实施，该增的增，该减的减，实事求是。

五、总结

从以上几个方面可以发现，降低工程成本事在人为。随着我国社会主义市场经济改革的不断深化，从客观上要求我们发挥主观能动性，借鉴国内外的先进经验，从根本上解决合理确定和有效控制建安工程造价的历史问题，推动我国建筑市场的健康发展。