关于成品住房建设管理的一些思考

荣健

【摘要】毛坯房建设存在环境质量、私自改造、装修队伍良莠不齐等诸多问题，发展成品住房，不仅能够节省建筑材料，减少建筑垃圾和环境污染，而且能够提高住宅性能，保证房屋结构，确保居住安全。同时，还有利于实现建筑产品规模化、标准化、工厂化。

【关键词】 成品住房 节省建材减少污染提高性能保证结构成果普及

中图分类号： TU113.5+41文献标识码： A 文章编号：

成品住房，顾名思义是指在房屋竣工验收前所有功能空间的固定面铺装或涂饰完成，套内管线、厨房和卫生间的基本设备全部安装到位，基本达到入住条件的新建住宅。发展成品住宅，不仅能够节省建筑材料，减少建筑垃圾和环境污染，而且能够提高住宅性能，保证房屋结构，确保居住安全。同时，还有利于实现建筑产品规模化、标准化、工厂化，有利于新技术、新材料、新工艺、新设备等“四新”成果的应用普及。

成品住房开发建设工作走在前列的江苏省，早在2010年6月就出台《成品住房装修技术标准》，这是全国第一部确定有强制性条文的住房装修标准，该标准对装修设计、套内装修施工质量、产品验收、工程质量分户验收、资料归档、住房交付等都做了具体规定，而且明确了全装修商品房的推进时间表，这一标准的出台，结束了江苏省成品住房装修无标准可依的局面。2011年2月，江苏省人民政府办公厅又转发省住建厅等部门《关于加快推进成品住房开发建设的实施意见》，要求到2015年，各市中心城区的新建住房中，成品房比例至少要在40%以上。值得一提的是，从2011年起，江苏各地新建的保障性住房一律要按成品住房标准建设——墙面要粉刷过，管线及终端安装到位，厨房和卫生间基本设施得配套齐全。应该说，推广成品住宅是建设资源节约型社会的必然举措，是大势所趋，同时也是是社会进步的一种表现。

但在推广成品住宅的建设中，各地也在不同程度上遇到了阻力和困难。如：家装市场有一定误区，购房者选择时存在盲目性，且产业化设计、施工等行业发展还不成熟；同时，政府监管难度较大，对强制或部分强制性实行成品房建设顾虑重重，如担心造成房价上涨等；在装修标准的制定、施工管理及验收等方面还没有完善的监管体系，这些问题都是制约成品住宅进一步发展的瓶颈。

一、制约因素。

1、传统观念。消费观念跟不上是成品住宅推广阻力大的主要原因，手工作坊式的离散化家装模式在我国延续了几十年，出于省钱的考虑，大家习惯使用小型装修公司或“马路游击队”。据统计，家装市场真正的专业装修队伍仅承担了家庭装修市场20％的业务，其余80％则是由“马路游击队”完成的。虽然“马路游击队”工艺落后，弊病诸多，但老百姓在潜意识中已经习惯了这样的装修模式，这在一定程度上制约了成品住房的发展。

2、价格因素。近年来，受各方面因素影响，各地房价一直居高不下，在江苏，购买一套住房少则几十万，动辄上百万，在目前廉租房、经济适用房覆盖面尚不较广的情况下，购房成为老百姓最大的开支和负担，有的要倾其一生积蓄，有的要动员祖孙几代形成“合力”才能买得起，有的因此要背负几十年的债务，购房成为老百姓难以承受之重。如此情况下，房价也成为购房人最感兴趣、而又最敏感的话题。成品住房的推广势必一次性增加不少房屋售价，比如：原来40万能买到的一套毛坯房，精装修后可能要50万才能拿下，老百姓心理上、承受能力上都面临着现实问题。

二、存在问题。

1、室内环境不容忽视。近年来，随着生活水平的提高，人们对自己的居住环境的要求越来越高，但由于不合格建材充斥市场、家装市场未能规范、装潢方法不当、房主检测室内环境的意识尚未形成等因素，大部分装饰一新的房屋室内环境严重超标，而大多数房主因为知识缺乏和固有观念，忽视对房屋的室内环境（甲醛、苯、放射性和ＴＶＯＣ(总的挥发性有机物) ）进行检测，这将对房主的身体造成严重的伤害，往往造成花费大量精力和金钱装修房屋最后竟成了“引狼入室”，老百姓健康安全得不到有效保证。据有关统计数据显示，我国每年由室内空气污染引起的死亡人 数已达11．1万人，每天大约是304人。在大量的装修污染事实的面前，人们不得不深思未来的房屋装修该如何进行。

