浅议限购、限贷政策下主要纠纷类型及其处理

郝飞

浅议限购、限贷政策下主要纠纷类型及其处理

郝飞∗

近年来，我国大部分城市房地产价格快速上涨，已远远超出其合理的价格区间和社会大众所能接受的范围，房地产市场成为各界关注的焦点。房地产价格的一路高歌猛进原因是多方面的，但是非基于使用需要的房地产投机和炒作行为显然是其中的一个重要推手。为此，国务院及各级地方政府陆续出台了调控房地产市场的通知，但收效甚微。直至2010年《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）及2011年《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）发布后，也就是俗称的限贷和限购政策发布后，房地产市场过热趋势才得以遏制。但另一方面，限购、限贷政策对房屋交易过户登记与住房按揭贷款的限制又引发了一系列的纠纷，对于这些纠纷的处理，实践中争议很大。本文拟结合仲裁办案实践，就限购、限贷政策下主要纠纷类型及其处理提出笔者的一些粗浅看法。

限购 限贷 情势变更 商业风险

一、因限制房屋交易过户登记而引起的纠纷

2011年1月26日，国务院办公厅下发《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（国办发[2011]1号）规定，各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市，在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。原则上对已拥有1套住房的当地户籍居民家庭、能够提供当地一定年限纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房)；对已拥有2套及以上住房的当地户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非当地户籍居民家庭、无法提供一定年限当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非当地户籍居民家庭，要暂停在本行政区域内向其售房。此后，广州等地房屋管理部门相继出台了限制办理房屋交易过户登记的规定。简言之，按照限购政策，外地居民家庭不得在本地购房，本地居民家庭只能购买2套以内住房，对于超出限制的房屋交易过户申请，房屋登记部门将不予办理。问题是，在限购政策出台前双方已经签订了房屋买卖合同，并有部分合同履行行为（如交付了部分房款或已交付了房屋等），但尚未办理交易过户手续，此时限购政策出台，房屋登记部门不予办理过户手续。一方通过仲裁或诉讼的方式主张继续履行合同，办理交易过户手续，而另一方以限购政策为由主张解除合同，应该如何处理？我们且看一则案例：

买方刘某（哈尔滨师范大学职工，哈尔滨市人）与卖方陈某及经纪方于2009年9月7日签订《房地产买卖合同》，约定刘某向陈某购买广州某小区B栋1503房，总楼价657600元。刘某应于2009年9月9日前付定金70000元，于2009年9月30日前付定金130000元，另外刘某自2009年9月15日起应代陈某支付涉案房屋的银行月供款。陈某应在2009年9月27日前交付房屋钥匙给刘某。由于涉案房屋是由陈某向开发商购买的，开发商尚未为陈某办理《房地产权证》，故双方均同意等陈某的《房地产权证》出证后，双方共同办理此次交易的过户手续，办完过户手续后，刘某向陈某结清购房尾款。签订合同后，双方履行合同，陈某于2009年9月27日将房屋钥匙及房屋交付给刘某使用，刘某对房屋进行了装修。刘某向陈某支付了购房款累计376800元（包括定金及月供款）。开发商于2011年1月18日为陈某办妥《房地产权证》。由于限购政策出台，双方因办理交易过户手续产生纠纷。刘某申请仲裁，要求继续履行双方于2009年9月7日签订的《房地产买卖合同》，陈某配合刘某到房屋登记部门办理房屋过户手续。陈某提出反请求，要求解除《房地产买卖合同》。

