中国房价攀高的内在原因与解决对策

乌东峰 雷华平

(湖南省社会科学院,湖南长沙 410003;长沙理工大学,湖南 长沙 401114)

中国房价攀高的内在原因与解决对策

乌东峰 雷华平

(湖南省社会科学院,湖南长沙 410003;长沙理工大学,湖南 长沙 401114)

抑制高房价已成为当下政府调控国家经济的要题。通过构建购房者间、购房者与房企间、房企与政府间博弈模型分析,观察到房价攀高的内在因质:地方财政对土地出让金的过度依赖与公权监督的缺位,未能有效制衡政府行为,造成土地事实上的垄断,并衍生出房地产强大的议价能力,房企将其掌握的信息优势结合攫取了超额利润;购房者重买轻租传统的消费行为亦进一步推动了房价攀高。防患房价攀高风险须构建制衡地方政府权利体系,改革土地出让金制度,降低地方财政对土地出让金的依赖;同时需要完善市场微观主体,纠正市场失灵,培育和扶持房屋租赁市场,以实现租买互构格局;还要通过独立的房价专家委员会统计核算房地产成本,使房价透明公众化,降低房价上涨预期,引导购房者理性购房等。

中国;房价攀高;内在因质;择策

中国房价持续攀升,年涨幅远高于 GDP增长与居民收入增长,政府多次提出要力抑房价上涨势头,抑制高房价已成为当下政府调控国家经济的要题。房价持续攀高不仅严重透支公众消费能力,也影响了房地产业的可持续发展,关乎国家经济发展安全。本文认为,有效抑制高房价,需要了解和解析房价攀高的内在机理与深层原因,以便择策的臻善。

一、购房者之间的 K MRW声誉模型及扩展

购房者之间一次博弈类似囚徒困境 (表 1),合作表示都不购买,不合作表示购买。两个购房者在不完全信息下重复博弈,博弈的顺序是这样的:首先自然选择购买人 1的类型;购房者 1知道自己的类型,购房者 2只知道购房者属于理性的概率是(1-p),非理性的概率是 。其次两个购房者进行第一阶段博弈。再次观测到第一阶段博弈结果后,进行第二阶段博弈;观测到第二阶段博弈结果后,进行第三阶段博弈;如此等等。最后理性购房者 1和购房者 2的支付是阶段博弈支付贴现值之和 (贴现因子为δ)。

假设非理性购房者选择“冷酷战略”,只要购房者 2在 t-i选择不合作,然后就永远选合作。根据博弈顺序得出的最优博弈策略 (如表 2所示)。

表1

表2

购房者 2的期望支付为 (因为购房者 1跟购买者 2是对称的,所以只要考虑一个即可):

给定时间 T、概率 P和贴现率δ,一定存在一个 i,使得购房者 2获得最大的支付,即在房价攀高中,如果只有两个购房者的话,即使在很小的 P下,购房者还是会选择合作 T＊ =i期,选择不购买。但是,购房者较多,给定第 i-1购房者选择合作 (不购买),如果参与人 i选择不合作 (购买),每个购房者得到 1/i单位支付;如果所有购房者都选择合作(不购买),每个购房者得到 2个单位的支付。但购房者 i不能确信所有购房者都选择合作 (不购买),因此倾向选择不合作 (购买),以确保一个单位的安全支付。①张维迎:《博弈论与信息经济学》,上海三联书店 2005年版。

如果只有少量购房者,即使在有限次博弈中,仍然能选择一定的合作期,但是数量足够大,购房者会选择不合作 (买房),因此在房价攀高下,购房者仍然会选择购房。

二、房企与购房者的博弈

(一)房地产与购房者的信息传递模型②谢识予:《经济博弈论 》(第二版),复旦大学出版社 2005年版。

房地产企业在信息上有优势,知道市场的需求,根据市场需求做出反应,购房者则根据房价决策,房企预测到购房者根据房价决策而选择最优策略。博弈顺序:

1.“自然人 ”首先选择房企类型θ∈θ,这里的θ={θ1,θ2},θ1表示高需求 (销量高)类型 ,θ2表示低需求(销量低)类型,房企知道自己所处的类型,但购房者不知道,只知道房企房子销量高 (θ1类型)概率是 p,房子销量低 (θ2类型)的概率是 (1-p)。

2.房企在观测到类型θ后做出选择,发出信号,房价攀高信号 (m1)、低房价信号 (m2)。

3.购房者通过观测房企发出的信号m∈M,根据贝叶斯公式:,然后选择行动 a∈A,这里,A={a1,a2},选择购买或者不购买。

4.支付函数分别是μ1=(m,a,θ)和μ2=(m,a,θ)。购房者最优策略:

