稳增长下的房地产市场发展

许瑾璐



稳增长下的房地产市场发展

许瑾璐

福州黎明职业技术学院

2012年，在稳中求进总基调下，关于房地产市场的发展，出现了不同的看法，有人认为房地产市场出现回暖现象，国家放松对房地产的调控；也有人认为调控正是为了使刚需得到现实满足。本文从分析房地产市场近况和国家调控政策出发，提出房地产市场的发展方向和举措，主要包括落实保障房、出台房产税、运营资源整合型城市等。

稳增长 房地产市场 刚需

2012年5月18日至20日，温家宝总理在武汉市就经济运行情况进行调研，并指出，当前我国经济运行总体平稳，经济增长仍在预期目标区间，但经济社会发展面临的国内外环境更加错综复杂。要贯彻稳中求进的总基调，正确处理保持经济平稳较快发展、调整经济结构和管理通货膨胀预期三者的关系，坚持实施积极的财政政策和稳健的货币政策，把稳增长放在更加重要的位置。

自温总理提出“把稳增长放在更加重要的位置”以来，一些人就在期待通过放松房地产调控来拉动经济增长，对房地产调控政策该如何认识和理解，稳增长下的房地产市场应该朝什么方向发展，这是首先需要解决的问题。

1 房地产市场发展近况

2012年以来，一些地方房地产市场出现成交回暖迹象，特别是5月份以来，这种迹象更加明显。这是房地产调控政策发挥作用的一种体现：通过房地产价格的调整，使更多刚性需求能够得到现实的满足。但有不少人却对此持否定的态度，在他们看来，似乎是房地产市场持续低迷才能显示出调控政策的威力。笔者以为，这种理解房地产调控政策意图的思想是错误的，必须予以纠正。

2 本轮房地产市场调控政策解读

温家宝总理指出，要稳定房地产市场调控政策，严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购政策，采取有效措施增加普通商品房供给，继续推进保障性安居工程建设，促进房地产市场平稳健康发展。

由此可见，本轮房地产调控政策主要意图有两个：一是压制投资性和投机性需求；一是为刚性需求创造更好的实现环境，其中包括房价下调、税费减免以及困难补贴等。在这轮房地产调控开始以后，市场成交快速下降，这是住房消费者等候价格下调的必然过程，但它不是房地产调控的最终目的。经过两年多的持续调整以后，目前一些房地产项目价格已逐渐达到或逼近刚需们的心理预期价位，从而使一部分刚性需求逐渐转变成现实需求，这正是房地产调控政策产生效果的一种体现。

一个长期低迷的房地产市场并不符合刚需们的利益，同时也不利于我国经济的“稳增长”。我们既不能为了稳增长而重新放松对房地产市场的调控，同时也不能为了表明房地产调控政策不改变而有意对房地产市场进行进一步的压制。

2012年以来，不少地方政府都针对房地产市场出台了一些新的规定，这些规定有的被叫停，有的则被默许。为什么会出现这种差异化的结局呢？“放松家庭拥有住房套数和户籍家庭的认定”的厦门市紧急发布声明，表示“严格执行中央关于房地产市场各项调控政策，继续实行限购不变”。上海市住房保障和房屋管理局副局长庞元也于近日公开表示，继续严格执行房地产市场调控的各项政策措施，促进上海新建住房价格稳中有降。广东省表示，近期没有新的刺激政策或救市政策。

此前，虽然中央数次强调楼市政策不动摇，可一些地方政府频频试探政策底线。据记者不完全统计，自2011年下半年来，先后有北京、上海、杭州、重庆、成都、厦门、武汉、合肥、南京、常州、吉林、中山、长春、芜湖、沈阳等近40个城市出台了不同角度的楼市微调政策。政策内容涉及限购变化、土地出让、普通住宅标准、税费优惠以及购房补贴等。

但是，在这些微调措施中，明显放松楼市调控的政策，如佛山、成都和上海等放松商品住宅限购措施，以及芜湖的扩大对购买商品住房契税补贴范围和额度等均被叫停。中国指数研究院表示，被叫停的4个城市中，3个是由于放松限购政策，可见“限购”是中央房地产调控的“政策红线”。当前房地产政策以稳定为主，以往的差别化住房信贷、税收政策和限购政策仍要继续严格实施。“明显放松楼市调控政策、打破政策稳定预期的行为仍不会被允许”。

