行政附带民事诉讼在不动产登记案件中面临的困境及选择——以全国首例行政附带民事诉讼案为分析对象

乐俊刚

对于如何解决行政与民事争议交叉问题，我国现行法律缺乏明确规定，这导致了实践中的困境。实践中，对于该类问题，不同的法院有不同的做法，没有固定的处理模式。1这种解决方式上的不确定导致了不同的诉讼判决结果上相互矛盾，致使案件久拖不决，甚至出现了“马拉松式诉讼”，如河南焦作房产纠纷案。2案件久拖不决无疑与司法的宗旨与目标相悖。实践中的困境促使理论界与实务界探索新的解决方式，行政附带民事诉讼即是这种探索的结果。

结合实践中出现的问题，从学理分析来看，行政附带民事诉讼确实可以较好地解决此类行民争议交织问题，并且避免已有解决方式存在的弊端。如有学者提出，行政附带民事诉讼具有必要性与可行性。在必要性上，首先是满足诉讼程序效益原则的要求；其次是为了确保法院裁判的权威性；再其次是现有解决方式的弊端也使行政附带民事诉讼成为必要。在可行性上，在行政争议与民事争议相关联的案件中，法院在审理行政争议的同时实际上已经对民事争议进行了审理，并且在司法实践中已经有法院尝试用行政附带民事诉讼的方式处理行政与民事争议相关联的案件，通过这种方式彻底解决了以往行政诉讼中“官了民不了”的难题。3

可以说，建立行政附带民事诉讼制度以解决行政与民事争议交织问题已成为学界主流观点。4学界一般是从诉讼效益原则、确保判决一致性以及彻底解决纠纷的角度来论证这一制度成立的正当性的。实践的迫切需要也促使最高人民法院开始考虑建立这一制度。2009年6月26日，最高人民法院印发了《关于当前形势下做好行政审判工作的若干意见》（以下简称《若干意见》），其第9条明确提出：“充分发挥行政诉讼附带解决民事争议的功能，在受理行政机关对平等主体之间的民事争议所作的行政裁决、行政确权、行政处理、颁发权属证书等案件时，可以基于当事人申请一并解决相关民事争议。要正确处理行政诉讼与民事诉讼交叉问题，防止出现相互矛盾或相互推诿。要注意争议的实质性解决，促进案结事了。对于行政裁决和行政确认案件，可以在查清事实的基础上直接就行政主体对原民事性质的事项所作出的裁决或确认依法作出判决，以减少当事人的诉累。”从该条可以看出，最高人民法院已明确提出了行政附带民事诉讼，并对其适用范围作了初步规定。此后，最高人民法院作出决定，就行政附带民事诉讼在浙江法院进行试点。2010年9月20日，全国首例行政附带民事诉讼案在浙江省宁波市鄞州区人民法院开庭审理，并于10月22日作出一审判决。5

从该案一审判决结果来看，行政附带民事诉讼确实较好地解决了行民事争议交织问题，实现了“争议解决、案结事了”。然而，相对于结果，更值得关注的是案件的审理过程。透过该案，我们可以发现行政附带民事诉讼的一些基本审理规则及其在规范上可能存在的问题。本文拟以该“首例行政附带民事诉讼案”为分析对象，提出行政附带民事诉讼在不动产登记案件中可能面临的困境，进而对如何克服这种困境提出一个初步解决方案。

需要指出的是，本文只是对该“首例行政附带民事诉讼案”作客观中立的学理分析，并不对该判决结果是否正确作出评价。

一、案情介绍与问题的提出

这一全国“首例行政附带民事诉讼案”具有重要意义，它为我们分析行政附带民事诉讼提供了具体素材。

（一）案情介绍与判决主要内容

1.案情介绍

1966年，徐天浩（行政诉讼原告）因“知识青年上山下乡”到原鄞县（现为鄞州区）插队落户，根据当时的政策，获得知青安置房一间（面积约为20平方米），此后于1980年获得产权，产权编号为0000250。2000年6月，盛如宝（行政诉讼第三人）在未经得徐天浩同意的情况下，在申请颁发自己的一楼一平房所有权证时，将徐天浩的知青安置房一并申请颁发。原鄞县人民政府向盛如宝颁发了“鄞房权证洞字第M200000562号”房屋所有权证，将徐天浩所有的一间知青安置房登记在盛如宝名下。