此案例是一个非常典型的因限购政策引发的纠纷。该案中，双方在限购政策出台前，已经签订房屋买卖合同，支付部分房款，交付了房屋且买方对房屋进行了装修和实际使用，在未办理交易过户手续前，限购政策出台，双方就房屋买卖合同应予解除还是继续履行产生纠纷。对于此案的处理，争议很大，主要有两种观点。一种观点认为，限购政策对于外地人在本地购房的限制是明确的，是钢性的。根据限购政策，双方不可能到房屋登记部门办理交易过户手续，《房地产买卖合同》事实上无法履行，故该合同应予解除。另一种观点认为，《房地产买卖合同》是双方的真实意思表示，是合法有效的合同，双方也已经履行了合同的大部分义务，尤其是买方已经对房屋进行了装修并实际使用，解除合同恢复原状不利于经济效益原则。限购政策作为临时性的国家政策，仲裁裁决及司法裁判可以在具体个案中对其予以修正和突破。

笔者支持后一观点，理由是：第一，限购政策的目的在于通过抑制不合理购房需求和限制投机方式来调控房地产市场，遏制房价过快上涨，从而促进房地产平稳健康发展。限购政策是在我国房地产投机炒作频发及部分地区房价快速上涨背景下，实施的特殊调控政策，具有临时性、地域性特点。基于正常、基本、合理的住房需求而进行的房地产交易，本身并非限购政策调控的真正对象。本案中，买卖双方已经交付房屋，而且买方已经对涉案房屋进行了装修并实际使用。没有证据显示买方购房涉案房屋存在房地产投机交易的嫌疑。从本案现有的证据来看，买方是基于基本的使用需要而购买涉案房屋。

第二，对于发挥指引和规范作用的法律、政策等规范性文件而言，不溯及既往是最基本和最起码的原则。理由显而易见，用制定在后的制度去规范、约束、禁止甚至惩罚之前的行为，会使得社会大众无所适从，人们无法明确判断自己当下的行为正确与否并对行为的风险作出合理的预见，因为在当下看来正当的行为随时存在着被随后颁布的法律或政策否定的可能，甚至还可能被惩罚。这将引起整个社会的不安定感和混乱，也不利于各种社会关系的稳定有序。因此，不溯及既往几乎是民主法治国家一致坚持且不言而喻的基本原则。然而限购政策却没有体现不溯及既往原则，这是限购政策在技术上的重大缺陷。我们知道，房屋交易是一个复杂的过程，包括签订买卖合同、支付部分购房款、交付房屋、办理涂销抵押及按揭贷款手续、支付购房尾款、交易过户登记等多个程序和阶段。限购政策没有充分考虑房屋交易时间跨度大的特点，而是简单、直接地对交易过户登记作出限制，即限购政策一出台，购房人不符合条件的交易过户登记一律不予办理。①对于交易时点的确定问题，部分地方房屋管理部门作了进一步更合理的规定，如广州市国土和房屋管理局穗国房字（2011）156号文《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》第5点规定：“交易时点按照以下标准认定：（一）在本市房地产主管部门信息系统网签合同的，以网签购房合同时间为准；（二）非网签形式签署买卖合同的以房地产交易登记部门业务收件（包括预收件和受理）时间为准；（三）没有纳入房屋管理系统的新建商品住房以在房地产交易登记部门办理预售商品房合同备案或预告登记的时间为准。”该规定将交易时点前移至网签，有效保障了已经进行网签，但未办理过户登记的交易行为，对于一手房交易有着积极作用。但由于二手房买卖大多不进行网签，因此该规定并未消除限购政策对于政策出台前的二手房交易行为的影响。如此，很多在政策出台前已经开始但尚未到达申请办理交易过户登记阶段的交易行为，同样被限制。我们充分理解，作为行政管理措施的限购政策在特殊时期采取“一刀切”的手段，将更有利于防止买卖双方通过倒签合同等方式规避限制，以确保抑制投机、调控房价的效果，但是即便如此亦不能反证限购政策对于发生在前的房屋交易行为强加干涉的正当性，因为发生在前的市场行为只需符合当时法律和政策的规定，即应被认可和保护。正是因为限购政策在朔及力上的重大缺陷，“错杀”了大批发生在前的合法的房屋交易行为，笔者认为，仲裁裁决和司法判决有权也应当在个案中对这种缺陷予以修正，以实现真正的公平正义。事实上，房地产登记机关对于裁判文书中确定的办理交易过户手续的裁判结果，将不进行是否符合限购政策的审查，而直接给予办理，也显示了行政管理部门对于司法裁判的尊重和认可。