从而可得知，被叫停的那些规定大都违背了现行房地产调控政策精神，而那些被默许的规定从表面上看好像是房地产政策的一种放松，实际上却并非如此。这些政策无非是对刚需们提供更多的便利而已：有些是给刚需照顾性补贴，有些是减轻他们的税费负担，有些则是为他们提供更加优惠的信贷条件等等。这些有利于刚性需求满足的各种举措并不违反现行调控政策精神，应该认可并支持，因为让更多的人能够拥有自己的住房正是我国房地产调控的终极目的。那些借口房地产调控不能放松而不分对象，将刚性需求和投资、投机性需求混在一起进行全面堵截，妨碍其合理释放，是一种非常错误的做法。社科院城市发展与环境研究中心原主任牛凤瑞的话也验证了这一观点：“尽管有很多不确定性因素，但我国宏观经济基本面没有发生变化。随着城市化、工业化进程加快，住房需求不可避免，刚性住房需求应该是受鼓励的，但短期内调控方向不会发生改变。”

3 推进房地产市场健康发展的有力举措

3.1 落实保障房，实现“保基本、多渠道、可持续”

国务院办公厅向全国人大常委会办公厅转报住房和城乡建设部《关于落实全国人大常委会对城镇保障性住房建设和管理工作情况报告审议意见的报告》中提出，按照全国人大常委会的审议意见，将进一步明确我国住房保障工作总体思路，努力实现“保基本、多渠道、可持续”的目标。

保基本就是根据经济发展水平、财政承受能力、资源条件和住房困难群众的承受能力等，合理确定保障范围和标准，重点保障住房困难家庭的基本住房需求。在兼顾需要与可能、公平和效率的基础上，把无力解决基本住房需求的困难家庭，逐步纳入保障范围。

多渠道就是根据住房困难家庭的经济能力、家庭人口和结构、住房供应能力等，采取实物保障和货币补贴相结合的保障方式。现阶段以实物保障为主、货币补贴为辅，当住房保障总量达到一定水平后，再逐步转为以货币补贴为主。实物保障中以发展租赁型保障性住房(包括公共租赁住房、廉租住房)为重点，适当发展购置型的保障性住房，同时加快推进各类棚户区及危旧房改造。

可持续就是坚持政府主导、政策扶持，引导社会参与，在加大公共财政投入的同时，利用各种社会资源，发挥市场机制作用，建立可持续的建设运营管理机制，提高保障性住房投资、建设、运营、维护、管理的效率。

3.2 尽快出台房产税

房产税是以房产为征税对象，按照房产的计税余值或出租房产取得的租金收入，向产权所有人征收的一种税。在我国，它并非一个新的税种，有关房产税的改革也由来已久。在2012年以来的新一轮房地产调控中，房产税的预期逐渐强化，被视为抑制房价快速上涨的重要手段之一。它将增加住房持有成本，持房者将会对成本和收益进行审慎权衡，一部分炒房者将会被迫抛售房源，这将增加市场供应，并给价格带来更大的下行压力。

从另一个角度看，房产税将会减少楼市的投机和非理性成分，逐渐挤出房地产市场的价格泡沫，使市场更多地回归由自主性需求、改善性需求决定的轨道上来，促进楼市长远平稳健康发展。

房产税的长远利好还在于：它不只是着眼于房地产业自身的调控，更具有调节居民收入分配和完善地方税收体系的功能。财政部财科所副所长白景明认为，目前我国的房产税条例是暂时性的框架，房产税改革是一个渐进的过程，下一步改革一方面是根据市场经济的发展变化完善房产税税制；另一方面，要随着财税制度改革的深化不断健全房产税税制，并针对收入分配变化格局调整房产税税制。

3.3 资源整合型城市运营

为了抢夺“刚需”客户，各地开发商都是不遗余力。但有观察人士发现，在价格之外，年轻的“刚需”购房者也很注重未来的居住舒适度，对于开发商而言，不仅要考虑“刚需”置业的第一步，更要着眼于他们未来10年乃至更长时期的需求，这就要求社会和地产商将更多的优质资源整合在“刚需”的周围，开发中小户型为主、价格合理、质量可靠，主要面向刚需们的房地产。这样的发展趋势与理念，也得到了越来越多地产商的积极响应。如作为最早提出“城市运营商”概念之一的北大资源集团提出了“资源整合型城市运营商”的企业发展定位。“既能盖房子，也能发展城市；既有调配资源、整合资源的能力，又符合国家新城镇化战略需求；既能实现企业利益，也能实现居民安居乐业的升级型开发商，才是目前转型时期国家需要的企业。”

有别于传统开发企业，定位于资源整合型城市运营商的房企，致力于城市运营区域开发和联动，实现商业价值与社会价值的统一。实现多功能复合的生态宜居新城区，这正是房地产市场发展的合理方向。

4 结语

对于当前的房地产市场，就未来一段相当长的时间来说，投资和投机性需求仍然需要严格加以抑制，任何在这方面进行松动的图谋和尝试都要坚决反对并阻止；而对于刚性需求则要采取各种手段帮助他们分期、分批地转变为现实的需求，同时还要想方设法减轻他们在购房方面的各种负担。这样，不仅房地产市场能够逐渐回归健康的轨道，也能使社会更加和谐、稳定。

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