西安旅游业与房地产业关联分析

[研究项目：西安市科技计划项目——西安创新城市发展模式与核心战略研究[SF1016(3)]

作者简介：陈爱娟（1957-），女，汉族，浙江仙居人，西安理工大学经济与管理学院，教授，博士，研究方向：企业战略与组织管理；]韩玥谭啸

西安理工大学经济与管理学院 陕西西安 710054

摘 要：近年来旅游业与房地产业在国民经济中所占的比重越来越大，依据这一发展趋势，以西安为研究对象，主要研究旅游业与房地产业及其它相关产业的关联关系，并以西安典型城市景观对房地产价格的影响进行实证研究，为两者结合发展提供依据。

关键词：旅游业房地产业相关性城市景观

1引言

旅游业与房地产业同属于第三产业。近年来，由于城市经营的理念影响，城市旅游业与房地产业关系日趋密切，许多学者从不同的角度对旅游业与房地产业的关系进行了研究，胡浩（2005）从城市经营与管治的角度，探讨了大都市旅游房地产开发与布局类型、管理模式以及旅游业与房地产业之间的互动与整合关系[1]。尹士珍,高永臻（2005）分析了旅游房地产业的涵义，阐述了我国在旅游房地产开发中取得的成就以及存在的问题，提出使两者更好结合的若干建议[2]。施金亮，周德力（2007）从产业关联的视角，对房地产业与旅游业进行分析，找出它们之间的内在联系，为两者的结合发展提供了理论依据[3]。任冠文（2008）提出了发展景观房地产、建设景观城市的新景观房地产概念，并论证了景观房地产与城市化的相互促进作用[4]。

本文以古都西安为研究对象，对其旅游业与房地产业以及其它相关产业的发展进行相关性分析，并对西安典型城市景观对房地产价格的影响进行实证研究，为两者结合发展提供依据。

2 西安旅游业与房地产业关联分析

2.1 关联分析原理及旅游业与房地产的关联产业

关联分析是指如果两个或多个事物之间存在一定的关联，那么其中一个事物就能通过其他事物进行预测，其实质是对反映因素变化的时间序列进行几何关系比较，目的是寻求系统发展过程中，哪些因素是主要影响因素，其影响程度有多大[5]。

旅游业的关联产业较多，如旅游带动餐饮业、酒店住宿、交通运输、商业的发展，旅游景观带动房地产业、商业和服务业的发展，进而带动建筑相关产业的发展，本文主要选择旅游业和房地产业的紧密关联产业，研究两大产业群的关联关系。

2.2 指标的选取

本文主要对西安旅游业与房地产业及其相关产业的关联性进行实证分析，选择旅游业、房地产业、建筑业、商业、饮食服务业等产业指标及西安宏观经济数据，遵循科学性、整体性、针对性和可操作性的原则选取了16个指标，具体指标如下。

旅游业：旅游总收入（主指标）从总体上反映西安旅游业的发展状况。

房地产业：选取了房地產投资资金、商品房销售额、商品房平均销售价格、商品房销售面积、房地产投资国内贷款金额这5个指标从对房地产业的重视程度、商品房销售情况、房地产价格和资金来源等方面体现了西安地区房地产业的发展水平。

建筑业：选取了建筑业总产值，建筑业增加值和房屋建筑施工面积三项指标。

交通运输业：选取客运总量、城市公共交通客运总量两项指标。

商业及服务业：选取社会消费品零售总额，限额以上餐饮业营业收入两项指标。

宏观经济类指标：选取人均GDP、财政总收入、城镇居民家庭人均可支配收入三项指标可以从总体上反映一个地区经济发展的水平。

2.3 关联分析

本文先选择参考序列指标与比较序列指标，然后选用Pearson简单相关系数研究其相关关系[5]。相关系数计算公式如下：

（1）

其中，选旅游总收入为参考序列，记为：

。

t表示时间；k表示某一时刻；n表示时刻数量。本文所采用的是1999至2009年这11年的数据，因此；。

选其它指标作为比较序列，记为；分别表示房地产投资资金（X1）、商品房销售额（X2）、商品房平均销售价格（X3）、商品房销售面积（X4）、房地产投资国内贷款金额（X5）、建筑业总产值（X6）、建筑业增加值（X7）、房屋建筑施工面积（X8）、客运总量（X9）、城市公共交通客运总量（X10）、社会消费品零售总额（X11）、限额以上餐饮业营业收入（X12）、人均GDP（X13）、财政总收入（X14）、城镇居民家庭人均可支配收入（X15）。

