重庆公租房“细账”

　　3月2日晚，正在北京准备参加“两会”的重庆市市长黄奇帆多次与重庆公租房管理局电话联系。当晚，该市第一批公租房公开摇号配租，共有15281套、400万平方米公租房完成摇号配租。选中房源的申请人将从4月份开始陆续入住。
　　一年前，重庆首个公租房项目渝北鸳鸯片区开工建设，标志着重庆公租房建设计划正式开始实施。按照计划，在未来十年内，重庆将建设4000万平方米公租房，以满足重庆30％到40％的社会住房需求，重庆也将由单一的市场供应体系向“政府保障”与“市场供给”并举的“双轨制”转变。
　　重庆如此大规模的公租房建设吸引了众多关注的目光。截至目前，省市各级建设和房管部门共有180批次4000多人到重庆学习考察。对地方政府来说，保障房建设是中央下达的“死命令”，而大规模公租房建设将贯穿整个“十二五”时期。瑞银证券数据显示，2011年1000万套保障房计划中，公租房约占40％，与2010年580万套建设计划相比，增加部分主要为公租房。
　　但各地方政府面临的难题是，由于公租房一次性投入大、资金占用周期长、投资回报率低，地方政府则会遇到更大的压力。“土地供给与资金来源是来访各地方政府最为关心的问题。”重庆市国土资源和房屋管理局住房改革与保障处副处长黄翠微对《财经》记者说。
　　3月4日下午，黄奇帆在北京新大都酒店召开市长新闻发布会时表示，只要投融资模式配合好，“公租房在各个省都可以搞，只要政府不以获取利润为出发点。”
　　但问题是，重庆是否已经找到了一个可复制的公租房投融资模式？
　　
　　公租房“年报”
　　资金缺口一直是市场对保障房建设最大的担心。运行一年来，重庆公租房建设的现金流量表成为其他地方政府最为重要的参照。
　　3月1日，住建部相关负责人在参加某券商组织的内部座谈会时表示，目前公租房建设存在三种开发模式，即政府作为投资主体，财政投入发挥主导作用，包括财政直接投资和成立国有保障房投资公司；开发企业作为投资主体；政府和企业共同出资。不论哪一种模式，数额巨大的初始投资都无法回避。
　　重庆采取的是政府作为投资主体。按照设计，重庆公租房建设有五条资金来源渠道：中央下拨资金；地方财政年度安排资金；土地出让收益的5％；银行和非银行金融机构、公积金贷款和发行债券以及房产税收入。
　　按照重庆4000万平方米公租房计划，全部投入将包括：建筑成本约为2500元－3000元/平方米，建筑成本总投入将在1000亿元－1200亿元左右；公租房建设所需的3万亩土地，以每亩200万元计算，土地整理储备总成本在600亿元左右；政府减免的税费约100亿元。以上三项总计投入将达到1700亿元－1900亿元。
　　重庆国土局的数据显示，2010年，重庆公租房建设实际使用资金为120亿元，主要用于房屋建设成本支出。其中，中央财政下拨27亿元，市级补助5亿元，公积金贷款30亿元，银行融资为58亿元。
　　2010年，重庆无偿划拨公租房土地约6200亩，以每亩200万元的成本定价计算，总计成本为124亿元。此外，重庆对公租房建设的城市配套费、人防费等地方征收的相关税费全部进行减免。
　　“2010年通过免收土地出让金、减免税费一共投入了230亿元。”重庆市国土局黄翠微说。
　　如此计算，2011年重庆市公租房建设实际使用资金、土地投入及税费减免总计为350亿元。按照重庆市4000万平方米公租房计划，接下来仍需1350亿元－1550亿元的持续投入。
　　黄翠微介绍，由于房屋建筑成本是硬性投入，其中30％将由政府投入，资金来源为政府土地出让收益的5％、财政安排的专项资金和房产税收入，每年投入为40亿元－50亿元，共200多亿元。同时还将积极争取中央财政资金支持，“2010年中央给重庆27亿元，今年可以争取到60多亿元”。而剩余70％的资金，则要靠贷款融资来取得。