第三，具体到本案而言，买卖双方早于2009年已经签订了《房地产买卖合同》，且自签订合同后双方一直按照合同的约定履行义务，从合同签订和履行的过程来看，涉案房屋的交易是双方的真实意思表示，符合法律规定，应当受到法律的尊重和保护。至2011年1月18日开发商为陈某办妥《房地产权证》之日，合同约定的双方办理交易过户登记手续的条件已经成就，除限购政策之外并无其他障碍。而且我们注意到，自2009年至2011年，广州市区的房价成快速上涨趋势，涉案房屋的价格已经明显超过签订合同时的价格。在此情况下，以在签订合同时双方完全无法预见的限购政策的限制为由，拒绝守约方继续履行合同，办理交易过户手续的请求，而强行解除合同，将导致实质上的不公平、不正当。无论如何，限购政策不应成为违约方违反合同并因此获利的借口。

综上所述，笔者认为，在我国房地产价格不理性快速上涨的特殊时期，限购政策作为重要的调控手段有其必要性，也发挥了重要作用，但亦有其缺陷，仲裁裁决与司法判决应当在个案中，结合具体案情，对这种缺陷予以适当修正，以实现真正的公平正义。但应强调的是，仲裁和诉讼过程中对于具体案情，尤其是对交易的真实性的审查和判断格外重要。如前所述，限购政策采取“一刀切”的方式，最主要的是为防止买卖双方通过倒签合同方式规避限制。同样，在仲裁和诉讼过程中，买卖双方互相配合，倒签合同、伪造合同履行行为，以期通过司法裁判的方式达到房屋交易过户目的的情况也难免会出现。因此，仲裁庭或审判庭在具体个案的审查中，应当充分结合双方当事人的身份、合同的具体约定、具体履行情况、双方提供证据的关联性、合理性以及双方在庭上的表现等诸多因素，对交易的真实性作出审慎判断。对于违反常理，有意规避限购政策的行为应坚决制止，绝不可使仲裁或诉讼成为当事人规避限购政策的有效通道。

二、因银行不批准按揭贷款申请或要求提高首付比例而引起的纠纷

相对于限购政策，限贷政策出台得更早。在2010年，国务院就下发了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），规定对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高，具体由商业银行根据风险管理原则自主确定。随后，广州市下发《关于贯彻住建部等部委宏观调控政策促进我市房地产持续健康发展的意见》（穗国房字[2010]1311号），进一步规定各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套以上住房贷款；对不能提供1年以上当地纳税证明或者社会保险交纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。2011年1月，国办发[2011]1号文又进一步提高第二套住房首付比例，规定对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。可见，自2010年起国家一直在不断调整住房按揭贷款政策，简言之，至2011年1月后，第一套房按揭贷款首付比例不低于30%，第二套房按揭贷款首付比例不低于60%，停止第三套房按揭贷款。由于贷款政策的调整，购房人无法获得按揭贷款，或被要求提高首付比例，导致购房人无力支付购房款的情况大量出现。此情形下，购房人可否以情势变更为由，要求解除合同？开发商或售房人可否要求购房人一次性付清房款，或追究购房人迟延付款的违约责任？这些问题，在实践中都存在很大争议。

有一种观点认为，住房贷款政策的变化属于情势变更，应允许购房人解除或变更合同。国家对购房贷款政策的调整无论在时间上、方式上、程度上都是买卖双方无法预见的，具有不可预见性。以按揭贷款的方式购房，实质意义上是以购房人长期分期付款的方式来实现购房目的。首付比例的增加，尤其是银行完全不批准按揭贷款情况下，购房人必须一次性支付全部房款或支付远超过合同约定的首付款金额，这使得购房人长期分期付款的合同目的落空。购房人没有能力短期支付大量房款，继续履行合同对购房人而言显失公平。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十六条规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。因此，限贷政策应属于情势变更，此情形下，应当允许购房人解除或变更房屋买卖合同。