徐天浩向法院提起行政诉讼，诉请法院撤销鄞州区政府（行政诉讼被告）颁发给盛如宝的鄞房权证洞字第M200000562号房屋所有权证。在行政诉讼被法院受理后，盛如宝以徐天浩为被告提起了民事诉讼，要求确认该房屋的产权为其所有，其理由是徐天浩已于1983年将诉争房屋卖于自己。

2.判决

该案涉及行政与民事争议交织问题，浙江省宁波市鄞州区人民法院根据《若干意见》第9条的规定，决定对第三人盛如宝与原告徐天浩房屋所有权确认纠纷以行政附带民事诉讼方式予以合并审理，并于2010年10月22日作出一审判决。判决如下：“一、撤销原鄞县人民政府颁发给第三人盛如宝的鄞房权证洞字第M200000562号房屋所有权证；二、驳回第三人盛如宝要求确认房屋所有权的诉讼请求。”6

（二）案件审理过程与判决理由

本案中，法院采用行政附带民事诉讼的方式将行政争议与民事争议合并审理，以一个判决同时解决了两种争议，不仅符合诉讼效益原则，也使纠纷得到了彻底解决，展现了行政附带民事诉讼的优势。当然，对于本案，更值得关注的还是案件的审理过程。

1.审理过程

该案的审理实际上主要是围绕附带的民事诉讼展开的，即围绕房屋产权争议展开。法院指出：“纠纷的实质是原告徐天浩与第三人盛如宝之间的房屋所有权争议。”“原鄞县人民政府房屋登记发证这一具体行政行为的效力依赖于第三人盛如宝与原告徐天浩之间房屋所有权的确定。”因此，案件的审理实际上是按照“先民后行”的思路，将行政争议暂时搁置，先审查民事争议，在查清民事争议后再处理行政争议。

2.判决理由

对于本案行政争议的判决，法院给出了三个理由：一是“房屋所有权证应当由县级以上房地产业行政主管部门颁发，但在本案中，即由原鄞县人民政府颁发了房屋所有权证，属于颁证主体错误”；二是“第三人盛如宝在向原鄞县人民政府申请自己的一楼一平房屋所有权登记时将原告徐天浩的一间平房亦以系自己祖传以无证件用地具结形式一并申请了房屋产权登记，原鄞县人民政府审核认定的事实缺乏证据”，“至此，从行政诉讼角度，应予撤销原鄞县人民政府房屋登记发证这一具体行政行为”；三是“从民事诉讼角度，第三人盛如宝亦不能更改原告徐天浩对诉争房屋的所有权，原鄞县人民政府房屋登记发证这一具体行政行为同样应予以撤销。”

（三）问题的提出

如上所述，透过该案的审理过程，可以发现行政附带民事诉讼实际上是先审查民事争议，在查清民事争议的基础上，再对行政争议作出处理。根据这样的思路，所谓的行政附带民事诉讼，更准确的称呼可能是“民事附带行政诉讼”，也就是说，对争议的登记行为的处理建立在法院所查清的民事争议的基础上。这就容易让人产生疑问，即这样的审查方式会不会导致行政诉讼丧失自己的独立性，对行政行为的合法性审查还存不存在？判决理由同样也会导致这样的疑问。

从案件事实和不动产登记相关法律规定来看，判决的三个理由中，理由一认为房屋所有权证的颁证主体错误，这一理由可以说体现了对行政行为的合法性审查。理由二认为登记机关审核认定的事实缺乏证据，这一点从表面上看是依据《行政诉讼法》第54条作出的判决，实际上这样的认定可能过于简单化，存在忽视不动产登记审查标准的嫌疑，对登记机关可能提出了高于法律规定的要求。理由三则进一步证实这种嫌疑。依照理由三的逻辑，只要登记机关认定的事实与法院所查明的不一致，登记行为就会被撤销，而不论该登记行为是否合法。这实际上是以对民事争议的审查替代了对行政行为的合法性审查。

