土地业务审计方法研究

孙淑莉

(鸡西市审计局，黑龙江 鸡西 158100)

土地业务审计方法研究

孙淑莉

(鸡西市审计局，黑龙江 鸡西 158100)

在土地出让金审计中，要重点对建设用地审批，征用集体土地，国有土地使用权出让，土地出让金征收、管理、使用等土地业务开展审计和审计调查。通过审计和审计调查，揭示、查处征地、批地、用地和土地出让金的征收、管理、使用中的违法违规问题和重大损失浪费、贪污腐败和国有土地资产流失问题，发现有关土地管理与调控政策执行中存在的问题并提出相应的改进建议，规范土地市场秩序，推进经济社会可持续发展。

土地出让金；审计；方法

土地出让金是国家财政收入的主要来源。如何规范和加强土地出让金的征收、管理和使用工作,查处土地出让金中的违法违纪行为,审计部门肩负着重要的责任。

在土地出让金审计中,要重点对建设用地审批，征用集体土地，国有土地使用权出让，土地出让金征收、管理、使用等土地业务开展审计和审计调查。审计过程中要采取全面审计与重点审计相结合，卷宗分析与实地调查相结合，相关单位资料与土地资料相结合，土地业务审计与财政财务审计相结合的方法，保证审计质量。

一 围绕方案，找准切入点

在土地出让金审计中，要保证审计质量，必须找准审计切入点，确定审计方法，正确实施审计。一是紧扣审计方案找准切入点。在审计中，不能仅以财政、财务收支和出让金收支为主，应以土地政策和法规执行为主线，围绕审计方案，查找深层次问题。二是强化学习、掌握政策法规。审前要组织参审人员认真学习方案中提供的政策法规资料，了解土地有偿使用，土地一、二级市场，土地出让、划拨、转让，出让金、租金，零地价、负地价，未批先占、少批多占、征而未用，非法占用土地、转让土地，招标、拍卖、挂牌等土地业务基本概念，使参审人员在进驻被审计单位前学懂弄通、吃透土地出让金政策。三是合理分工，默契配合。审计时可以分三组进行，一组负责审计土地业务，一组审计财政和储备中心，一组审计财务收支。这样，各组在完成好各自分配工作的同时，还可以相互提供线索，反馈情况，实现资源共享、优势互补，形成合力。

二 做好审前调查，调齐审计资料

对土地业务进行审计，调取资料是关键。首先，要知道被审计单位有哪些资料，这就要求我们进行深入细致的审前调查。在进行审前调查时，不能只是调查账上的“死数字”，而是要全面调查被审计单位的科室设置、工作分工、业务流程，管理方式方法以及各科室在工作中形成的业务资料，了解土地业务与计委、建设部门、规划部门、房产部门的业务联系后，调取城市总体规划图、基准地价表、土地使用权出让台账、发放土地证台账、收取土地出让金、年租金台账、发改委发文登记簿、建设部门施工许可证台账、规划部门规划许可证台账、房产部门预售房屋台账、建设用地等级标准、使用权出让、划拨卷宗、土地利用卷宗等资料，为实施审计做好准备，为审深审透打下良好的基础。

三 采取“四个核对”，揭示未批先建、少批多占问题

在年租金审计中，将各单位三年缴纳年租金情况录入微机，利用电子表格进行筛选，对占地面积较大的单位进行分析，找出疑点单位作为延伸审计对象。具体做到四个核对：一是卷宗与财务数据核对；二是卷宗出让面积与土地证面积核对；三是土地证面积与实际测量的占地面积核对；四是省土地部门批准农用地转用面积、时间与县土地部门批准的面积、时间核对。通过核对分析发现违规办证，多批建设用地等问题。

四 分析判断，审定虚假挂牌

确认虚假挂牌，要依据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》进行分析判断。要把每宗地出让方案的制定、政府审批、出让价格、公告、挂牌、交纳竞买保证金、计委立项、合同签定、媒体公告、出让金的交纳作为审计基础资料。审计方法有三个：一是核对政府审批时间与土地部门出让土地使用权的挂牌时间；二是审查土地出让卷宗中交纳的竞买保证金与财务账上交纳的保证金的金额；三是审核公告、挂牌时限与文件规定要求。通过核对、审查、审核分析，可以从四种行为来认定虚假挂牌出让土地。一是挂牌出让前已经取得发改委的立项批文，确定了开发单位；二是未交纳竞买保证金；三是挂牌时间少于10个工作日；四是招拍挂公告时间未达到规定的20天。

