关于公共住宅金融与商业住宅金融的比较

○ 顾书桂

（本文作者系上海社会科学院部门经济研究所副研究员、经济学博士）

在2007年美国次贷危机爆发以前，西方公共住宅金融与商业住宅金融并没有本质区别。美国公共住宅金融与商业住宅金融的差异不在生产领域，而在流通领域。2007年美国次贷危机爆发以后，局限于流通领域的西方公共住宅金融缺陷逐渐暴露。客观地看，局限于流通领域的西方公共住宅金融确实在一定程度上降低了消费者的财务负担，但这种降低有没有实现消费者支付能力与住宅市场价格的对接，则很令人怀疑。如果一开始消费者的收支现金流就处于失衡状态，则无论经过多长时间，消费者的收支现金流依然会处于失衡状态，这是由货币时间价值的基本原理决定的，不管它是商业住宅金融还是公共住宅金融，只要是货币价值运动就遵循这一规律。西方公共住宅金融以住宅商品化为前提，决定了政府对中低收入消费者财政转移支付规模的有限性，大批中低收入消费者在进入融资市场之前实际上已经处于收不抵支的破产境地。所以无论如何融资，他们最终逃脱破产的境地只具有偶然性，而不具有必然性。科学的公共住宅金融不可能与商业住宅金融一样，都以住宅商品化为前提，更不可能只局限于流通领域，正确比较公共住宅金融与商业住宅金融的联系与区别，是我们制定科学公共住宅金融政策的基本前提。

公共住宅金融与商业住宅金融的联系

公共住宅金融是为了适应劳动力再生产的需要，因此公共住宅金融关注住宅的使用价值而不是价值，关注的是消费者的支付能力是否与公共住宅的供给价格相衔接。公共住宅金融只能以劳动力价值为发展基础，从而区别于以住宅商品化为前提的西方公共住宅金融和商业住宅金融。公共住宅金融与商业住宅金融的共同点更多是形式上的、外在的，而差异则是内容上的、内在的。公共住宅金融与商业住宅金融的联系主要体现为：

（一）两者均是价值运动

公共住宅金融以劳动力价值为基础，商业住宅金融以商品化住宅为基础，尽管两者的支撑不同，但公共住宅金融和商业住宅金融均是以价值为核心内容的资金运动。这意味着，在住宅金融市场上，公共住宅金融和商业住宅金融只有内容上的差异，没有形式上的区别。公共住宅金融和商业住宅金融均遵循最基本的价值运动规律。

首先，公共住宅金融与商业住宅金融价格与规模均反映其各自代表的内在价值。公共住宅金融以劳动力价值为基础，商业住宅金融以商品化住宅为基础，价值是公共住宅金融和商业住宅金融价格的共同支撑。

其次，公共住宅金融与商业住宅金融的收益率均是其各自内含金融风险的函数。公共住宅金融以劳动力价值为基础，内含风险是劳动力价值实现形式即工资变动的风险。商业住宅金融以商品化住宅为基础，内含风险是商品化住宅市场价格的变化。

再次，在风险和收益率可以精确计量的前提下，公共住宅金融产品和商业住宅金融产品是可以按照一定的条件互换的。从使用价值来看，公共住宅金融与商业住宅金融经济基础的区别是很明显的。然而从价值角度考察，由于收益率是风险的函数，公共住宅金融产品和商业住宅金融产品是可以按照一定的比率等价的。

（二）两者相互促进、相互影响

商业住宅金融和公共住宅金融都是住宅金融市场的有机组成部分，它们一个侧重于效率，一个侧重于公平，相互促进，相互影响，推动了住宅金融市场的平稳发展。

第一，商业住宅金融是住宅金融市场风险最大也最活跃的组成部分。商业住宅金融以住宅商品化为基础，由于商品化住宅的市场价格受各种不确定因素的影响较多，因此商业住宅金融的风险很大。然而商业住宅金融反映住宅经济资源的优化配置，是住宅经济效率的体现和住宅经济活力的源泉。

第二，公共住宅金融是住宅金融市场风险最小也最稳健的组成部分。公共住宅金融以劳动力价值为基础，在社会保障制度相对健全的国家，劳动力价值本身的大小以及劳动力价值实现的市场条件，对公共住宅金融的影响并不大。因此，相较于商业住宅金融，公共住宅金融的风险较小，也较商业住宅金融稳健。

第三，公共住宅金融与商业住宅金融互为依托，相互促进。公共住宅金融与商业住宅金融是住宅金融市场不可分割、共存共荣的两个组成部分。商业住宅金融市场为公共住宅金融的社会公平提供经济支撑，公共住宅金融市场反过来为商业住宅金融的效率提供稳定之源。

（三）两者均用于满足居住需求的需要

与市场经济条件下收入分配两极分化的现实相对应，商业住宅金融与公共住宅金融均服从于满足社会公众居住需求的需要。

第一，公共住宅金融主要用于满足中低收入者的刚性居住需求。市场经济条件下，消费者的收入分配是两极分化的。根据支付能力、以劳动力价值为基础发展公共住宅金融，确保在不升高金融风险的前提下解决消费者的刚性居住需求，是政府政策的必然选择。

第二，商业住宅金融主要用于满足中高收入者弹性的住宅享受和发展需求。市场经济条件下，一部分收入较高的消费者购买力必然较强，他们对住宅的需求不仅在于住宅能够满足他们的生存需要，还在于住宅能够满足他们的发展和享受需要。市场上具有这种特征的住宅只能是优质住宅，是具有市场竞购特征的优质住宅。