2、私自改造令人担忧。近年来，在住宅装饰装修过程中违反国家法律法规，擅自改变房屋使用功能、损坏房屋结构等情况时有发生，给住宅质量安全和使用寿命带来很大隐患。有些住户在追求舒适、幽雅的同时，对住宅进行不正确改造，给自己装修一新的房子埋下了事故隐患。目前装修中私自改造住宅的现象，在砖混结构中较多，而拆墙、开洞又是装修中的常事，住户由于知识的局限，仅从结构的局部安全考虑，甚至简单的以构件是否承重作为拆墙、开洞的依据，忽视了结构的整体性、耐久性以及抗震能力的要求；有的住户认为开门的位置不理想，就将其堵上，在其它部位打洞另行开门；有的为了达到扩大采光的目的，将起居室通向阳台门两则的墙体部分或全部拆除，导致房屋难以得到最大的整体抗弯能力，降低抗震能力；有的自装修过程中私自改水改电，这一改往往是留下用水特别是用电安全方面的一些隐患，造成漏电、漏水，极易引发质量投诉和安全事故。

3、公共部位污损严重。二次装修需要搬运各种各样、五花八门的装饰材料，装修结束后，还要清理掉装修垃圾，一趟来、一趟去，上上下下，势必导致楼梯间、过道等住宅公共部位的墙面坑坑洼洼、污损严重。如果是高层住宅，电梯间上上下下运输建筑材料和装修垃圾，也容易把电梯间给碰坏，等所有住户装修结束后，公共部位已是“不堪重负”、“未老先衰”，物业公司很难做到出资更新，室内室外一比较，造成“室内富丽堂皇，室外过于平常”的强烈反差，天天面对如此场景，住户今后的生活舒适度将大打折扣。

4、装饰装修消耗精力。房屋装修将消耗主人及其家庭成员的很多的精力，打乱正常的工作、生活秩序。因为一套房子装饰装修往往需要几个月的时间，业主要考虑我要选择装修的方案，然后要买各种各样的材料，灯具是什么样的，卫生洁具是什么样的，地面、墙面、涂料都要考虑，反复比较。另外还要去监管质量，还要去讨价还价，会消耗人很多很多的精力，在当下工作节奏和社会竞争力如此大的情况下，往往对业主的工作和身心都不利，影响工作质量。

5、装修队伍良莠不齐。目前，市场上提供家装服务的群体大致有以下三类，第一种为正规的大型的装潢公司，实力雄厚、全国连锁、部门健全，无论从规模、售后等来讲都有可靠的保证；第二种为挂靠型的小公司，聘用三五个工作人员，租赁一个小门面房就撑起所谓的“装饰公司”；第三种为俗称的“游击队”，一般为自发的、无组织的一些工头、工人，无任何的售后服务保障。正规的装潢公司价格往往较高，所以，老百姓一般会选择第三种群体，即：“游击队”式的装修队伍，“游击队”只求赚点工钱，税收全逃，没有管理费用，收费相对较低，由于缺乏质量管理与监督，“游击队”的施工质量良莠不齐，即便后期发现质量问题，往往也投诉无门。

三、成品住房建设管理的一些思考。

1、强化成品住宅开发建设的监督管理。建设单位实施成品住宅建设前，要按照有关建设管理要求，将室内装修工程连同土建工程一并申报办理质量监督手续；设计单位在建筑工程设计文件编制中要做到土建与装修设计一体化，且设计深度符合有关要求；施工、监理和检测单位要依据各自职责严格工程现场质量管理，建立装修工程施工质量控制体系和专项工程监理，确保按图施工。严格装修材料和产品进场检验，保证防火、防水性能和环保要求；严格成品住房室内环境质量验收管理，未经法定资质机构对室内空气、辐射检测合格的成品住宅不得投入使用，成品住房室内环境质量验收和竣工验收均合格后方可交付使用；规范成品住房销售管理，房管部门应规范成品住房销售行为，制订规范的销售合同文本，并将成品住房装修及室内环境综合检测的相关内容纳入《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，让老百姓有充分的知情权。