房企预测到购房者将根据其发出的信号的最优战略:

在有效市场下,存在分离均衡,即有:

修正得到后验概率

在中央政府各种调控政策出台后,房地产市场风险明显加大,房地产成交量下降,但是房价并未下跌,甚至越调控房价越攀高,房地产市场存在严重的市场失灵。

(二)Rubinsteein讨价还价模型③ConlinF.Camerer:《行为博弈》,中国人民大学出版社 2006年版。

根据 Rubinsteein的轮流出价模型:设 xi表示房企获得份额,1-xi表示购房者获得份额,房企的贴现率为δ1,购房者的贴现率为δ2,假设是无限次博弈,在 T期,房企获得 M,等价于 T-1期限 Mδ1,那么在 T-1期,购房者获得支付为 1-Mδ1,则购房者在 T-1期的 1-Mδ1等价于 T-2期的 (1-Mδ1)δ2,在 T-2期,房企的支付是 1-(1-Mδ1)δ2,以为 T足够大,那么房企在 T-2期获得的支付等价于在 T期的支付,即,x2=M=1-(1-Mδ1)δ2

市场存在失灵,房企的最优策略是房价攀高,房企贴现率大,购房者贴现率小,无限次重复博弈,房企获得大部分福利,而购房者只获得小部分福利。

三、地方政府与房企博弈 (以一级密封价格拍卖为例)

中国的房地产行业门槛较低,房地产企业大而不强,中国最大的房地产企业在全国的市场占有率不到5%,不具备垄断市场操纵价格的能力,而更接近完全竞争的市场。但是,在全国范围内,房地产价格持续攀高的重要原因又是由房地产一级市场 (土地市场)价格垄断造成的。在房地产一级市场,土地几乎都是拍卖出售 40至 70年的使用权。以土地拍卖使用一级密封价格拍卖为例,假设有两个房企参加投标,i=1,2。令bi>0是房企 i的出价,vi是拍卖物品。

对房企 i的价值。假定 vi只自己知道,但房企都知道 vi独立取[0,1]上的均匀分布函数。房企 i最优策略:a＊∈argmaxμi=(v-b)prob(bi

解得:

当投标的房企足够多,地方政府则获得土地使用权的全部价值。以北京市为例,平均房价、城镇居民人均可支配收入、平均地价三者的回归结果:

数据来源:wed数据库。

数据回归显示地价对房价的贡献远大于人均收入对房价的贡献,说明地价是房价快速上涨的主要原因。

四、房价攀高的因质机理

综上可见,地价是中国房价攀高的最大推手。因为地方财政对土地出让金的过度依赖,而土地交易掌握在地方政府手中,地方政府有控制土地价格的冲动,地方政府通过维持房价攀高可获得最大利益。同时,加上房价攀高衍生出的高额税收,地方政府成为房价攀高最大的受益者。中国房价攀高的因质机理概括起来大致如下:

第一,地方财政对土地出让金的过度依赖与公权监督缺位,导致了房地产市场的畸形发展。现在国家正在推行房地产税改制度以抑制房价,但房地产税又会加大购房成本,房产税最终会全部落到市场地位最弱的购房者身上,从而加重购房者的负担;而政府从市场中抽取过多财富,过度的征税对经济发展不利。

第二,政府战略决策的短期性造成房地产业的“精神性亢奋”。最近十年保障房发展几乎停滞,房屋租赁市场始终没有形成成熟的房屋租赁行业。政府对 GDP过度崇拜,盯着短期经济目标,使房价攀高成为了国家经济战略转型的硬伤。

第三,土地垄断性衍生出房地产市场的不当垄断力。土地掌握在地方政府手中,却无有效监督,导致政府滥用公权形成对土地的垄断,使地价高企,衍生出房地产强大的议价能力,同时房企利用信息优势,以及通过一些不正当手段,造成房价快速上涨,获得超额利润。

第四,购房者传统的重买轻租观念与市场对房价高涨预期,驱使购房者迫不及待地涌入房地产市场,甚至不惜牺牲几代人的财富购置房产,购房者释放的需求与误识进一步推动了房价攀高。

五、房价攀高的抑制择策

房价持续攀高,抑制了内需,加剧了企业经营成本压力,影响了国家产业结构调整,最终还会造成老百姓对政府的不满。因此,抑制房价快速上涨是国家经济战略发展必须破解的难题。本文通过对其因质分析,提出如下择策:

