普及产权交易领域税收常识（之一）

□ 王泽宇

（沈阳市国家税务局，辽宁沈阳110016）

普及产权交易领域税收常识（之一）

□ 王泽宇

（沈阳市国家税务局，辽宁沈阳110016）

改革开放以来，伴随我国经济的迅速发展，我国税制也与时俱进地不断完善，税收法律、政策在制定之时，符合当时的经济社会发展形势，具有一定的时代先进性，但它会随着时间的推移逐渐落后于形势，这时就有了重新制定或修订的要求，这是历史推进和演化的过程，客观上体现为税收政策变动较为频繁。目前，我国实行的是“利用信息化为依托，纳税申报为基础，纳税服务、重点稽查”的征管模式，是将纳税、申报事务回归到纳税人，由纳税人自己负责。由于存在着税务部门掌握的信息多、纳税人掌握的信息少的信息不对称，加上税收政策修订频繁难以及时全面知悉，这种对税收政策的熟悉掌握程度不但决定了企业相对于税务机关处于强势还是弱势地位，甚至成为企业税负轻重的分水岭。熟悉政策的大企业和会计师事务所代理的企业充分享受了税收政策的优惠安排，使企业整体税负处于很低的水平，比如某些大型电厂利用国家鼓励扩大再生产的增值税优惠政策，连续多年税负为零；再比如个别规模以上钢铁企业整体税负率只有1%左右；某全国知名的大房地产企业聘用了数名税务精英当高管为其进行“纳税筹划”，将住宅项目开发的利润同步投入到商业地产的开发上，合理合法的综合运用税收政策降低了企业税负，使该企业迅速积累了巨额财富而为数众多的大部分不熟悉税法的小企业和个体户作为税务机关的行政相对人则处于弱势地位，这也是造成小企业普遍税负较高的直接原因之一。我国制定税收政策的权限主要在中央，基层税务部门主要是贯彻落实税收政策，在政策既定情况下，基层税务部门没有政策解释权。要实现信息对称，税务机关普及税收政策、让纳税人享有税收政策知情权的义务责无旁贷，但纳税人为了维护自身权益，也很有必要自发的学习、了解税收政策。普及税法，仅靠税务机关的力量是远远不够的，政府、社会、媒体都义不容辞，为的是让纳税人真正享有税收政策知情权。税。”

第一部分 契税

一、契税的征税范围是什么？

1.根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）第一条规定：“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契

2.第二条规定：“本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为：

(一)国有土地使用权出让；

(二)土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；

(三)房屋买卖；(四)房屋赠与；(五)房屋交换。

前款第二项土地使用权转让，不包括农村集体土地承包经营权的转移。”

3.根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》（财法字〔1997〕52号）第二条规定：“条例所称土地、房屋权属，是指土地使用权、房屋所有权。”

第三条规定：“条例所称承受，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。”

二、契税应纳税额是如何计算的？

根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）第五条规定：“契税应纳税额，依照本条例第3条规定的税率和第4条规定的计税依据计算征收。应纳税额计算公式：

应纳税额＝计税依据×税率应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外汇结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。”

第三条规定：“契税税率为3%—5%。契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。”

第四条规定：“契税的计税依据：

（一）国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，为成交价格；

（二）土地使用权赠与、房屋赠与，由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定；

（三）土地使用权交换、房屋交换，为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。”

三、企业公司制改造如何缴纳契税？

根据《财政部 国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税[2012]4号）规定：“一、企业公司制改造

非公司制企业，按照《中华人民共和国公司法》的规定，整体改建为有限责任公司（含国有独资公司）或股份有限公司，有限责任公司整体改建为股份有限公司，股份有限公司整体改建为有限责任公司的，对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属，免征契税。上述所称整体改建是指不改变原企业的投资主体，并承继原企业权利、义务的行为。

非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司，以其部分资产与他人组建新公司，且该国有独资企业（公司）在新设公司中所占股份超过50%的，对新设公司承受该国有独资企业（公司）的土地、房屋权属，免征契税。

国有控股公司以部分资产投资组建新公司，且该国有控股公司占新公司股份超过85%的，对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属，免征契税。上述所称国有控股公司，是指国家出资额占有限责任公司资本总额超过50%，或国有股份占股份有限公司股本总额超过50%的公司。”

四、个人购买住房如何缴纳契税？

1.根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号发布）第三条规定：“契税税率为3%—5%。

契税的适用税率，由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。”

2.根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）规定：

“五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费

为了合理引导住房建设与消费，大力发展省地型住房，在规划审批、土地供应以及信贷、税收等方面，对中小套型、中低价位普通住房给予优惠政策支持。享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。”