　　“目前还有银行意向性贷款160亿元。是按低于贷款利息10％给公租房贷款的。”黄翠微说。她表示，银行之所以愿意给公租房贷款，主要是看好政府的信誉和担保。同时公租房的位置都比较好，投入风险小。租售并举的制度也将为稳定的销售资金回笼提供保障。
　　银行信贷是重庆公租房最重要的资金来源，但实际运行的情况却并非想象中的乐观。重庆地产集团人士透露，为重庆公租房提供商业贷款的银行主要为华夏银行、交通银行、中国建设银行、中国工商银行以及重庆银行，“去年确实有利率下浮10％的优惠，今年银行不乐意了，正在谈判，但是很艰难。”
　　重庆地产集团和城投集团是两家负责公租房建设的国有投融资平台，2010年，两家集团都专门成立进行公租房建设的项目公司，政府财政投入作为注册资本金，而日常运营和建设费用大部分则需商业银行贷款和公积金贷款来筹得。
　　事实上，自2009年“城投债”受到争议开始，地方政府的信用担保也越来越不保险。由于土地是无偿划拨，又缺乏合乎规则的抵押物，商业银行机构已对继续扩大保障房信贷规模心存疑虑。
　　“去年整顿地方投融资平台过程中，涉及保障房的没有清理，政策是默许鼓励的。”上述住建部官员表示。但即便如此，公租房的商业可持续性仍然是商业银行最为担心的问题。
　　银监会主席助理阎庆民在“两会”提案中指出，截至2010年末，主要银行业金融机构发放保障房建设开发贷款余额2220亿元，共支持1127个保障房项目，总建筑面积3.6亿平方米。但银行贷款资金支持保障房仍存在一些困难。
　　他认为，保障房项目由政府主导，项目实施环节多，政策变动将直接影响完工进度和收益。而目前推动落实保障房的载体多为政府融资平台企业，贷款偿债第一来源实为地方财政，因此，贷款存续期间政府换届、体制改革以及行政干预等均有可能产生贷款风险。
　　与此同时，由于保障房以政府主导为主，银行难以争取优质担保尤其是抵押担保。保障房实际操作过程中，大多数土地非正常出让，或免交土地出让金，或存在大量拆迁，正常抵押难度较大。
　　接近住建部的专家认为，公租房在中国是新生事物，地区差异性较大。而在资金来源上，目前东部地区以自有投入为主，辅以市场化运作，而西部地区以国家和本地投入为主。另外，公租房的准入群体也会根据各地实际情况自主决定。
　　“公租房不可能有统一的模式，应鼓励各地采取适应本地特色的方式。不管什么方式，只要能及时向社会供应，能解决低收入家庭的住房问题就是好办法。”他说。
　　
　　商业持续性阴影
　　“重庆2010年财政收入1000多亿元，建设公租房确实压力很大。”重庆工商大学教授邱道持对《财经》记者说。
　　黄奇帆在接受中央电视台采访时指出，2010年重庆财政收入约1500亿元（包含土地出让净收益约400亿元）。粗粗算来，2010年重庆公租房建设的投资超过全年财政收入的15％。
　　虽然重庆市政府也提出引导如保险资金、社保资金、信托资金等社会资金参与公租房建设，但目前为止并无实质进展。“这些钱投进去了，如何实现资金平衡，如何有效解决投资回报期长的问题，这也是大家（其他地方政府）最关心的问题。”重庆国土局黄翠微坦言。
　　瑞银证券在3月4日的研究报告指出，公租房的收益主要来自于两个部分：一是租金收益，公租房的年收益率可以达到6％－8％（土地划拨和税费免除大大降低了建设成本，租金也比廉租房相对市场化）；二是未来的增值收益，即未来公租房产权买卖的收益（未来租房收入提高后可以申请购买公租房的产权）。
　　