1.严格约束地方政府土地行政行为。必须将地方政府的行政行为置于严格的法律监督之下,实现法律对公权的制约。一是制定相应的法律使地方行政权力得到合理规制,并能强制性的制衡,摆脱“人治”,对滥用公权行为依法严厉制裁;二是切实保证按程序执法,法律程序是保证权力正常运行的基本轨道;三是完善法律监督制约职能,重视和加强对公共权力的依法监督,以确保权力得以正确运用。

2.实行公民权利的全民监督。要切实让社团和公民有权通过宪法和法律赋予各种权利维护自身利益,制约公共权力行为,确保公共权力合法运行。要把宪法和法律中的公民权利,通过相关的制度和具体程序落到实处。同时,要完善司法审查制度,将中央和地方权力分配是否违背宪法和法律纳入宪法审查范围,切实做到人大对政府权力的监督,切实做到社团和公民对于人大依法行使权力的监督。

3.革新市场配置资源机制。政府应将主要精力集中在经济调节、市场监管、社会管理、公共服务等宏观方面。而不是直接参与经济,不直接或间接控制决定资源要素。要深化土地价格体制改革,改变由政府定价制度,构建反映资源稀缺、市场供求状况和环境成本的资源价格体系,理顺房地产资源价格体系。

4.改革和完善土地出让金制度。其一,改出售土地使用权获得的价值一次支付为按使用权年限平均每年支付;其二,将土地出让金划入再次分配的专项资金,一部分划入全民社保等福利基金或保障房建设资金。这项改革能降低地方政府出售土地巨大收益的冲动,利于将政府行政行为转移到关注内需性发展,强调良性平稳的发展方式上来。

5.完善市场微观主体以纠正市场失灵。要规范市场的主体运营,激励市场主体健康发展。尤其是要加大对银行、房企、房地产中介和房地产投资者的监管力度,健全银行发放贷款制度,打击“滚动式”质押贷款,提高房地产准入门槛,加大房地产短期流转税,鼓励住房性需求,严厉打击房地产炒作,构建规范有序的房地产市场。

6.培育和发展房屋租赁市场以形成租买互构格局。一是要转变房地产发展观念,引导购房者从单纯依靠购买转移到租买互构上来。制定房地产租赁市场准入制度,对房屋租赁市场形成进行有效的市场监督和管理;二是以法律的形式对房租价格进行强有力的管理和约束,特别对承租方利益予以保护,规定房东不得随意提高房租。要成立专门机构,定期制订“房租水平表”,主要是根据所租房屋地理位置、交通状况、房屋建筑年份、质量及节能情况来确定基本价格范围。机构应包括当地房东协会、房客协会及中介公司代表和政府代表等;三是实现房屋租赁规模化。扩大房屋租赁行业融资渠道,实行优惠税收政策,加强房地产信托业发展,吸引各方资金进入房屋租赁,实现规模化,有效运行,缓解房地产市场需求压力,促进市场高效有序持续发展;四是鼓励社会强制性缴存基金进入房屋出租业。我国大量的社会强制缴存的基金资本增值较慢,运行效率不高,而租金偿付的长期性、稳定性、低风险也促使出租住房成为优良的投资品,进入房屋租赁行业是双赢选择。

7.成立独立的房价专家委员会使房价透明公众化。每个市县都可设有独立的专家委员会,专门负责价格评估。这个委员会有权获得所有房地产交易价格,制定“地产基准价”,评估并发布地产及房产价格表。虽然房屋买卖是市场行为,但每个公民可以很方便地通过网络或其他途径从上述委员会获取分门别类的价格表,因此买卖双方容易达成一致。在德国该政策获得非常好的效果,对我国有借鉴意义。

8.社会要软化传统以房产作为身份和地位象征的价值观。我国目前的自有产权房比例为 90%,而欧美国家一般仅为 50%--60%。因此,国家需要引导购买者理性购房,根据自己的经济收入和住房需求,选择租或买,以促进房价的理性回归与合理平稳的波动。

总之,抑制我国房地产持续攀高是一项系统工程,关键点在于对政府土地行政行为的约束和监督,改革土地出让金制度,降低地方财政对土地出让金的依赖;同时需要完善市场微观主体,纠正市场失灵,培育和扶持房屋租赁市场,以实现租买互构格局;还要通过独立的房价专家委员会统计核算房地产成本,使房价透明公众化,降低房价上涨预期,引导购房者理性购房等,从而构建有序而健康发展的房地产市场,最终实现整个社会福利的最大化。

F293.31

]A

]1003-4145[2011]04-0128—04

2011-02-10

乌东峰,男,湖南省社会科学院教授,博士生导师。雷华平,男,长沙理工大学硕士研究生。

(责任编辑:栾晓平 E-mail:luanxiaoping@163.com)