3.根据《财政部 国家税务总局关于首次购买普通住房有关契税政策的通知》（财税〔2010〕13号）规定：

“现对《财政部 国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）中首次购买普通住房契税优惠政策问题明确如下：

对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。”

4.根据《财政部 国家税务总局

住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）规定：

“一、关于契税政策

（一）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

征收机关应查询纳税人契税纳税记录；无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，纳税人应向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。

具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。

（二）个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。”

五、符合什么条件个人购买的住房可按1%的税率计算缴纳契税？

根据《财政部 国家税务总局 住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）规定：纳税人的申请或授权，由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，纳税人应向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。于企业改制重组若干契税政策的通知》（财税〔2008〕175号）第三条规定：“企业合并两个或两个以上的企业，依据法律规定、合同约定，合并改建为一个企业，且原投资主体存续的，对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属，免征契税。”

2.根据《国家税务总局关于企业改制重组契税政策若干执行问题的通知》

“一、关于契税政策

（一）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

征收机关应查询纳税人契税纳税记录；无记录或有记录但有疑义的，根据

具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。

（二）个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。”

六、企业合并承受原合并各方的土地、房屋权属，是否缴纳契税？

1.根据《财政部 国家税务总局关（国税发〔2009〕89号）规定：“财税〔2008〕175号文件第二、三、四条中的“企业”，是指公司制企业，包括股份有限公司和有限责任公司。”

七、哪些房产可以享受契税减免税？

1.根据《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）第六条规定：“有下列情形之一的，减征或者免征契税：

（一）国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；

（二）城镇职工按规定第一次购买公有住房的，免征；

（三）因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，酌情准予减征或者免征；

（四）财政部规定的其他减征、免征契税的项目。”

第七条规定：“经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途，不再属于本条例第6条规定的减征、免征契税范围的，应当补缴已经减征、免征的税款。”

2.根据《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税〔2008〕24号）规定：“（五）对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用住房房源的，免征契税。

（六）对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契税。”

3.根据《财政部 国家税务总局

住房和城乡建设部关于调整房地产交易环节契税 个人所得税优惠政策的通知》（财税〔2010〕94号）规定：“一、关于契税政策

（一）对个人购买普通住房，且该住房属于家庭（成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女，下同）唯一住房的，减半征收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税。

征收机关应查询纳税人契税纳税记录；无记录或有记录但有疑义的，根据纳税人的申请或授权，由房地产主管部门通过房屋登记信息系统查询纳税人家庭住房登记记录，并出具书面查询结果。如因当地暂不具备查询条件而不能提供家庭住房登记查询结果的，纳税人应向征收机关提交家庭住房实有套数书面诚信保证。诚信保证不实的，属于虚假纳税申报，按照《中华人民共和国税收征收管理法》的有关规定处理。

具体操作办法由各省、自治区、直辖市财政、税务、房地产主管部门共同制定。

（二）个人购买的普通住房，凡不符合上述规定的，不得享受上述优惠政策。”

4.根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发〔2005〕26号）规定：“五、明确享受优惠政策普通住房标准，合理引导住房建设与消费

享受优惠政策的住房原则上应同时满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要根据实际情况，制定本地区享受优惠政策普通住房的具体标准。允许单套建筑面积和价格标准适当浮动，但向上浮动的比例不得超过上述标准的20%。各直辖市和省会城市的具体标准要报建设部、财政部、税务总局备案后，在2005年5月31日前公布。”

八、出让国有土地使用权，契税计税价格如何确定？

根据《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定：“一、出让国有土地使用权的，其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

（一）以协议方式出让的，其契税计税价格为成交价格。成交价格包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等承受者应支付的货币、实物、无形资产及其他经济利益。

没有成交价格或者成交价格明显偏低的，征收机关可依次按下列两种方式确定：

1.评估价格：由政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段、同类房地产进行综合评定，并经当地税务机关确认的价格。

2.土地基准地价：由县以上人民政府公示的土地基准地价。

（二）以竞价方式出让的，其契税计税价格，一般应确定为竞价的成交价格，土地出让金、市政建设配套费以及各种补偿费用应包括在内。

二、先以划拨方式取得土地使用权，后经批准改为出让方式取得该土地使用权的，应依法缴纳契税，其计税依据为应补缴的土地出让金和其他出让费用。”

九、改变国有土地使用权出让方式是否缴纳契税？

根据《国家税务总局关于改变国有土地使用权出让方式征收契税的批复》（国税函〔2008〕662号）规定：“根据现行契税政策规定，对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的，应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。”■