中国住房在“十二五”的发展趋势

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疯狂的楼市伴随着越来越收紧的调控政策使得2010年的房市充满着“扑朔迷离”的“悬念”，住房问题既关系着国民经济的发展又牵动着民生，已经成为中国最热门的话题和最突出的社会问题。在即将进入国民经济发展的“十二五规划”里，中国的住房将会是什么样的发展态势？这已成为当前社会关注的一个焦点。研究“十二五”经济发展的战略规划核心，通过判断住房发展在“十二五”的地位就能准确把握住房发展的趋势。

住房发展在“十二五”的地位

国民经济是一个综合的大系统，地产业是其中的一个支点，地产业的运行发展脱离不了国民经济发展的大框架，判断中国的住房发展趋势要把开发的发展放在国民经济发展的大环境下，随国家整体经济体系的发展而发展，只有这样才能找准住房在国民经济所对应的地位。

“十二五规划”的要点之一是经济结构的调整，明确了“国民经济发展的重点是产业结构、城乡结构、区域结构的调整”，这属国家经济运行重新布局式的大调整，以战略性的新兴产业替代传统产业成为主导产业、城市化改观城乡结构、发展区域经济联动的互补优势、把基础设施投资型的GDP逐步转化为服务消费性的结构，这一系列的调整都与我们的住房发展有紧密的关联。地产业虽属传统产业，与基础建设也靠边，但它在“十二五”所处的经济地位和社会地位决定了它仍有长足发展的需求空间，因此在“十二五”的产业结构调整的过程中地产业仍将占有支柱产业的地位，中国的住房发展非但不会被压缩，反而会因市场的巨大需求得到加快发展；其次，发展区域经济拉大城市框架、加速城市化的进程，不但把住房发展摆在首当其冲的位置，还为住房市场提供了一个稳定的增长需求量。我们说住房发展与“十二五规划”的经济发展内容无论直接还是间接因素都和住房需求量的增长有着千丝万缕的关系，这就决定了住房在“十二五”的不可替代的重要地位。

“十二五规划”期望的目标是努力减少贫富差距、走共同富裕的道路，提倡公共服务均等化的民生原则，以保障和改善民生作为加快经济发展方式的出发点和落脚点。中国的住房就是最大的民生之一，从计划经济到市场经济的发展，尤其是住房的市场化，对于发展中的一大块低收入群体，始终未能有效的解决住房问题，在计划经济年代这一群体很难得到分房的保障，进入商品住房后更是受收入限制无力购买住房，而我国的住房总量已达小康，不解决这部分群体住房，将会让社会差距更大，所以说，保障民生的住房在“十二五”的发展中有着举足轻重的地位，须通过重点发展使之强化巩固完善。

可以说，“十二五规划”的经济发展通过保障住房给住房业一个肯定的地位，与保障房关联的地产业也将随着社会巨大的需求量在经济上仍然占有不可替代的地位。

“十二五”住房发展的趋势

“十二五”的规划与住房直接关联的是保障性住房，通过“十二五”运行把保障性住房纳入政府行政范围，并形成长效管理机制。这一政策将给住房产业带来新结构的调整，对市场对产品都具有积极的作用，其深远意义已超出政策的初衷，将会给住房业保有不少于15年的快速发展期。

一、十二五将完善保障房的措施

从社会的角度看，住房问题上保民生的重要内容就是解决低收入群体有房住，通过分出市场份额和政府的行政责任对市场低收入群体进行住房保障，这对地产市场是一个积极的分化，既是责任的分化又是市场内容的分化，把社会保障性住房与改善性商品房面对的社会群体清楚地划分开来，并对二者的责任明确了社会分工，它的意义非常之大，不只是一个简单的分工，而是从根本上解决了地产市场一直被困扰的房价问题，把房地产真正放到了市场经济的发展轨道上。由政府主导的保障房，适时的解决住房在社会的差距问题，为社会的和谐发展起到保障作用；而开发商实行的商品房归属到纯市场的范围，不但能够给市场带来的多姿多彩的、新的生活方式的产品，进一步为市场带来了恢复的生机！这种由住房市场理性的分工到影响改观社会的住房理念再到恢复市场的自我调节能力，这就是一个良性的市场运作模式，十二五的积极努力将让这个模式逐步得到市场的认知和认可，通过市场的磨合运行收水到渠成之功效，政府就不会再为房市而烦恼，民众也不再为市场价格而抱怨，市场恢复的调节作用也免去了政府不得已的硬性干预和调控。