根据公式（1）计算的相关系数见表1和表2所示。

表1 旅游业与房地产业的相关系数

X0 X1 X2 X3 X4 X5

X0 1 .936** .967** .967** .943** .906**

X1 .936** 1 .978** .881** .958** .993**

X2 .967** .978** 1 .909** .991** .959**

X3 .967** .881** .909** 1 .867** .863**

X4 .943** .958** .991** .867** 1 .934**

X5 .906** .993** .959** .863** .934** 1

**.Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed).

数据来源：西安统计年鉴，中国统计年鉴，西安统计信息网

由表1中可以看出所有指标都与旅游总收入呈高度正线性相关，且假设检验的双尾概率P值均小于默认的给定显著性水平0.01，所以拒绝原假设。其影响序列依次为：商品房销售额、商品房平均销售价格>商品房销售面积>房地产投资资金>房地产投资国内贷款金额。

从旅游业与房地产业的高度关联性可以发现旅游业对房地产业具有较大的拉动效应，其中对房地产销售额和价格影响最大，对销售量影响次之，对投资资金更次之，影响最小的是国内信贷，但所有的相关系数均超过0.9，所以相关性很强。

尽管近年来受国家宏观调控和金融政策的影响，房地产业的发展受到了一定的局限，而旅游业一直受到国家的大力支持，旅游业的大力发展对房地产的区位影响很大，加之特定区位的房地产是不可替代产品，从而带动的价格上升和成交量的上升，这为两大产业的互动发展提供了广阔的前景。

表2 旅游业及其相关产业的相关系数

X0 X6 X7 X8 X9 X10 X11 X12 X13 X14 X15

X0 1 .940** .969* .976** .776** .983** .976** .984** .973** .823** .969**

X6 .940** 1 .967** .983** .925** .972** .983** .950** .981** .921** .993**

X7 .969** .967** 1 .975** .850** .983** .979** .965** .980** .865** .980**

X8 .976** .983** .975** 1 .858** .994** .996** .980** .995 .878** .996**

X9 .776** .925** .850** .858** 1 .848** 877** 803** 876** 844** 889**

X10 .983** .972** .983** .994** .848** 1 .996** .987** .995** .839** .990**

X11 .976** .983** .979** .996** .877** .996** 1 .981** .999** .863** .996**

X12 .984** .950** .965** .980** .803** .987** .981** 1 .976** .818** .974**

X13 .973** .981** .980** .995** .876** .995** .999** .976** 1 .864** .995**

X14 .823** .921** .865** .878** .844** .839** .863** .818** .864** 1 .902**

X15 .969** .993** .980** .996** .889** .990** .996** .974** .995** .902** 1

**.Correlation is significant at the 0.01 level (2-tailed).

数据来源：西安统计年鉴，中国统计年鉴，西安统计信息网

由表2可以看出旅游相关产业和房地产相关产业也与旅游总收入呈高度正线性相关，并都通过了检验。尤其是限额以上餐饮业营业收入、城市公共交通客运总量和社会消费品零售总额这三项指标与旅游总收入的相关性最高。这说明旅游业的发展对旅游业紧密关联产业——商业、餐饮业及交通运输业的带动效应最强。在这里需要说明的是客运总量的相关性最低，但仍然具有较高的相关性，达到0.776。

其次，建筑业增加值、建筑业总产值和房屋建筑施工面积也对主指标具有高度相关性，这是因为旅游景观及产品的发展具有较强的区位效应，它能较好地带动其周边的房地产业发展，进而在一定程度上拉动建筑业的发展。

