台湾当局怎样遏制房地产投机

■朱松岭

台湾当局怎样遏制房地产投机

■朱松岭

台湾当局为了平息民怨、遏制炒房，出台、准备出台一系列配套措施，用法律手段平抑房价、健全房屋市场，实现“居住正义”。

朱松岭 北京联合大学台湾研究院两岸关系研究所所长、中国人民大学“一国两制”法律研究所研究员

房价飙涨，偏离了都会地区人口所能承受的价位，普通民众买不起房已成为台湾十大民怨之首。台湾当局为了平息民怨、遏制炒房，出台、准备出台一系列配套措施，用法律手段平抑房价、健全房屋市场，实现“居住正义”。

自2004年以来，台湾房地产市场行情直线攀升。其中，台北房价已从2004年的每平36.1万元（新台币）上升至2011年的每平79万元（新台币），房价高居全球第四，投机炒房客导致整个台湾房地产市场混乱。2011年3月10日，台湾行政当局为遏制房价恶性上涨，宣布修正后通过的“特种货物及劳务税条例”（俗称“奢侈税草案”，实为房地产投机交易特别税），并于4月15日经立法部门三读通过。

台当局课征奢侈税，是调降遗赠税之后的配套方案之一，符合当今世界各国各地区调控房价的一般做法。具体来讲，台湾当局拟于2011年7月1日开征奢侈税，凡一年及两年内转卖房屋者，加征10%-15%的税收；2011年7月1日，开始在台北市开征豪宅税；对台北市及新北市房贷成数降至60%。针对出售持有未满一年的非自用住宅（含商办、房地、店面、建筑空地等）不动产的行为，台当局拟征收15%的税收，持有满一年未满两年者，则拟征收10%的税收。当然，台当局也采用免税手段遏制房价的不正常上涨：出售给政府机关的不动产免税；区段征收、农地农用等不动产，不课土地增值税；政府征收前转移的公共设施保留地免税；出售继承或受赠取得的不动产免税；其他经台湾财政部门核准的不动产交易免税。

台当局奢侈税草案公布后，如春雷初动，房市转凉。征收奢侈税对拥有多套房屋并短期进出的投资型买方影响甚大。台湾六大都会区二手房成交价下调1%-8%，新北市成交价甚至下降8.6%。岛内房地产行情及营建类股票价格直落，已经在一定程度上遏制了恶性房地产投机行为。然而，这种税收只是针对两年内的非自用住宅转手征收，且征收奢侈税的手段虽然可以达到以价制量的效果，但也会影响到个人消费和政府税收，从而难以达成租税公平的目的。因而，需要一系列的配套措施完善房地产市场调控体系。

为了弥补M型社会中住宅市场供需机能失调、解决社会弱势群体的住宅问题，台当局提出“社会住宅设施方案”、“合宜住宅”和“现代住宅”等新住宅政策。

“社会住宅设施方案”是计划以房屋租金补贴、贷款购置住宅利息补贴为主，兴建只租不卖的社会住宅为辅，通过台湾当局制定相关办法，授权地方政府执行。这一政策鼓励民间参与兴建，避免穷人或其他弱势群体被贴上标签，以达成穷人与富人混居的目的，并降低现有房屋的空置率。但是，这一政策真正落实起来并不容易。比如，台湾当局推动社会住宅牵扯的层面相当广泛、复杂，还需要取得民众需求与政府财政能力之间的平衡点。

“合宜住宅”是以出售为主，低于市场价格，出售给一定收入以下的无自有住宅家庭。“现代住宅”则是参考了新加坡的组屋模式，由政府出地，民间出钱，住宅推出后可以自由转售。

当前，台湾内政部门正在积极推进《住宅法》立法，以期在全台各地展开兴建社会住宅工程，并通过土地取得、租税减免等有利因素，鼓励民间业者参与解决民众居住问题。

恶意炒房者除一般投机客外，还包括为实现资金增值的寿险公司等。寿险公司往往挟巨额资金买地、屯地，以实现资产保值增值。截至今年2月底，台湾寿险行业投入不动产的金额已突破4200亿元（新台币），创下历史新高。为了减少寿险公司不正当炒地，规范此类金融机构过度介入房地产行业，台湾当局“金管会”已初步拟定“保险业办理不动产投资修正草案”，落实约束寿险公司的炒地行为。

该修正草案明确规定，寿险业者若要购买空地，将提高RBC计算风险系数。RBC（保险业资本适足率）是衡量保险业财务健全度的指标，愈是高风险的投资，愈需要更多的资本支持，调高风险系数，保险公司大股东就须增资。“金管会”针对保险业转投资做出重大变革，就是希望从财务面阻隔保险资金介入经营权争夺的空间，约束寿险公司过度投机购买空地。

台湾当局所采取的上述手段已经引起了房地产交易市场的波动，也将进一步引发后续效应。当然，其中有些手段治标不治本，这些法律手段所发挥的效果也只得进一步观察，但总体上会在一定时间段内起到遏制房地产过度投机的现象，并在此基础上建立、健全住宅交易市场的法律规范。