浅谈房地产企业融资的方式

吴永茂

一、房地产业融资的概念和特征

（一）房地产业融资的概念

房地产业的融资过程是指企业在对房地产进行开发、建设、管理、经营以及服务和消费的过程中，以货币现金流通和资金信用等渠道进行企业资金的筹集和融通活动。

（二）房地产业融资的特征

1.需要大量开发资金。房地产企业是资本密集型的企业，其正常运行需要大量的开发资金，往往达到数十亿，而随着我国金融政策的宏观调控的力度增大，房地产企业对于外源性的融资需求越来越强，而企业自身仅有的资金是不能够满足房地产企业的项目开发任务。因此，为了保证房地产企业的项目开发，房地产开放商要通过其他的方式来进行企业的外源性融资。

2.以土地和房产抵押进行融资。由于土地和房产是不动产，而在我国土地资源是有限而宝贵的资源，因此土地资源的需求随着国民经济的发展而不断增加，土地与房产的价值也越来越大。房地产企业以土地和房产抵押，成为房地产企业进行企业融资的重要条件。

3.经营风险较大。房地产企业的融资面临着较大的财务风险和经营风险。由于房地产企业的项目和利润在很大程度上决定于国家的宏观政策和宏观的经济周期，企业的波动较为明显，因此如果没有把握好宏观经济政策和周期，房地产企业的融资则面临着较大的企业风险。

4.具有不确定性。在房地产项目开发的各个阶段中，不同的影响因素随时会发生变化，因此，企业的项目具有不确定性。项目开发的过程中，所投资的资金分散于整个开发的周期。在不同的阶段开发中，所运用的资金来源也不同，因此整个项目开发中，资本的结构也随时发生变化，具有不确定性。

二、房地产业融资的现状和目前主要的融资方式

（一）房地产业融资的现状

由于房地产对于金融市场有着较大的依赖性，我国房地产业传统的融资方式是以银行贷款为主，然而融资模式的单一和融资渠道的狭窄制约着房地产企业的发展。而其他的融资方式，如上市融资、基金融资、债券融资等方式所占的资金比例较小，因此不能发挥多元融资的作用。故房地产企业急需找到适合自身企业特点的多元化企业融资方式，随着世界经济格局的不断变化，以及金融危机的爆发和全球经济的不稳定，使房地产企业的融资面临着较大的融资风险，因此，如何选择较小风险的融资方式已经成为房地产企业面临的主要问题。

（二）房地产业传统融资的主要方式

1.银行贷款。房地产企业融资的主要渠道是从商业银行贷款，房地产企业贷款，包括住房的开发贷款，经济房的贷款，商业房的贷款以及一些配套设施建设的贷款。房地产企业的银行贷款在通常情况下不能用于资本金的补充，而不能用于房地产企业的土地储备项目。银行贷款有着较为严格的贷款归还期限，对于逾期不还贷款的房地产企业，银行将对其采取强制的措施。

2.上市融资。上市融资，在本质上是企业的所有者出让企业的部分股权进行上市，用以获取企业发展所需的资金，从而促进企业的项目开发和规模扩张。房地产企业的上市融资能够拓展企业的融资渠道，同时提高企业的股权流动性，当企业在经营中遇到困难时，没有强制还款的压力，能够促使企业管理者提高对企业的经营管理，建立企业的品牌和知名度，为企业的发展奠定坚实的基础。然而房地产企业进行上市融资时手续较为繁琐，很多规模较小，竞争力较弱的企业不能采取上市融资的方法，因此，上市融资对于企业的规模具有一定的局限性，在短时间内，上市融资在我国还不能顺利的实现。

3.信托融资。信托融资是房地产利用信托投资公司向投资者发行受益凭证来募集资金。信托融资的产品设计灵活，可以根据房地产企业不同的项目特点制定不同的信托产品。信托的手续灵活，较为简单，具有一定的优势，能够改善房地产企业的资本结构，优化其资产的负债结构。

4.债券投资。债券投资，即房地产企业通过向投资者发行企业的债券和债券凭证，并向投资者承诺企业将按照一定的利率支付债券利息并按条件偿还投资者的本金，用以筹措资金的方法。债券融资的融资对象较广，面向的市场也较大，然而融资资本较高。对于房地产企业，债券融资的利率较高，且对于企业的限制条件较多。因此，房地产公司通过债券方法进行融资的较少。

三、房地产业的新融资方式

1.可分离式的可转债。可分离债的本质上是可转债，而又具有分离交易的特点。发行后的可转债债券以及认沽权证有着稳定的利息，实现了股票属性和债券属性的分离。这种融资方式，对于房地产企业来说，不仅成本较低，而且上市公司通过发行这种债券可以发展长期的资金来源。

2.房地产的投资信托。房地产的投资信托指信托公司根据信托计划，和投资方签订投资合同，通过发行股票等方式受托投资方的资金，一般以契约型的信托形式或股份公司的形式出现。这种融资方法以收益凭证来在市场上融资，以房地产企业资产运营的收益作为信托投资的报酬。这种融资方式，对于房地产企业来说，不仅不受到资金筹集时间的限制，较其他方式较为稳定，而且能够获得更高回报的投资。

3.信托组合方式融资。信托组合方式的融资，经常通过信托和银行贷款的组合方式来建立房地产的项目融资，即融资的安排以信托的方式为核心，使融资模式转变为信托进行企业的前段融资，由银行进行企业融资的后端支持。这种融资方式能够引入多方面的资金，如海外资金等，同时，又能够使企业在一定的时机上市，提高企业的发展潜力。

结论:房地产企业的融资是实现企业全面长期发展的重要策略。因此，企业在进行融资的过程中，要对基本问题进行详细，客观的分析，并在既定的市场环境中，理性选择科学的融资方式和合理的融资方式组合，以实现企业的多元化投资，实现房地产企业的长期发展。

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