另一种观点认为，贷款政策的变化不属于情势变更，购房人不能因此要求解除或变更合同。近年来，房地产市场价格的快速上涨，已经成为社会各界关注的焦点问题，各级政府通过新闻媒体多次表达了对房地产市场进行调控的意图。调整住房按揭贷款政策往往是控制房地产投机和炒作的最直接、有效的方式，国家也多次强调要上调购房首付比例及严把按揭贷款审批。在这种情况下，国家出台上调首付比例、限制三套房贷等购房贷款调整政策，是作为普通市民所能合理预见的，并不具有不可预见性。那种认为可预见性须精确到出台的具体时间、调整的具体方式甚至上调的具体比例的观点，明显是违背市场经济内在规律的。按照这种观点，任何情形都可以被认定为不可预见。同时，即使国家不出台住房按揭贷款限制政策，购房人的按揭贷款申请也存在着被银行拒绝或被要求提高首付比例的可能，原因可能是购房人资信缺陷、银行年度放贷计划限制等等。因此，即使按揭贷款政策不调整，按揭贷款申请也存在被拒风险，购房人应有合理预见，并在具备抗风险能力的前提下购房。来自开发商的代表还提出，从合同相对性角度而言，在房屋买卖合同中，开发商的主要合同义务就是向购房人提供符合合同约定的房屋并为其办证，购房人的主要合同义务就是支付房款。如果允许购房人因为住房贷款政策的调整而解除或变更合同，那么是否可允许开发商因为国家关于城市规划、房屋验收、向开发商发放贷款、测绘、办理房地产权证等方面政策的调整而解除或变更合同？事实上显然是不可能的。相对于购房人而言，开发商面对的政策调整风险更多、更大。既然开发商应当严格按照合同约定交付房屋及办理房地产权证，否则就必须承担违约责任，不论此间国家政策如何调整，那么从公平合理的角度来说，作为合同相对方的购房人也应当承担起支付房款的义务。另外，限购、限贷政策的出台往往导致房地产市场量价齐跌。此时，允许解除买卖合同，购房人拿回所有已支付的购房款甚至还包括利息，然而开发商却面临着量价齐跌的后果，这实际上是将所有的政策风险转稼到开发商身上，对开发商显然是不公平的。

还有一种观点提出，住房贷款政策的调整是否属于情势变更，应在具体个案中视具体情况而定，即有些案件可认定为情势变更，有些案件可不认定为情势变更。这种观点的主要依据是最高人民法院于2009年7月7日下发的《关于当前形势下审理民商合同纠纷案件若干问题的指导意见》第一条第3项的规定：“人民法院在判断某种重大客观变化是否属于情势变更时，应当注意衡量风险类型是否属于社会一般观念上的事先无法预见、风险程度是否远远超出正常人的合理预期、风险是否可以防范和控制、交易性质是否属于通常的高风险、高收益范围等，并结合市场的具体情况，在个案中识别情势变更和商业风险。”

上述三种观点，无论在理论界还是实务界争议都非常大。这种争议不仅仅源于大家对情势变更原则在我国的确立和适用标准的不同看法和意见，更重要的是因为限贷政策是否被认定为情势变更，将对大量的购房人与开发商的纠纷起到决定性作用，如果认定为情势变更，则购房人得以脱身，风险及不利后果归于开发商，反之，则开发商得以保全，风险及责任归于购房人。因此，限贷政策是否为情势变更之争，实质上是购房人与开发商之间的博弈，实质上是一种利益之争。仲裁机构和人民法院处在争议的风口浪尖，虽然三种观点各有理据，但却只能择一而为之，那么裁判者是如何考虑的呢？

