如何计算住宅用地容积率修正系数

刘志辉

摘要：容积率，是指建筑物总面积与宗地面积之比。近年来土地出让后部分单位建设时改变容积率的情况时有发生，这是由于容积率的提高建设物总面积就越大，土地利用率就越高，开发商在较低的容积率的标准下取得国有土地使用权，在开发过程中又通过种种手段提高容积率，其行为的本质是逃避土地出让金。对于房地产行业普遍存在的这种弊端，各地方都有补缴出让金的规定。有的按原出让合同的楼面地价为标准计算应补交的土地出让金。规定这一方法的地方比较多，主要是该方法计算简单，无需再进行土地市场价格评估，成本也较低。但近几年随着土地市场价格的飙升，这一方法明显将更多的利益留给了开发商。有的按批准变更时新旧条件下的土地市场价格的差额为应补交额。有的制定类似基准地价的补交土地出让金的标准，按补交标准计算应补交额。但是这些规定都不一致，而且除了第一条都很难量化。问题出在对对容积率的修正系数确定上。我们有必要对这一问题进行探讨一下。

关键词：住宅用地；容积率；修正系数

中图分类号：[F287.8] 文献标识码：A 文章编号：

一、容积率对地价影响

（—）遵循“边际效应”。在一定的技术经济条件下，土地纯收益会随着土地投资的增加而出现由递增到递减的特点。作为城市建设用地，容积率对地价影响的报酬递增递减规律表现在：在建筑密度一定时，容积率的增加，主要引起房屋层数的增多，随房屋层数的增多，开始时由于基础工程费及地基处理费的分摊，单方造价降低；当层数达到一定值时，就需要加固基础、增加电梯、加强抗震等，单方造价由下降转为上升，而单方售价则由于建筑容量的增大造成的建筑环境质量下降而呈递减趋势。当单方售价等于单方造价时，土地收益达到最大，土地价格也达到最高，此时的容积率为最经济容积率。若继续增大容积率会因单方售价低于单方造价而使土地投资收益开始下降，地价也随之开始下降。

（二）容积率对地价的作用程度与城市规模成正相关关系。首先，城市规模大，土地集约化利用程度高，地价总体水平高，楼面地价占房屋单方开发成本比例高，通过降低楼面地价来降低房屋单方开发成本效果明显，而小城市土地集约化利用程度低，地价总体水平低，房屋开发单方成本主要受房屋单方造价影响，通过降低楼面地价降低房屋开发单方成本效果不明显，而且房屋层数达到一定数值后若继续增加层数会增加单方工程造价；另外，大城市有比较系统的城市规划资料，土地开发受规划控制比较严，而小城市规划控制一般不严格，容积率的确定往往具有随意性，许多地方没有容积率这个指标限制，或有，但控制不严，而且有的地方政府为树城市形象，往往鼓励建筑物向空中，愈高愈好，容积率在这些小城镇缺乏实际操作意义。所以，城市规模愈大，容积率对地价的影响愈明显，地价随容积率的变化幅度愈大。

（三）容积率对同一城市不同区位地价的作用程度不同。城市中心区位条件优越，土地利用集约程度、土地利用效益、土地需求量、土地稀缺程度、规划控制程度均高于其它区域，特别是城市边缘区，投资者的激烈竞争使地价随容积率变化的幅度保持或接近土地收益机制作用下的地价随容积率的变化规律；而在其他地区则随着土地利用收益、土地需求量及其稀缺程度降低，容积率对地价的作用程度随之下降。因此，容积率对地价的影响程度在同一城市表现为从中心向外围逐渐减弱。

（四）容积率对不同类型用地地价的作用程度不同。商业用地对区位条件反应最敏感，只能布局在少量区位条件优越的沿路区域，土地稀缺程度、供求矛盾比住宅、用地突出，容易形成卖方市场，众多用地者的竞争促使容积率增加产生的经济剩余主要以地价形式表现出来，归土地所有者所有；住宅用地对区位条件反应的敏感程度比商业用途弱，但比工业用地强；工业用地一般分布在城市外围，不但受区位条件影响最不敏感，而且受工艺流程的制约，在很多情况下没有容积率的限制。因此，在同一城市中，容积率对不同类型地价的影响程度由强到弱依次为商业、住宅、工业用地。

二、容积率修正系数确定

用样点地价法：

通过样点地价的统计分析确定不同容积率下样点地价与基准地价之间的比例系数，并以该比例系数适当修正综合后，编制成容积率修正系数表。容积率修正按不同区域、不同用途分别进行，以城镇规划规定的区域容积率为标准容积率修正系数。此种方法是以样点地价统计作为系数确定的依据，而且按不同区域、不同用途分别确定容积率修正系数，从方法论讲是比较合理的，现在土地市场刚刚已发育，市场地价信息较多，一般城市都具备足够的市场样点资料，可以整理统计出与不同容积率相对应的公开市场价格。

1．确定区域基准条件容积率修正系数。

首先应对同一区域范围内住宅用地的房屋层数进行实地调查，确定该区域一般条件建房屋的一般楼层层数值，以该值为基准条件，确定在该基准条件下的容积率修正系数为0，即K基＝0，K基为基准条件下的容积率修正系数。

2．确定k=0时一般楼层下的地价。

收集市场上的相关信息，分区域因素（区域位置级别、商业繁华程度、交通便捷程度、公共配套、基础配套设施、环境质量水平、城市规划限制、其他因素）个别因素（宗地面积、宗地地形、地基条件、宗地形状、宗地内外开发程度、宗地使用限制土、地剩余使用年限、其他因素）确定比较因数表；根据比较因素表，量化各个因素确定比较系数表，计算待估房地产的比准价格；根据以上的计算确定一般楼层的地价。

3．测算容积率变化对地价的影响。

利用区域内住宅楼房商品房销售资料，运用剩余法，由于容积率的不同，地价的变化情况。

计算商品房建造成本（除土地）

前期工程费

为规划、设计、项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，环境评估，临时水、电、路、场地平整费等支出

（2）建筑、安装工程费

为房屋主体部分的土建（含桩基）工程、水电安装工程、装修工程等建设发生的费用

附属公共配套费

为居住小区服务的公共设施和生活服务设施的建设费用，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理、市政公用设施。

包括总体规划要求列入小区施工图预算项目的公共停车库（棚）、水泵房、派出所、居委会、公厕、垃圾转运站、围墙等建设费用

公共设施配套费

为列入建筑安装施工图预算的项目，与主体房屋相配套的非营业性公共配套设施费用。主要包括：道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用。

（5）、政府性收费规费

市政公用基础设施配套费、新墙体基金、人防经费、消防设施建设费、散装水泥专项资金等。

(6)、开发间接费

为开发商直接经营组织、管理开发项目发生的各项费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等项支出。

（7）后期费用

前期物管费、街道交接费、环卫交接费、房屋维修基金（公共部位）、其他费用。

资金占用费

管理费

销售费用

用该楼盘销售收入扣除上述成本及该企业的平均利润得出该地块在这个楼盘容积率时的地价。

用以上的方法尽可能的多做样点。

4．不同容积率下的容积率修正系数。

利用上述有关资料，建立容积率修正系数、容积率代数式，逐项求出不同容积率条件下的相应容积率修正系数。