五 核对财务资料与业务资料，发现违规出让土地使用权问题

一是审阅土地出让合同签订是否合规，核对合同中交纳的出让金与财务账反映的出让金收入是否一致，如发现未交齐出让金，查看土地部门是否为用地单位办理了土地使用手续。二是在财务审计中，将三年收取的出让金和竞买保证金的交纳时间和金额、项目建设单位等内容提供给业务审计人员，检查被审计单位是否按规定交纳竞买保证金。如财务账上有保证金而找不到出让卷宗的，可以调阅以前年度的卷宗，看是否有未交齐出让金而违规办理土地使用手续的问题。

六 实地察看，认定违规使用国有土地现象

根据土地出让卷宗，将发改委建设项目审批台账、建设局工程建设施工许可证台账和规划部门规划许可证台账与土地出让台账比对，把用地种类、出让宗地位置和土地等级进行分析，现场仔细察看，对号入座。通过审阅用地种类，出让宗地所属位置、土地等级因素来分析判断出让的土地是否可能改变用途。如果出让的土地的宗地图标明的位置在繁华的一类商业街区，但是以工业仓储用地或住宅用地出让的，这种情况就有可能改变用途，将工业用地改为商业用地，达到少交土地出让金的目的。因此，应把这类单位作为疑点单位，深入现场勘查，找出划拨土地未办理用地手续问题，未经批准擅自改变土地用途应交未交土地出让金问题，擅自改变容积率应交未交土地出让金问题。

七 审查台账，分析“两金”收缴

土地“两金”财务账、“两金”征收台账和发放土地使用证台账，是审计土地出让金、土地年租金交纳的重要依据，是揭示出让金、年租金征收方面存在问题的最基本、最直接的方法。单独审计土地“两金”财务账很难发现问题。通过核对，可以发现三种问题：一是发放了土地使用证但未交纳年租金的问题。二是以交纳的年租金为基数，倒挤出土地使用面积，形成少算面积、少交年租金的问题。三是降低收费标准少收年租金。这些情况主要发生在：一是个人购置破产企业的土地；二是享受优惠政策的企业；三是用地大户。主要审阅评估地价的依据是否正确，是否存在将一等地作为二、三等地来计算地价少交土地出让金或拖欠出让金的问题。我们重点审核“三账”中的用地单位和个人名称、使用土地面积、用途、土地等级、缴纳“两金”金额。通过“三账”审核，可以发现少算面积少交“两金”，降低收费标准少交“两金”，降低土地等级少收“两金”和应交未交“两金”的问题。

八 审阅合同，审计用地审批执行情况

有土地出让合同，就意味着土地部门为用地单位办理了土地使用手续。查阅合同是审计建设用地审批是否遵守了国家有关审批制度的依据。审计中，注重土地出让合同的合规性审计，重点审查有无与国家政策、法令、制度相抵触的内容，检查是否按合同规定的土地用途和土地使用条件利用土地；改变土地用途和使用条件的是否依法办理有关手续；土地出让合同变更或重新签订土地使用权出让合同，是否调整土地出让金问题。

土地出让金审计关系到国家利益和老百姓切身利益，是促进经济发展，保持社会稳定，构建和谐社会的重要保证，通过审计和审计调查，揭示、查处征地、批地、用地和土地出让金的征收、管理、使用中的违法违规问题和重大损失浪费、贪污腐败和国有土地资产流失问题，发现有关土地管理与调控政策执行中存在的问题并提出相应的改进建议，促进审计成果的利用和转化，以促进节约集约用地，规范土地市场秩序，促进依法行政，维护被征地农民和被拆迁居民的合法权益，保持社会稳定和加强廉政建设，推进经济社会可持续发展。

[1]王晓荣，孙伟航，骆哨兵.国有土地使用权出让收支审计思路和方法[J].黑河学刊,2011(7).

ClassNo.:F239.6DocumentMark：A

(责任编辑：宋瑞斌)

StudyofAuditMethodsofLandTrade

Sun Shuli

When carrying out the auditing of land leasing fees , the focus of auditing is on investigating and audit for the use of land for construction , the acquisition of the land , the transfer of state-owned land use right , the collection and management of the land leasing fees . Through the auditing of the land leasing fees , the problems concerning the transfer of the state-owned land can be corrected , the land trade can be carried out in order and the relative policies of the land usage can be implemented.

land leasing fee; audit; methods

孙淑莉，审计师，鸡西市审计局。

1672-6758(2012)07-0076-1

F239.6

A