首先，对于情势变更原则的适用需非常谨慎。情势变更原则一直是民商法学的一个非常重要的原则，早已被西方一些国家所接受和明文规定，然而在我国，就该原则是否应在法律中明文规定，自合同法起草之初就一直争论不休，结果是该原则一直未能在我国法律中明确确立。直到2009年，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条对情势变更原则的基本理念进行了规定，但是我们要清晰认识的是，该条也没有出现“情势变更”字眼，而且司法解释并不属于法律而只能算是具有中国特色的关于法律适用与执行的指导性文件。为什么对于情势变更原则，我国法律始终采取敬而远之的态度？笔者认为，最根本的原因在于情势变更与商业风险的界限太过模糊，一旦在立法上明确确立情势变更原则，在司法实践中就极易产生对该原则的滥用，这种滥用对于风险自担、收益自享、意思自治这些市场经济和现代民法中最为基本的理念和原则的破坏将是致命的。即使合同法司法解释（二）第二十六条对于情势变更原则的适用设置了多个前提条件，如不可预见、非不可抗力、不属于商业风险、重大变化、明显不公平、不能实现合同目的等，我们也不难看出，这些条件和标准判断都过于模糊，过于主观，在实践中很容易产生分歧。经常出现的例子，在建筑工程承包合同签订后，由于建筑原材料价格的上涨，导致承包方成本增加，利润减少甚至亏本。这种情况下，原材料价格的上涨属于情势变更还是商业风险？如果价格上涨百分这十属于商业风险，那么上涨百分之二十、百分之五十甚至百分之百呢？是商业风险还是情势变更？用什么样的标准来清楚地界定商业风险和情势变更？什么叫重大变化？何谓之不可预见？等等，恐怕都难有一个客观的、令众人信服的答案。正是因此这个原因，在合同法司法解释（二）出台后不久，最高人民法院又下发了《关于正确适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》，该通知强调对于司法解释第二十六条，各级人民法院务必正确理解、慎重适用。如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核。必要时应报请最高人民法院审核。最高人民法院对司法解释第二十六条的适用附设了近乎死刑复核一样严格的审核程序，可见，最高人民法院对于情势变更原则还是坚持了慎用、少用的基本方针。正是由于上述原因，在实践中，仲裁庭和审判庭对于情势变更原则的适用更为慎重。虽然在很多案件中，当事人或代理人从很多角度阐述了案件适用情势变更原则的理由和依据，就如第一种观点那样，但是大家会发现真正在裁判文书中明确引用情势变更原则或合同法司法解释（二）第二十六条裁断案件的实际上非常少。

其次，限贷政策到底是否适用情势变更原则存在很大争议。正如前文所述，对于该问题，存在着三种不同的观点，很难形成统一的认识，且三种观点虽然都有各自的理由和依据，但又都有其缺陷。第一种观点虽然在实务界占主流，但是仍然无法有说服力地回答为何首付比例提高20%-30%就属于重大变化，属于情势变更，而大量民商事合同中价格波动100%（就如前文提到的建筑工程承包合同那样）也仍然属于商业风险？在房屋买卖合同纠纷中判断重大变化的具体标准是什么？第二种观点从合同相对性角度分析，认为支付购房款是购房人当然的合同义务，因此购房人应承担按揭贷款审批过程中的风险及后果，购房人应当在具备抗风险能力的前提下购房。但是，结合我国的现实，以按揭贷款的方式购房是占主流的，大部分的购房人确实并不具备一次性付款或在短时间内筹集大量首期款的能力。在签订合同时，在没有资信缺陷情形下，购房人的按揭贷款申请获批一般来讲是可预期的。然而由于在签订合同后颁布了限贷政策，而导致购房人无法获得银行贷款，这本身对于购房人而言确实有一定的不可预见性。当合同约定的按揭付款方式无法实现，而合同中又没有明确约定在按揭贷款未能获批或获批金额减少情况的处理方式时，要求购房人一次性付款或提高首付比例，本身也缺乏合同依据。而且从公平合理的角度而言，这种风险也不应单独归于购房人一方。第三种观点认为限贷政策是否适用情势变更原则应视具体情况而定，即在某些案件中可以认定为情势变更，在某些案件中可以不认定为情势变更。这种观点虽然从理论上讲是正常的，也符合情势变更原则的基本法理，但在实践中却很难站得住脚。因为限贷政策一旦在个案中被认定为情势变更，仲裁裁决也好、法院判决也罢，在涉及限贷政策的案件中就很难再作出非情势变更的认定，因为无论如何统一性是裁判实践中最重要的原则，否则将难以面对当事人对同案不同判的质疑。这也是为何在实践中，无论认定情势变更与否，裁决文书都有意回避情势变更原则的主要原因。