根据《物权法》第9条和第15条的规定，7对于一项不动产物权的变动，可以划分为两个阶段。第一阶段可称之为不动产变动的原因阶段，这一阶段是当事人通过各种民事行为而引起不动产物权发生变动，如当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同。第二阶段即登记，根据《物权法》第9条的规定，不动产物权的变动只有经过登记才发生效力，未经登记，不发生效力。这是两个不同性质的阶段，原因行为不合法,并不一定代表登记就不合法，原因行为合法也不必然导致登记的合法。二者相互独立，不能混淆。8进行房屋等不动产登记以及颁发房产证是登记机关依法实施的一种依申请的行政确认行为。9在运用行政附带民事诉讼解决不动产登记这种行民交叉问题时，就要处理好这一根本问题：对原因行为的审查（民事诉讼）与对登记行为的审查（行政诉讼）应有区别，不能以赖以登记的原因行为是否有效来衡量登记结果的合法性，也就是不能简单地依据民事判决而作出行政判决。

通过以上分析可以发现，这一全国“首例行政附带民事诉讼案”就未能很好地将对原因行为的审查与对登记行为的审查区别开来，法院对行政争议的判决虽然有行政法上的独立理由（该判决理由一），但更坚实的理由还是来源于民事判决（该判决理由二、三）。这样的解决方式虽然可以达到判决的一致（民事判决和行政判决不冲突），从而彻底解决纠纷，却带来了另外一个后果，即登记机关的登记行为本来可能是合法的，但因为民事判决结果，登记行为不论是否合法都将被撤销。这就可能产生这样的结果：合法的登记行为被撤销。这对行政机关来说是难以接受的。

当然，这样的不加区分可能并不是法院的本意，而是出于行政附带民事诉讼的目的——一个诉讼同时解决两种争议的需要。这一目的决定了法院对行政争议的判决必须建立在对民事争议的审查之上，否则就有可能产生矛盾——当事人在民事诉讼中胜诉而在行政诉讼中败诉，民事判决和行政判决的结果不一致。这样就会使得行政附带民事诉讼完全失去意义——不但不能解决纠纷，还会使纠纷更加复杂。因此，在纠纷解决这一最高目的下，对行政行为的合法性审查以及不动产登记审查标准都失去了意义。10显然，这样的逻辑超越了我国行政诉讼法的规定，它忽视了行政诉讼的合法性审查原则，其根源在于忽视了法律对不动产登记审查标准的规定，使得行政诉讼丧失了独立性。这就是行政附带民事诉讼在不动产登记案件中所面临的困境。为了让读者对此有更好的理解，下文将对问题的关键即不动产登记审查标准进行具体分析。当然，这种分析是建立在现有规范基础之上的。

二、不动产登记审查标准

不动产登记审查标准之所以是问题的关键，是因为如果法律要求登记机关对登记申请进行实质审查，依民事判决结果来作行政判决就没问题了。那么，法律是否作了这样的规定呢？这里，我们必须要对不动产登记审查标准作一分析。

（一）学理上的争论

关于不动产登记审查标准，学界一向争议颇大，这种争议在《物权法》出台前后都存在，主要有两种观点：形式审查与实质审查。形式审查是指登记机关对相对人的申请只需审查有关事实材料在形式上是否齐备、完整，无须审查事实材料的真实性。而实质审查是不仅要审查有关事实材料在形式上是否齐备、完整，而且要对事实材料的真实性作出判断。11二者区别在于，是否要审查所申报材料内容的真实性，以及物权变动的原因与相关事实是否相符。