再次，人均GDP、城镇居民家庭人均可支配收入和财政总收入这三个指标与旅游总收入的相关性也较高。说明作为一个旅游城市，西安旅游业对经济发展具有较大的带动效应。

3 西安典型城市景观对房地产价格的影响

由于旅游业与房地产业的高相关性，许多城市根据自身比较优势，发挥现有旅游资源以促进房地产业的发展。其中，城市典型景观的带动效应十分突出，在其带来旅游业及相关产业收入增加的同时，也使景观周边地价大幅提升，成为了房地产增值的新途径。本文以西安典型景观对房地产价格的影响为例，说明这种带动效应。

3.1 西安典型城市景观选择与描述

西安是当之无愧的历史文化名城，自周至唐，先后有13个王朝在此建都，历时达1100多年。一千多年的都城发展史，西安不仅仅享受着作为皇都的万般华贵，也遗留下了众多历史景观，这些景观的修护、重现，与现代景观、时代元素的融合，必将带来 “国人震撼，世界惊奇”。

本文选取西安典型的景观或景观区作为考察对象，包括曲江新区和大明宫国家遗址公园，其原因有三：第一，此三处均为西安建设的重点景观工程，是西安比较优势的体现，具有很强的代表性；第二，从时间维度来讲，三处景观均起建于2000年后，具有较高参考价值，同时，较长的时间跨度也降低了时间滞延对其带动效应的影响；第三，这些景观从规划建设到经营管理所存在的问题被广泛讨论，对再建景观周边地价的涨幅已产生了市场预期。

曲江新区原名西安曲江旅游度假区，是陕西省人民政府于1993年批准设立的省级旅游度假区，2003年7月，经西安市政府批准，更名为“曲江新区”。其不仅包括了国家4A级景区大雁塔风景区，也包括了唐代著名的皇家御园芙蓉园、公共园林曲江池，以及乐游原、杏园等众多名胜，是一个大型风景园林区。曲江，是盛唐气象的典型代表，是盛唐文化与艺术的宝库，也是西安典型城市景观的集大成之所在，“曲江模式”也成为了旅游资源与房地产协调发展的代表，被广泛讨论。

西安市于2007年10月全面启动大明宫遗址区保护项目，规划面积19.16平方公里，其核心区域——大明宫国家遗址公园占地3.2平方公里（于2010年10月1日大明宫遗址公园盛大开园），是世界大遗址保护的东方典范。唐大明宫是举世闻名的唐长安城“三大内”（太极宫、大明宫、兴庆宫）中最为辉煌壮丽的建筑群，是东方园林建筑艺术的杰出代表，被誉为丝绸之路的东方圣殿。

3.2 典型景观对周边房地产价格变动影响的实证分析

曲江新区是西安典型景观的集大成之地，区内主要景观均修建于2002年至2008年，在此期间，其在发展速度上创造了“曲江速度”这一神话，而在土地价格上也创造了近乎疯狂的增长速度。曲江新区的土地价格由2002年的每亩30万元飙升至2007年的每亩300万元以上[6]（见图1）。

资料来源：中国统计年鉴、西安房地产信息网

图1 曲江板块2002—2008土地价格趋势

2007年，曲江新区已经超越城南其他区域和高新区，成为西安土地价格最为昂贵的黄金区域[7]（见图2）。

资料来源：中国统计年鉴、西安房地产信息网

图2 2007年西安各城区房价对比

从图中可以看出曲江新区的均价明显高于其他区域，同时，曲江房价的快速增长不仅取决于西安房價整体的快速增长，更是由于“文化+地产”的曲江模式的推进，区内景观尤其是文化景观的不断建成，促进了其房价的高速增长，图3为2003至2008曲江板块与西安市住宅均价的对比情况。