最后，正是由于上述两方面的理由，情势变更原则在裁判文书中往往被有意回避，取而代之的是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的广泛适用。该条规定，因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。虽然司法解释的这一条规定，被诟病良多，有观点认为该规定没有任何的理论基础，有观点认为“不可归责于当事人双方”本身是结论，而不是理由，等等。但无论如何，相对于合同法司法解释（二）第二十六条而言，商品房买卖司法解释第二十三条更容易判断和可操作，所以很多裁判文书中都以限贷政策出台导致购房人未能订立商品房担保贷款合同，合同无法继续履行，不可归责于买卖双方为由解除合同。我们深究商品房买卖司法解释第二十三条之立法本意，不难看出，实际上立法者在内心上是采纳了前述第一种观点，只不过通过“不可归责于当事人双方”的说法规避了对情势变更原则的争议。

在合同中没有约定贷款申请被拒或被要求提高首付比例情形下如何处理时，笔者也同意第一种观点，这样相对来说比较好地平衡了买卖双方的利益。但还有一种情形值得探讨，实践中，很多房屋买卖合同对买方贷款申请被拒或被要求提高首付比例的处理方式作了约定，如约定：“因买方未能提供按揭贷款所需要的全部资料或者买方的条件不符合按揭银行的要求致使买方的按揭申请未被按揭银行批准，买方应在收到卖方通知之日起3个工作日内变更付款方式，并取得卖方的同意，否则，为买方违约”、“如买方条件不符合按揭银行的要求致使买方的按揭申请未获银行批准，或被要求提高首付比例，买方应于收到银行通知后十五日内向卖方支付全部购房款或补齐差额部分”等等。笔者认为，情势变更也好，不可归责于双方也罢，均有一个前提，即不可预见性。当双方在合同中对于贷款申请被拒或被要求提高首付的可能已经预见，就并该情形下的处理作出了明确约定时，限贷政策的可能影响已经被预见，因此合同法司法解释（二）第二十六条及商品房买卖司法解释第二十三条都失去了适用的基础，因此应当充分尊重双方当事人的意思自治，按照合同约定的方式进行处理。当然，也有观点提出，上述约定是开发商或中介机构拟定的合同版本，是格式条款，实际上购房人并不理解或认可该条款的真实含义。笔者认为，这就涉及到格式条款及其效力的认定问题了，与本文探讨的主旨相去甚远，在此不作讨论。

三、启示

在房屋买卖合同纠纷中，因政策调整而引发的纠纷频繁出现，除本文提到的因办理房屋交易过户登记政策调整引发的纠纷、因住房按揭贷款政策调整引发的纠纷外，还有因为房屋交易税收政策调整而引发的纠纷、因测绘方法改变而引发的纠纷等等。这一系列的纠纷的出现，使我们不得不再次反思我国在调控房地产市场的方式方法上的合理性和正当性。通过限制外地人购房以及限制本地人购房套数这种类似计划经济模式的手段来调控房地产市场，这方面已经被经济界和管理界人士诟病良多，笔者无意赘述。但仅从法律层面上来看，国家政策的出台，至少应该考虑到政策不溯及既往的基本要求，前文已经阐述，无论政策正当与否，都至少不能用出台在后的政策去规范和约束产生在前的行为，否则将是对市场秩序的严重破坏，同时也将严重影响到整个社会大众的安定感。从前文的论述中，我们不难发现很多纠纷的产生就根源于调控政策对于政策出台前的交易行为的干涉和否定。笔者希望，我们国家政策的出台能够多考虑市场经济的基本规律及现代法律的基本理念和原则，在充分彰显政策效用的同时，尽量减少其带来的负面影响。