在《物权法》出台前，有学者认为，登记审查模式应采实质审查，其理由是我国正处于市场经济发展初期，整个社会面临着从计划经济向市场经济的转型，在这个过程中秩序比较混乱，信用较为低下，欺诈行为时有发生，所以登记机构应该在审查登记材料时，进行实质审查。12另有学者认为，登记机关原则上只能够承担形式审查义务，理由如下：第一，从可行性方面考察，登记机关根本无法对所有基于不动产物权变动的申请进行实质审查；第二，从法理出发，登记本身仅适用“权利正确性推定规则”，实质审查与登记的法理相违背；第三，如果采取实质审查义务，不动产交易的成本必然上升，对交易显然不利；第四，如果采实质审查标准，登记机关实质上必须承担严格责任，即无论其主观上是否具有过错，其都必须就登记过程中所发生的一切错误承担责任，这显然与登记机关的责任负担相矛盾。13

由于《物权法》对登记审查标准并未明确，这种争论在《物权法》出台后也就继续存在。学者们从不同的角度对《物权法》的规定作了不同的解读。有学者认为，《物权法》和《房屋登记办法》明确了房屋登记的实质审查方式。14另有学者认为，《物权法》对不动产物权登记审查的方式并没有明确规定，实践中采不动产物权登记的实质审查存在诸多弊端，我国的不动产物权登记应采形式审查。15

（二）规范上的分析

当前规范不动产登记行为的法律主要有《物权法》和《房屋登记办法》。《物权法》用14个条文专节规定了不动产登记，与登记审查标准有关的主要是第11条和第12条。第11条概括地规定，当事人申请登记需要根据不同登记事项提供权属证明、不动产界址、面积等必要材料。第12条规定了登记机构应当履行的职责：“（一）查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；（二）就有关登记事项询问申请人；（三）如实、及时登记有关事项；（四）法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看。”该条规定实际上融合了两种审查标准：“查验申请人提供的权属证明和其他必要材料”是一种形式审查，“实地查看”具有一定程度的实质审查意味。然而“必要时”的限制表明登记审查实际上以形式审查为原则、以实质审查为例外。如果申请登记的不动产的有关情况不“需要进一步证明的”，实质审查也就不会发生了。

《物权法》出台后，为规范房屋登记行为，原建设部颁布了《房屋登记办法》。其第二章对房屋登记作了一般规定，包括登记的程序、提交的材料等。其第三章规定了国有土地范围内房屋的不同登记种类以及各自所需递交的材料等。对于登记机构需要进行何种程度的审查，第18条至第20条做了规定。第18条规定：“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留。”第19条规定，对四种房屋登记，房屋登记机构应当“实地查看”。第20条规定了四个“一致”、一个“不冲突”。这三条规定可以说是对《物权法》第12条规定的细化与明确，四个“一致”、一个“不冲突”体现了形式审查的特点，而“询问申请人”和“实地查看”具有一定程度的实质审查意味，其确立的审查标准同样是以形式审查为主、以实质审查为辅。

从以上规定来看，对于不动产登记，登记机关主要进行形式审查，而辅之有限度的实质审查。那么，在这一审查模式下，根据行政诉讼的合法性审查原则，如果登记机关已尽了自己的审查义务（主要是形式审查），不存在其他违法情形，其登记行为就是合法的，就不应该被撤销。这样法院就不能以对登记原因行为的审查来代替对登记行为的审查，也就是不能简单地依据民事判决结果来作出行政判决。

三、在两难中选择

在不动产登记这种行民争议交织的案件中，基于彻底解决纠纷的需要，行政判决要建立在民事判决的基础之上，从而使得行政诉讼丧失了独立性。而如果要保持行政诉讼的独立性，行政附带民事诉讼就可能失去其存在的意义。此时，行政附带民事诉讼处于一种两难境地之中。那么，处于两难之境的行政附带民事诉讼该何去何从呢？是超越行政诉讼的规定从而解决纠纷，还是否定行政附带民事诉讼的可行性呢？