资料来源：中国统计年鉴、西安房地产信息网

图32003至2008曲江板块与西安市住宅均价对比

从图中可以看出在2003—2008年间，曲江板块的住宅价格明显高于西安市住宅均价。2009年和2010年是房地产的黄金时期，在大势向好的情况下，曲江新区的房价更是一枝独秀，2009年，由于曲江豪宅类产品价格的拉升，曲江全年房价整体攀升，全年涨幅达1166元/平方米的涨幅，均价居西安各区之首。据合富辉煌房地产陕西市场部的数据显示，2009年曲江住宅成交均价最高已突破8000元/平方米。2010年曲江房产均价突破10000元/平方米，个别楼盘房价突破30000元/平方米，涨幅惊人，与2009的4913元/平方米和2010年的5398元/平方米的西安市新房均价相比，区位优势十分明显。

不仅如此，景观对其房价的带动效应还在不断显现，最明显的是2010年后半年来国家对房地产的限制政策不断涌现、力度不断加强，在此种环境下，曲江新区的房价仍表现出强劲的增长，明显优于其他各城区，下图（图4）为新浪网对西安各城区主要房地产开发商2010年第四季度销售价格统计后得到的房价涨幅情况，曲江新区房价依然遥遥领先[8]。

资料来源：中国统计年鉴、西安房地产信息网

图42010年第四季度西安各城区房价涨幅情况

图中可以看出第四季度曲江每平方米房价涨幅达775元，远超其他城区板块。

景观对周边房价的带动效应在大明宫遗址公园景区也再次得到了证明。在大明宫遗址建设前，由于区位影响，遗址区的房价一直低于西安市均价，但自筹划起，其价格就开始上升，与西安市均价持平，见图5所示。

资料来源：中国统计年鉴、西安房地产信息网

图5 大明宫房价与西安房价比对

可这种状况仅维持到2009年初，大明宫遗址公园的建成，该板块楼盘随楼市好转及区域价值凸显而拉高售价，从年初的3500-4500元/平方米，涨至2010年的5000-7000元/平方米。截止2010年10月遗址公园开园，板块均价已达7000多元/平方米，与同期西安市6000元/平方米的房地产均价相比较，增值幅度明显。

通过以上分析可以明显看出景观对周边地价、房价的带动效应。西安作为十三朝古都，文化景观众多，合理开发景观资源从而促进房价提升，成为了西安运用自身比较优势成功营销城市土地的成功案例，也为提升城市形象做出了贡献。

4 结论

本文通过对西安旅游业与房地产业关联性的实证分析得以下结论，首先，旅游业对房地产业具有较大的拉动效应，其中对房地产业的区位发展影响最大，尤其对于房地产价格的影响最为显著。其次，旅游业的发展对旅游业紧密关联产业——商业、餐饮业及交通运输业的关联效应显著；对房地产的相关产业影响也很大。最后，典型城市旅游景观的发展具有较强的区位效应，它能较好地带动其周边的土地价格和房地产价格上升，进而带动周边房地产业发展。

在这些带动效应下，各城市根据自身比较优势，开发城市旅游资源，建设城市典型景观工程，合理引导房地产开发商对景区周边土地进行开发，加强对生态环境和人文资源的保护与开发，使游客和居民乐意到此观光或居住生活，使其作为城市房地产业发展的增长动力，从而带动城市经济的发展。

参考文献

[1]胡浩.大都市旅游房地产发展与布局——以上海为例[D].华东师范大学,2005:10-13.

[2]尹士珍,高永臻.旅游业与房地产业结合发展的思考[J].科技情报开发与经济,2006,16(2):101-103.

[3]施金亮,周德力.从产业关联视角看房地产业与旅游业的结合发展[J].经济师,2007,(12):27-28.

[4]任冠文.景观房地产与我国的城市化[J].桂林旅游高等專科学校学报,2008,19(2):169-172.

[5]简明,黄登源.市场研究定量分析方法与应用[M].北京:中国人民大学出版社,2009:59-83.

[6]段先念.西安市人民政府关于我市曲江新区建设发展情况的报告[D].2005

[7] 任超,陈瑛.依托城市大型主题景区的旅游房地产开发研究——以西安曲江新区为例[J].陕西教育学院学报,2009,(3):66-69.

[8]西安四季度购房分析报告[ EB/ OL ].

http://sx.house.sina.com.cn/news/xaxzzz/

注：文章内所有公式及图表请用PDF形式查看。