在对限购、限贷政策下主要法律纠纷的处理过程中，我们不能回避的一个问题是，政策与法律的关系问题。正如前文谈到的案例，买卖双方签订了房屋买卖合同，并按约定履行了大部分义务，并无违约行为，按照民法通则及合同法的规定精神，合同是双方真实意思表示，合法有效，当事人依合同约定主张继续履行合同并办理交易过户手续的请求，符合合同约定，依法应予保护。然而，限购政策却因为买方是外地人而对本次房屋交易行为予以否定，不予办理过户登记。很明显，法律与政策在“打架”。实践中，类似冲突经常出现。那么，裁判者应如何面对这种冲突？笔者认为，裁判者还是应该坚持依法办案的原则，应当严格依据法律的规定、精神和原则裁判案件，在这个前提下，兼顾考虑政策，而不能舍本逐末。而且司法裁判当然地具备对行政政策的监督、评判和修正功能，应当通过裁判方式对于政策的部分缺陷予以修正，以实现真正的公平正义。另外，有些纠纷虽然貌似与限购、限贷政策有关，但实际上却是因为当事人自身的违约行为引起的，在实践中应当特别注意区分。比如，虽然双方前往房屋登记部门办理交易过户手续的时间在限购政策出台后，但实际上是因为一方的违约行为导致原本可以在限购政策出台前完成的过户登记被拖延。又比如，购房人虽然在限贷政策出台后向银行申请贷款被拒，但其在政策出台前已经向其他银行申请过按揭贷款，由于其自身资信原因其他银行已经拒绝放贷。诸如类似情形，发生纠纷的根本原因是当事人一方的违约行为，而非政策调整，实践中应认真区分，区别处理。

对于买卖双方而言，笔者最重要的建议莫过于，对于合同的订立必须引起高度的重视，尤其要对可能的政策变化和市场风险作出合理的预见和充分的考虑，对于风险出现后的处理方式也应当予以明确。如此，双方便可以在签订合同时，将不可预见性降到最低，从而减少因为政策风险而引发纠纷的机率。另外，在纠纷发生后，买卖双方都应该抱着诚实信用的态度，积极协商，以公平合理的方式促成和解，以化解政策风险带来的不利后果。

（责任编辑：周博）

Discussion on the Main Types of Disputes and its Treatment in Policy of Limiting the Real Estate Purchase and Mortgage Loan

By Haofei

In recent years, the price of real estate rose quickly in most cities of our country, which was far beyond reasonable limits and out of people's acceptation. The real estate market became the focus of the society. Many factors led to the quick rising of the price of real estate, but real estate speculation apparently was a very important reason. In view of this, the State Council and local governments issued notifications to regulate the real estate market, but had little effect. Until 2010, 〈The State Council on resolutely curb some city house price to rise too quickly〉 and 2011〈On Further Strengthening the regulation of the real estate market related issues notice〉 was issued, the overheated trend of real estate market was curbed. But in the other hand, the policy limiting the real estate purchases and mortgage loans led to a series of disputes. It's controversial about how to solve these disputes in practice. The author tried to put forward some superficial views about the main types of disputes and how to deal with these disputes, combined with the practice of arbitration.

limit the real estate purchase，limit the real estate mortgage loan，circumstance change，business risk

∗广州仲裁委员会仲裁秘书部部长。