严格房产调控政策 促进房价合理回归

○ 李 琦

本文作者单位为北京首都开发控股（集团）有限公司

二十多年来，中国房地产行业取得了突飞猛进的发展，为改善城市面貌和居民居住条件做出了贡献。但是，在行业快速发展的同时，也出现了无法回避的矛盾和问题，如投机盛行、泡沫严重、房价远远超出百姓实际购买能力、地方政府过度依赖土地财政、保障房建设严重滞后、分配不公等问题。针对这些问题，我国政府在《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》中指出，要“坚持政府调控和市场调节相结合，加快完善符合国情的住房体制机制和政策体系，逐步形成总量基本平衡、结构基本合理、房价与消费能力基本适应的住房供需格局，实现广大群众住有所居”，同时强调“加大保障性住房供给”，基本解决保障性住房供应不足的问题。

中央实施的调控政策，目的非常明显，就是通过抑制房地产投资投机需求，减少泡沫，促使房地产价格合理回归，保证人民群众实现“住有所居”的美好愿望，但从历史上看，调控的结果却不尽人意。

房地产历次调控为何成“空调”

为了抑制房地产投资过热、价格上涨过快的局面，自2003年开始，国务院先后多次下发通知，在土地、信贷、价格、税收等方面提出多项措施，稳定房价，保证供需平衡。但是，自2003年以紧缩信贷为主的“121号文”开始，2005年出台的“老国八条”(《关于切实稳定住房价格的通知》)与“新国八条”(《关于做好稳定住房价格工作的意见》)，2006年出台的“国六条”(《促进房地产业健康发展的六项措施》)及随后的“十五条”(《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》)，2009年12月出台的“国四条”等，基本上没有达到控制商品房价格上涨的目的。可以说，针对房地产的调控进行了8年，除了金融危机发生的2008年，国务院每一次推出通知或意见，随之而来的都是房价报复性上涨。几轮调控下来,中国房地产市场陷入到“越调越涨、越涨越调”的怪圈,使调控成为名副其实的“空调”。

房地产调控失败的主要原因，很大程度上取决于地方政府对土地财政的高度依赖。所谓土地财政，是指地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出，属于预算外收入，又叫第二财政。中国的土地财政主要依靠政府运用行政权力把集体所有或其它用途的土地整合后，进行招拍挂，通过卖地取得的土地出让金来满足财政需求。据国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上，从而使第二财政超过了第一财政。

在现行的房地产税费政策下，地方政府作为土地财政的最大受益者，对推高地价、抬高房价起到了推波助澜的作用。中央政府调控房价的政策在地方执行时遇到障碍，导致“上有政策下有对策”。

房地产泡沫对国民经济的危害

从本质上讲，房地产价格应当与居民收入和经济发展水平相适应。在国际社会，公认的合理房价是居民家庭年收入的6倍，达到10倍以上为房价过高，15倍以上为房价严重过高。当前我国绝大多数城市房价相当于居民家庭年收入的15--20倍，处于严重过高状态。

过高的房价，给国民经济和人民生活带来极大危害，主要包括：

一是导致社会资源配置不均衡。房地产价格的快速上涨，对社会经济主体投资行为产生误导，造成大量社会资源迅速向房地产业集中，而其它产业资源包括资金资源、人力资源则面临着流失的风险。随着房地产投资热潮的高涨，商品房空置量越来越大，占压了大量宝贵资金，造成社会资源的极大浪费。

二是孕育着严重的金融风险。房地产开发绝大部分来自于银行等金融机构，一旦泡沫破裂、市场崩盘，银行贷款面临无法回收的风险，不良贷款比例会大幅上升。银行信誉受到影响，势必造成金融恐慌，影响国家金融安全和社会稳定。

三是过高的房价严重削弱了居民的消费能力。住房是人类生存的必要基础条件之一。在当前通货膨胀和居民收入无法大幅增长的情况下，为了购买高价住房，人们不得不节衣缩食，削减其它方面诸如文化、旅游等支出，导致内需不足。我国在实行住房制度改革以来，消费占GDP的比重下降明显，主要原因是居民绝大部分收入被高价住房吞没了。房价过高严重削弱了居民的消费能力。

四是高房价延缓了城市化进程。城市化程度是一个国家经济发展，特别是工业生产发展的一个重要标志。未来几年是中国城市化快速发展的重要时期，必须有相应的城市住房满足需求。房价水平需要具备两个条件：城市人口可以实现房屋更新换代，新移居城市的人口可以购买到价格适宜的二手房。但现在的高房价严重抑制了城市居民和新增移民的购房需求。

另外，高房价还削弱了城市竞争力，加剧了两极分化，催生了寻租行为和严重的腐败现象。只有彻底清除房地产价格泡沫，我国国民经济才能实现长久健康发展。

新一轮调控能否实现房价合理回归

为遏制房价过快上涨，2010年4月，国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，抑制投资投机需求，加大保障房建设，拉开了新一轮房地产调控的序幕。

2011年1月26日，国务院办公厅发布《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，综合运用行政、经济手段严厉调控房地产市场。在行政措施上，限购程序继续加深，范围不断扩大，各地政府出台年度房价控制目标，实行考核问责制。经济手段上，货币政策紧缩，差别化信贷更加严厉，房产税改革取得成效。

针对部分地方为房地产调控政策“松绑”的试探行为，今年“两会”期间，温家宝总理在回答记者提问时表示：合理的房价应该是使房价与居民的收入相适应，房价与投入和合理的利润相匹配；目前房价还远远没有回到合理价位，调控不能放松。“调控不能放松”，再次表明了中央坚持房地产调控的决心，也为试图放松调控的地方政府打下“预防针”。

在此期间，北京、上海等城市领导人也相继表示，坚持房地产调控不动摇，促进房地产市场健康发展；继续遏制投资投机性购房，支持自住性、改善性购房，强化政府住房的保障责任，增加中低价位、中小套型普通住房的供给。

新一轮持续而严厉的房地产调控，能否达到房价合理回归的目的？人民群众何时才能真正实现“住有所居”？让我们拭目以待。■