（一）两难境地

在行政附带民事诉讼中，为了实现两种判决结果的一致（不冲突），法院实际上对登记机关提出了更高的要求，即要求登记机关对登记申请进行完全的实质审查，然而在法律上，《物权法》和《房屋登记办法》既没有对登记机关提出这种要求，也没有赋予登记机关这种权限。事实上，由于登记申请的数量庞大，要求登记机关对每项登记申请都进行实质审查也是不可能的。16面对这种规范与事实上的双重不可能，完全依据民事判决而不审查登记行为是否违法而直接加以撤销，实际上是让登记机关强领无过之责，将登记申请人的欺诈责任转由登记机关承担，让登记机关承担了不可预知的风险。这对登记机关是不公平的，也会让登记机关难以接受：为什么依法登记还会被撤销呢？更进一步讲，如果一方当事人在获得产权证后将房屋转让给善意第三人，那么当登记机关的登记行为被撤销后，是不是还要让登记机关承担因登记而给另一方当事人造成的损失呢？

确立行政附带民事诉讼是为了更好的解决纠纷。为了彻底解决纠纷，行政判决和民事判决的结果就要一致（不冲突）。在这种“结果一致”的要求下，行政附带民事诉讼就会面临上文所说的法律上的困境。而如果保持行政诉讼的独立性，两种判决就可能“结果不一致”。此时，行政附带民事诉讼就会面临另一个困境：民事诉讼得到支持而行政诉讼败诉，不动产登记未被撤销。此时，不动产登记的权利人仍然是民事诉讼的败诉方，民事诉讼胜诉方的权利仍然无法得到有效救济。这就产生了另外一个困境——权利救济的困境。

这两种困境产生的根源在于行政与民事争议的交叉以及行政诉讼与民事诉讼的根本异质性。当前对行政附带民事诉讼的讨论实际都忽视了这两种困境产生的可能性。在这一全国“首例行政附带民事诉讼案”中，这两种困境得到了具体展现。那么，在这两种困境包围下的行政附带民事诉讼该何去何从呢？

（二）可能的选择

由以上分析可知，第一种困境是法律上的困境，这种困境在现行法律规范下是难以调和的；第二种困境是权利救济的困境，要克服该种困境就要寻找新的救济途径。

为了克服第一种困境，立法可以规定登记机关对登记申请要进行实质审查，如果登记机关对申请材料的真实性未作判断或判断错误，即可认为登记行为证据不足，在行政诉讼中应当被撤销。这样既可避免因现行立法而引起的法律上的困境，又可实现行政判决与民事判决结果的一致，使纠纷得到彻底解决。然而，如上所述，要求登记机关对每一项登记申请都进行实质审查是不可能的，这一方面会极大地增加登记机关的工作量，另一方面也会大大延长登记审查时间，从而不利于不动产的流转。这表明行政附带民事诉讼在不动产登记案件中面临的法律上的困境是难以克服的。那么，我们就只有另一种选择——否定行政附带民事诉讼的可行性而寻找其他的权利救济途径。

四、可能的替代方案

在否定行政附带民事诉讼在不动产登记案件中的可行性后，我们仍然可以寻找到其它的纠纷解决方式或权利救济途径。这里有两种选择：一是单独提起民事诉讼，这种方式与现有的法律规定没有冲突；二是改革现有的行政诉讼撤销判决，在司法解释中增加一种新的判决方式。

（一）民事诉讼途径

在不动产登记这种行政与民事争议交织案件中，通过单独提起民事诉讼即可使纠纷得到完整解决。这就是由被侵权方提起民事诉讼，在胜诉后，持法院的民事判决书要求登记机关更正原错误登记。这在《物权法》和《房屋登记办法》中均有规定。《物权法》第19条规定：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。”《房屋登记办法》第74条也规定，权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交证明材料，申请更正登记。房屋登记簿记载确有错误的，应当予以更正。《房屋登记办法》第75条则规定，房屋登记机构发现涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记；办理更正登记期间，权利人因处分其房屋权利申请登记的，房屋登记机构应当暂缓办理。通过申请登记机关变更错误登记，避免了行政附带民事诉讼直接撤销登记所带来的困境，这样既可以实现争议解决结果的一致性，也可以减少当事人的诉累，是一种可行的方案。当然，对于当事人的更正登记申请，登记机关也可能拒绝或不予受理，此时申请人可提起行政诉讼，要求登记机关履行法定职责。