第三，公共住宅金融与商业住宅金融在满足消费者居住需求方面存在此消彼长的对立统一关系。居住需求是刚性需求，任何一个国家都必须满足消费者这一最基本的需求。商业住宅金融通过市场途径解决消费者的居住需求，公共住宅金融通过行政途径解决消费者的居住需求。通常情况下，商业住宅金融与公共住宅金融的分界点是住宅的生产价格。

第四，公共住宅金融与商业住宅金融在满足居住需求方面的差异不是绝对的而是相对的。理论上，公共住宅金融满足的是消费者的生存需求，商业住宅金融满足的是消费者的发展和享受需求，甚至是投资与投机需求。然而，住宅的生存、发展和享受需求实践中不是截然分开的，甚至住宅的生存需求都有可能和住宅的投资与投机需求联系在一起。

公共住宅金融与商业住宅金融的这种相互融合、相互渗透，客观上要求我们在发展公共住宅金融时，要与商业住宅金融一起统筹考虑，适当安排，避免以偏概全，导致住宅金融市场发展的失衡和失控。

公共住宅金融与商业住宅金融的区别

公共住宅金融与商业住宅金融的区别主要体现在发展基础、市场风险、行为属性和经济地位的不同。

（一）公共住宅金融和商业住宅金融的发展基础不同

公共住宅金融以劳动力价值为发展基础，商业住宅金融以商品化住宅为发展基础，是公共住宅金融与商业住宅金融各自良性运行的客观要求。公共住宅金融以解决消费者的刚性居住需求为目的，解决的是消费者的劳动力顺利再生产的问题，因此公共住宅金融的发展只能与劳动力顺利再生产有关。与公共住宅金融不同，商业住宅金融的发展以商品化的住宅为基础。商业住宅金融解决的不是消费者的发展和享受需求，就是消费者的投资和投机需求。

（二）公共住宅金融和商业住宅金融的市场风险不一

公共住宅金融与商业住宅金融的发展基础不同决定了公共住宅金融与商业住宅金融各自的市场风险也不一样。公共住宅金融以劳动力价值为基础，公共住宅金融的风险当然首先体现为劳动力价值的风险。从劳动力价值的内涵以及决定因素看，劳动力价值既受客观因素的影响，也受主观因素的影响。与公共住宅金融较小的市场风险不同，商业住宅金融的市场风险较大，因为商业化住宅的市场价格波动完全取决于市场供求状况，而不会受到政府的任何非正常干扰。

（三）公共住宅金融与商业住宅金融的行为属性有别

公共住宅金融与商业住宅金融的差别归根到底是公共住宅金融与商业住宅金融行为属性的差别。商业住宅金融是一种市场现象，一种市场行为，是追求效率的市场机制的必然产物。商业住宅金融将商品化住宅作为发展前提，就是肯定住宅经济资源的市场配置原则。商业住宅金融是所有住宅金融活动中市场色彩最浓厚的，也是受政府干扰和影响最小的。公共住宅金融是一种政府现象，一种政策行为，是追求公平与稳定的政府作用的产物。无论从何种角度看，中低收入者与市场经济都是相伴生的。然而中低收入者是市场机制运行的必然结果，并不意味着市场机制就能帮中低收入者解决居住问题。中低收入者作为市场机制的失败者，必须依赖政府的干预才能解决居住问题，这是公共住宅金融产生的直接原因。

（四）公共住宅金融与商业住宅金融的经济地位不同

在追求效率的市场经济条件下，商业住宅金融始终占据主导地位，而公共住宅金融则居于基础地位。商业住宅金融的主导地位与生产力在人类社会发展中的主导地位是相一致的。商业住宅金融的主导地位，有利于住宅金融市场整体效率的提高和竞争力的增强，有利于帕累托最优基础上的住宅供求衔接，有利于住宅市场体系的完善和住宅市场的可持续发展。公共住宅金融的基础地位与市场机制的缺陷有关。公共住宅金融就是被商业住宅金融淘汰出来的消费者得到政府干预满足居住需求的一种结果和表现形式。然而，无论政府多么有效率，公共住宅金融都只能游离于商业住宅金融之外，对商业住宅金融发挥补充和保底作用，它不能干预商业住宅金融的运作，更不能取代商业住宅金融。

结论与政策

公共住宅金融与商业住宅金融既相互联系又相互区别。一方面，公共住宅金融与商业住宅金融都是价值运动，它们相互促进、相互影响，共同满足社会的居住需求；另一方面，公共住宅金融与商业住宅金融在经济基础、市场风险、行为属性与经济地位等方面都有显著不同。公共住宅金融以劳动力价值为发展基础，市场风险小，行政色彩浓厚，是住宅市场稳定与公平的基础；商业住宅金融以商品化住宅为发展基础，市场风险大，市场色彩浓厚，是住宅市场活力与效率的源泉。公共住宅金融与商业住宅金融的这种互动关系，客观上要求我们在发展住宅市场时要充分发挥两种机制的功能，实现住宅市场福利的最大化。对企业来说，参与商业住宅金融业务，需要自身承担风险；参与公共住宅金融业务，不但要弄清楚是否有政府担保，还要弄清楚政府担保是否能够最终落到实处。否则，出现美国次贷那样的危机，企业就必须为政府的滥权行为买单。