浅谈住宅地产开发招标及建设阶段工程成本控制要点和技巧

戴志中

（广宇集团股份有限公司，浙江 杭州 310000）

1 工程招标及签订合同阶段

招标采购是最富有竞争力的一种采购模式[1]，如何利用这种模式获得合理的工程采购价格，一直是开发商经常思考的问题。对于民营开发企业来说，一般选用邀请招标方式，邀请数量宜在3家以上。

在招标及签订合同阶段应做好如下工作：

1.1 确定适合招标项目的投标报价和承包方式

投标报价和承包方式的确立主要涉及两个方面，一是采用总价包干合同或是可变总价承包合同；二是预算编制采用定额计价法或是工程量清单计价法。本人认为如单纯从成本控制角度考虑，应采用变通的以工程量清单计价的总价包干模式，对开发商最为有利。在这种模式中，由开发商提供工程量清单子目列表，但不提供工程量，由投标单位根据设计图纸及工程量清单子目表填报工程量及综合单价，如投标单位分析图纸后认为开发商提供的工程量清单子目中有漏项，可另行编制补充报价表，两项合计后即作为今后的包干总价。

1.2 编制完善的招标文件及合同

条款内容周密细致、考虑详尽周到的招标文件及合同是获得准确报价并保证今后工程进展顺利的重要基础。合同条款宜作为招标文件附件发送给各投标单位，并要求投标单位在投标书中予以确认，否则视为废标。避免出现有的投标单位在接到中标通知书后提出对合同条款进行修改的不利情况。

在编制招标文件及合同时需注意以下影响工程造价的内容：

1.2.1 明确招标范围。有时招标方提供的工程图纸中存在一些不属于招标范围的内容，或者招标方需要将图纸中的部分内容分包给其它单位，这样就需要在招标文件中予以清晰表述。尤其是对于需要分包给其它单位的情况，应将各个单位的工作完成交接面表述清楚，并宜选择容易计算清楚的节点作为工作交接面。如给水工程，可以水表为界，表前（含水表）由自来水公司施工，表后由总包单位施工。

1.2.2 即使采用总价包干方式，也应考虑到在工程实施过程中可能存在工程变更或因材料价格波动幅度太大而不得不进行价格调整的情况。因此应在招标文件中明确工程变更的计价方式、结算支付办法，以及材料价格波动幅度达到多少允许进行价格调整等等。从而避免在工程实施过程中出现扯皮、拖延工期等现象。

1.2.3 应在总包招标文件中明确分包、甲供材料设备项目，同时明确各分包项目的配合费费率、配合费所包含的工作内容、甲供材料设备保管费、试验费、卸货费、损耗率等。

1.2.4 应根据招标项目情况合理制定工程进度款支付节点和比例。为了使支付节点对承包方的进度有更大的约束力，宜采用施工形象进度支付节点，不宜采用按月支付模式。同时，在招标方资金实力允许的情况下，可适当提高支付比例和加密形象进度支付节点，以减小承包商的资金压力。实际上，投标单位在报价时必然考虑中标后的资金运作成本，并将其计入报价。因此，招标方通过设置合理的支付节点和比例，可获得更为合理的投标报价。

1.2.5 应明确主要装饰材料、防水材料、安装材料设备的品牌，或提供2～3家同档次品牌供投标单位选择。对于以上材料，不同品牌或厂家的产品售价和质量差异都很大，在招标时预先做出规定有利于统一投标单位的报价水平并保证工程质量。

1.3 进行细致的投标文件分析和巧妙的询标谈判，选择合适的中标单位

选择中标单位的原则不应是单纯的最低价中标，而应是合理低价中标，同时综合考虑各投标单位的资金实力、管理水平等等。

投标文件分析主要是通过对比各家投标单位以及标底的报价子项、工程量和综合单价，分析其中差异较大的部分并获得较为合理的报价数据，进一步确定招标项目的预期承包价格。同时，在分析过程中注意发现原招标文件中是否存在遗漏或忽视的问题，以便在询标过程中予以明确。