2、推广菜单式的装修模式，满足不同层次购房者的装修需求。成品住宅要获取广大市民的认可，首先是保证品质，同时要避免产品设计的单一性。所谓“萝卜青菜各有所爱”，就是说，生产商应根据不同建筑环境、不同消费群体设计生产满足美观适用条件的家居产品。一是根据住宅产品的具体情况，在保证装修质量的前提下，要积极倡导成品住房装修风格多样化，实行选择性强、适应性强的菜单式装修，努力满足购房者不同层次的装修需求。对各种档次的成品房装修进行具体规定，可分为基础装修、适当装饰、精装修、家具配套到位等不同等级，以此作为地方标准或规程制定中的依据，在具体操作中能找到权威性的根据。 二是要以人为本，充分考虑消费者的居住习惯，以满足人的需求为出发点，在空间设计和产品选择中提供更多的细节便利。

3、以点带面，全面推进成品住宅建设和发展。在推进成品住宅建设过程中，各地应因地制宜，先打造一些成品住宅样板工程或示范小区，及时召开成品住宅建设现场会，在本地区推广先进典型经验，提高社会认知度。尤其要把装修材料的选择、施工工艺的质量、室内环境的控制等精装修的长处和优点展示给老百姓，让他们看得见、摸得着、感受深，真正体会到成品住房虽然一次性增加部分房价，但那是“物有所值”。通过以点带面、点面结合的方式，以此来全面推广成品住宅的建设和发展。

4、大力培育专业成品住宅施工队伍，提高从业者队伍素质。从业者队伍素质低，是我国住宅装饰装修行业生产力发展的瓶颈。因此，加快人才培养，造就一支符合行业发展要求的从业者队伍，是保证行业生产力发展的重要工作内容。在实践中，要积极扶持一批专业成品住宅开发、设计、施工、监理队伍，鼓励先进发达地区有实力的住宅产业集团与地方企业开展广泛合作，积极培育当地成品住宅开发、设计、施工、监理队伍。支持有相关工程经验的外地企业进入本地区从事成品住宅建设；要通过专题讲座、观摩、研讨等多种形式的教育、培训，提高从业者队伍的整体素质；教育项目承包人摒弃农村小生产的传统意识，树立为消费者提供服务与收入水平相联系的观念，树立现代工业化生产的经营理念，养成产业工人的作风和习惯，这样才能保证工程的质量、安全、进度和成本处于受控状态。

5、加大宣传力度，让成品住宅深入人心。建设行政主管部门要通过电视、网络、报纸等媒体对成品住宅建设有关要求进行大力宣传。要通过举办广场咨询会形式，向群众面对面地宣传成品住宅建设政策，解答群众的疑惑，增强宣传的针对性和实效性；要通过举办成品住宅发展研讨会，宣传成品住宅理念、技术和政策，多形式、全方位地宣传成品住宅，引导居民转变传统的自主装修观念，把成品住房省时、省心、省力与毛坯房装修费钱、费心、费力作比较，使得成品住宅建设政策家喻户晓，深入民心，引导群众主动购买成品住宅。

6、成品住房市场竞争优势明显。有部分人认为推行成品住房，将变相拉动房价上涨，事实不尽然？同一套面积同样大小的毛坯房自装修与成品住房装修比较起来，由于是开发商统一装修，材料需求大，数量多，开发商可以在仓储、运输和集团化采购等方面降低很大成本，至少要节省成本20%左右，成品住房装修与毛坯房装修在价格上有优势。

五、 结束语。

推行装修一体化有利于资源节约、环境保护；有利于集中采购、降低成本；有利于强化责任、消除隐患；有利于净化市场、避免扰民；有利于工厂生产、现场组装。推进成品住宅健康发展是一项长期而艰巨的任务，需要政府部门的高度重视，制定切实有效的成品住宅推进措施，明确工作任务，积极探索成品住宅先进建设理念和产业化模式；各建设、设计、施工、监理单位应按照各自职责和高度的责任感做好成品住宅建设工作，确保完成成品住宅建设目标任务。