　　黄翠微介绍，重庆4000万平方米公租房中有10％－15％是商业设施，如果按10％来计算，有400万平方米的商业面积。按1万元/平方米出售的话，可回笼资金近400亿元。而按公租房租售并举的方式，计划有10％的比例进行对外出售，可回笼资金约100亿元。
　　这一模式也正是重庆公租房的整合保障模式。按照规定，重庆公租房施行租售并举的制度，可有条件地转化为经济适用房。在住满五年后，公租房承租者可通过成本价购买，转换成有限产权的经济适用房，不再缴纳租金。购买者如果需要转让，只能以购房价加利息由政府公租房管理机构回购，再作为公共租赁住房流转使用。
　　“以上两种方式可以解决一半的资金，500亿元。”黄翠微表示，“公租房的租金是每平方米10元/月，每年会有40多亿元的租金收入。此部分现金流将用于偿还银行利息和日常支出费用。这样就可以实现公租房的良性循环。”
　　重庆工商大学教授邱道持认为，公租房有资产保值增值的潜在价值。“公租房都选择在最有投资价值的地块进行建设，从储备土地变成储备房产，5年－10年后，肯定就不是2500元的价格了。”
　　2010年10月，黄奇帆撰文指出，大量的公租房建设，不仅解决了就业者的居住问题，还能进一步改善投资环境，吸引更多企业投资。同时，随着时间的推移，当“夹心层”群体因收入提高不再需要公租房时，公租房作为优质房产，有套期保值的功效，可以回笼资金“反哺”建设和管理成本。
　　邱道持表示，从运作模式上看，重庆都是用政府储备土地进行公租房建设，“政府手里握有土地，使用起来会比较方便，如果是临时征用的话，难度就比较大了。”
　　从2002年起，重庆市政府先后组建了分担基础设施等社会公共事业投资运营的八家国有企业，简称“八大投”，由他们来代表政府控制重庆土地的一级市场。这八家公司这几年来一共储备了30万亩土地。
　　“重庆的土地一级开发都是国有企业来做的，去年公租房使用2000亩，今年要用3500亩。这些投入都是地产集团承担下的，没有考虑利润。”重庆地产集团相关负责人对《财经》记者说。
　　邱道持认为，划拨土地确实会牺牲一部分土地出让金，但只要政府下定决心，保障房用地就可以跟得上。“重庆之前的城乡统筹土地制度改革创造了便利条件。”他坦言，“现在进行公租房土地征用时，出现了农民要求提高补偿，影响工程进度的情况。”
　　接近住建部的专家透露，全国100多个城市到重庆考察，但其他城市都没有重庆这样的特殊优势，难以拿出如此大规模的土地。
　　“与廉租房不同，公租房目前没有能够保持持续性的做法。”该人士表示。
　　如何准确确定保障房缺口和保障房覆盖范围仍然是一个难题。一位房地产专家对《财经》记者表示：“重庆保障性住房的缺口到底是多少？4000万平方米公租房到底是补以前的缺口，还是覆盖将来，未来是否能够持续？每年的流量到底如何计算，如何保持出租率的稳定？这都缺乏准确的计算。”
　　重庆国土局提供的数据显示，2010年以前，重庆共提供廉租房、经济适用房以及危旧房改造、棚户区和城中村改造为55.7万户，保障比例为总人口的15.7％。但在目前，保障人群和范围迅速扩大。黄翠微透露：“按重庆现在主城区人口680万来计算，有接近140万人口需要保障。到2015年，重庆城市扩容到1000万人口，保障房覆盖范围及建设总量为4000万平方米，将覆盖重庆人口的30％以上。”
　　有专家表示，按照重庆的发展规划，要大规模吸引人才和提高城镇人口数量，因此可以面向所有需要的人群。而其他城市还有控制人口规模的压力，不敢完全放开准入群体。
　　3月4日，《财经》记者在重庆北部新区鸳鸯片区“民心佳园”公租房现场了解到，之前制定的申请公租房收入限制中，单身人士月收入不高于2000元，已改为月收入不高于2500元。对于这一做法，相关工作人员解释说，这只是临时性的变化。