询标谈判是为了使投标单位接受招标方的预期承包价格，因此在谈判时，要让投标单位感受到竞争压力，同时指出其报价中明显偏高或偏低的单价、偏多或偏少的工程量，让其感受到双方谈判的诚意以及招标方的心理预期。

2 工程施工建设阶段

施工建设阶段是将开发过程中所涉及的所有原材料聚集在一个空间和时间点上的过程[2]。在此阶段，工程成本控制的目标是把工程实施过程中可能发生的变化限定在一个合理的范围内。因此该阶段的成本控制工作应着重于以下几个方面：

2.1 设定成本预控目标，全过程跟踪工程成本的变化，并建立科学、准确、及时的成本考核制度、考核办法和成本考核体系。

2.2 对工程变更予以严格把关。工程变更单包括以下三种形式：一是设计单位签发的变更单；二是开发商签发的变更单；三是承包商递交的变更或索赔申请。在操作过程中应予以区别对待：

2.2.1 对于设计变更单，应由开发商审核其必要性、经济性、合理性。同时应明确只有经开发商签字盖章确认的设计变更单才视为有效变更文件，予以计入决算。在工程实施过程中，应避免由承包商与设计单位直接协商出具变更。

2.2.2 对于开发商自身签发的变更单，其主要内容应按照降低工程成本或是适当提高工程成本而使产品的价值和功能得到较大提升的原则进行编制审核。同时应对变更单的落实情况予以跟踪检查，并要求承包商在完成变更内容后报开发商予以确认。避免出现承包商未实施工程变更（核增部分），却在决算时将其计入变更费用的情况。

2.2.3 对于承包商递交的变更或索赔申请，应审核其变更或索赔依据是否合理有效、是否存在与其它变更单重复的内容等，并根据实际情况对变更或索赔所涉及的工程量和单价予以审核确认。

对于所有变更单，均应明确变更的内容、清晰标示其与原承包内容的界限划分，且开发商对联系单的签证意见应清晰准确，从而保证变更单能够在决算时予以精确计量。

2.3 做好竣工决算审核工作

竣工决算审核是工程成本控制的最后一道关口，其重要性是显而易见的。该审核工作建议委托诚信和具有较高专业素养的咨询公司进行，否则将牵扯开发商较多的人力和物力。不过不管是咨询公司人员还是开发商自身，在决算审核时均应注意以下几个方面：

2.3.1 检查竣工决算资料的完整性和准确性，尤其是竣工图纸和工程变更单。有的承包商在竣工图中仅反映核增工程量部分，而故意遗漏核减工程量部分，或是将一些无效的核增工程变更单夹塞进决算资料，而故意遗漏核减工程变更单。

2.3.2 在充分理解原招标范围、投标报价模式、计价口径和相关合同条款内容的前提下对工程决算书进行审核。同时应对工程变更单签证是否清晰合理进行审核。

2.3.3 对于计算较为复杂的装饰项目，宜到现场踏勘后进行决算审核。

2.4 做好决算数据统计分析及总结工作。通过对决算数据的分析及总结，可以进一步完善工程造价信息数据库、完善成本考核与控制体系，对今后项目开发过程中的成本预控起到指导作用。

3 总结

随着房地产市场的竞争日趋激烈，工程成本控制工作的好坏直接影响公司的效益和发展。因此，要树立全过程动态成本管理的思想，同时综合平衡工程成本与项目营销价值，从而实现最优工程成本下的项目效益最大化。此外，还应注意在成本控制过程中，人的因素至关重要。所有参与到成本控制工作中的人员均应做到正直、诚信、并具有良好专业素质，这样才能保证成本控制的各项制度和措施得到有效贯彻。

[1]王运道，房地产开发企业工程成本控制，技术经济，2001，02.

[2]朱淼，浅谈房地产开发企业成本控制，辽宁工程技术大学学报，2004，01.