（二）增加判决方式

以上解决方式可能略显复杂，如果要寻求一种更为直接的方式，就要对现有的行政诉讼撤销判决作一重构，即改变撤销判决的前提——违法，扩大撤销判决的适用范围，将此类合法但认定的事实有错误的行为（姑且称之为“合法但错误的行政行为”）纳入撤销判决的范围，并且规定撤销此类行为后，国家不承担赔偿责任。事实上，违法的行政行为并不必然被撤销，这已在司法解释中获得肯定。同理，可撤销的行政行为本身也并不一定违法。当前的撤销判决承载了太多的对行政行为性质、效力以及行政法律责任承担判断的使命，这是不合理的。因此，即使一个行政行为在作出时并不违反法律规定，但有新证据证明其作出所依据的基础事实已发生改变，并且行政行为的存在已经影响到利害关系人的利益时，该行为就没有再存续下去的必要，应当被撤销。该种撤销仅仅是法院在现实条件下对已经产生效力的行政行为的一种客观评价，并不表示行政行为一定违法。通过撤销此类“合法但错误的行政行为”，既可实现行政判决与民事判决结果的一致，从而及时解决纠纷，也可化解行政附带民事诉讼在不动产登记案件中面临的困境，达致一种双赢。基于此，笔者认为，可以考虑在《行政诉讼法》司法解释中增加此种合法但可撤销的判决方式，即增加“具体行政行为合法，但确有错误，判决撤销”的规定。

五、结 语

“人类社会的目的不在于消灭社会冲突与纠纷，而在于避免过于激烈的社会冲突和纠纷，并寻求解决社会冲突与纠纷的有效途径。人们评价某一社会文明与社会秩序的状况，其基本依据不在于该社会中社会冲突发生的频繁和烈度，而在于纠纷解决机制的健全程序及其对现实社会冲突的排解能力和效果。”17面对日益增多的行政与民事争议交织案件，我们确实需要寻找一种高效而彻底的纠纷解决方案。对于行政附带民事诉讼，学术界已从宏观上论证了其正当性，然而在微观上这一制度与现行法律规定是否冲突、具体的审理程序如何等却缺乏探讨。本文以一个具体的案例为对象，分析了行政附带民事诉讼在当下可能面临的困境。当然，文章的目的并不是要彻底否定行政附带民事诉讼的可行性与必要性，而是客观指出这一纠纷解决机制与当下法律规定的冲突之处。面对这种冲突，我们要么寻求其他可能的解决方案，要么对相关法律规定作出修改。这一制度目前正在试点、探索中，在这一过程中出现的行政法问题必须要引起我们的关注。

注：

1当前，对于该类问题，各地法院主要采取以下四种解决方法。一是由法院民庭审理，不与本院行政庭沟通，对案件中涉及的具体行政行为予以尊重，对具体行政行为不作任何审查，直接作为定案的依据，作出民事判决。如果有关当事人提出行政诉讼的生效判决与民事判决不一致，再通过启动民事再审程序予以解决。该种方式在诉讼程序上简便，但却会带来严重问题，即如果行政决定本身是错误的，民事判决就会将错就错，当事人就得不到有效救济。而且相关行政决定在以后被推翻后，民事诉讼又要推倒重来，也会造成当事人的诉累。二是法院民庭在遇到上述情况时，中止民事诉讼，涉及的行政问题由当事人向行政庭起诉，或者由法院直接移送行政庭审理，待行政案件判决后，民事案件以之为依据作出判决。这是一种最常见的、保险的做法，但容易导致诉讼的拖延和反复。三是民事案件不中止审理，审理民事案件的法院独立对相关争议进行审理，当事人如果提起行政诉讼，法院对民事案件和行政案件分别审理、判决，互不影响。该种方式有利于维护诉讼效率，但容易导致判决结果的冲突。四是民事审判庭在审理民事案件中完全独立地对案件有关的事实和法律进行判断，不受行政行为的拘束，如果行政行为的内容与法院民事裁判的内容相抵触，行政行为自然失效。该种方式实际上否定了行政行为的公定力，可能会冲击行政管理秩序。总体而言，实践中对以上解决方式的选择较为随意，并且各种方式都存有弊端。对以上各种解决方式的讨论参见何海波：《行政行为对民事审判的拘束力》，《中国法学》2008年第2期；黄学贤：《行民交叉案件处理之探究》，《法学》2009年第8期；广东省深圳市盐田区人民法院课题组：《民事审判对关联行政争议的处理机制》，《人民司法》2008年第17期。

2该案并不复杂，但其诉讼过程却匪夷所思，可以概括为“一种纠纷、两种诉讼、三级法院、十年审理、十八份裁判”，被称为“超级马拉松诉讼”。当然，我们在震惊的同时更需反思问题出现的原因以及现有纠纷解决机制解决问题的能力。有关该案的详细讨论参见王贵松主编：《行政与民事争议交织的难题——焦作房产纠纷案的反思与展开》，法律出版社2005年版。

3参见马怀德、张红：《行政争议与民事争议的交织与处理》，《法商研究》2003年第4期。

4参见王贵松主编：《行政与民事争议交织的难题——焦作房产纠纷案的反思与展开》，法律出版社2005年版，第47页以下。在该书中，包含几位著名行政法学者在内的多位学者对行政附带民事诉讼持肯定论，而只有两位学者持怀疑论。

5宁波市鄞州区人民法院网站：《我院一审判决全国首起行政确认类附带民事诉讼案件》，http://nbyzfy.chinacourt.org/public/detail.php？id=1469，2011年5月15日访问。

6宁波市鄞州区人民法院行政附带民事判决书（2010）甬鄞行初字第36号。

7《物权法》第9条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第15条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”

8参见江必新、王旭军：《论不动产登记的司法审查》，《行政法学研究》2011年第1期。

9何文杰、白津生：《浅析房屋所有权转移登记申请的义务主体——兼谈格式合同之法律适用及完善》，《甘肃社会科学》2011年第2期。

10当前的司法政策特别强调“争议解决、案结事了”。为了这一目的，法院在作出裁判时不得不经常考虑法律外的因素。诚如有学者指出的：“中国司法在其政策目标上是把纠纷解决的法律效果和社会效果二者同时加以考虑的。在具体个案的解决过程中，不仅要去关注法律文本的规定 还需要考虑纠纷的实质解决，考虑法律正义之外的因素，考虑案件判决的可接受性等等。用一具有中国特色的司法话语来表述，那就是注重法律效果与社会效果的统一。用法官们自己的话来说，那就是‘案结事了’。这种司法政策是结果主义取向的，法官对于可能的选择进行权衡时所考虑的不只是法律，而是这些法律可能带来的后果。”参见汪庆华：《中国行政诉讼：多中心主义的司法》，《中外法学》2007年第5期。

11参见方世荣、羊琴：《论行政行为作为民事诉讼先决问题之解决——从行政行为的效力差异进行分析》，《中国法学》2005年第4期。

12参见王利明：《物权法研究》，中国人民大学出版社2005年版，第229页。

13参见朱岩：《形式审查抑或实质审查——论不动产登记机关的审查义务》，《法学杂志》2006年第6期。主张形式审查观点的还有黄辉：《中国不动产登记制度的立法思考》，《北京科技大学学报（社会科学版）》2001年第3期；王崇敏：《我国不动产登记制度若干问题探讨》，《中国法学》2003年第2期。

14参见曹巍：《房屋权属登记的审查方式研究——以〈物权法〉和〈房屋登记办法〉规范为研究对象》，《法学杂志》2009年第11期。

15参见杨宏云、孙春雷：《形式审查还是实质审查——〈物权法〉不动产物权登记审查的解析及完善》，《学术界》2008年第5期。

16根据笔者在网上的检索，登记机关每年办理的不动产登记数量非常大，如2007年，温州市房屋交易产权登记管理中心全年办理各类房屋登记125646件；2008年，扬州市房屋权属登记中心办理各类登记业务4.8万笔；2009年，赣州市全年房屋登记为44114件。以上数据皆来自各登记机关的官方网站。面对数量如此庞大的登记申请，要求登记机关进行实质审查是不可能的。

17廖永安：《民事诉讼理论探索与程序整合》，中国法制出版社2005年版，第9页。