二、住房的发展趋势将通过产品的市场份额和产品的精细化表现出来

1、从市场份额分配比例看住房的发展趋势：“十二五”期间保障房的需求是呈上升趋势，逐步形成新的市场份额并将从商品房开发总量上切去一块大的蛋糕。

“十二五规划”保民生的住房是毋庸置疑要重点保障的，经适房、廉租房都将会通过行政的措施强力推行落实，因房价高买不起房的群体在社会所占的比例大部分都在此落实的行列，尽快地解决这一群体的住房问题能够使得社会情绪得到释放和改善，有利于促进社会和谐。延续2010年的保障房政策，在“十二五”期间不但要逐步扩大保障房在市场上的份额，还要逐步完善管理机构和法规，包括分配制度的调整、界定，受惠范围的社会比例确定，保障房产品配套及生活舒适度标准的制定，保障房价格体系方法的确定等等。这项制度的落实将解决社会符合条件的低收入群体对住房刚性需求量的90%，并达到整个住房开发总量的30%。

商品房开发比例下降，因市场覆盖的对象增长实际商品房的总需求量并未明显减少。商品房开发随着产品的深化、细化，与保障房形成的产品品质功能性的区分越来越明显，商品房的发展将向着改善居住条件、追求更舒适、环保健康、休闲的生活方式的产品发展，越来越显现高生活品质的特性，将是社会成熟的群体需求的主要选择。人民富裕了，经济收入高了，有条件享受更高生活品质的居住条件和环境，这也是我们发展经济的主要目的。市场对商品房的产品要求会越来越高，不但要有良好的外部环境，还要有完善的配套设施，更重要的是要有人性化的物业服务管理。商品房市场受保障房份额的冲击将会在比例上有所下降，但市场覆盖的对象会随着经济的发展不断增加，因此不会对商品房市场产生过大的冲击，再者，产品市场份额的再分配实质上是对原有市场份额比例的细化，在总量上并没有过大的变化，可以说，“十二五”将完成市场产品细化后的份额分配，产品受保障房和城市化的影响总量会有增长。

2、从产品的分化看住房发展趋势：保障房产品的发展趋势向着集约化的资源利用、方便生活、结构合理、配套设施齐全方面发展。

政府关注的保障房是属社会均等化的范畴，是专门对社会低收入群体的，它的发展趋势将是政府的财政补贴下把利润最小化，在满足低收入群体的基本住房要求的同时，还要兼顾居住的合理舒适度，达到既能降低生活费用开支，又有便利生活的配套服务保障的住宅社区，“十二五”的保障性住房的设置会逐步优先选择城市有较好的配套服务半径的区域，以健全生活需求的各种服务设施，并考虑到低收入群体社会经济水平，尽量做到减少不必要的生活开支的可能性为目的，合理设计交通出行、二次搬运、文艺活动、运动健身等一切生活的最低消费的可能，让保障住房发挥出国家政策关注的综合社会效应。

商品房产品的发展趋势向着更人性化生活理念的精品居住社区方面发展。生活水平的提高更注重物质生活的追求，商品房属于解决居住改善和享受的生活范畴，所以在今后的政策上将会放宽对商品房的一些不当的限制，以利商品住房的舒适精细化的发展。当我们解决了基本的住房问题后我们的住房要求就由“住的开”进步为讲究生活舒适的追求，进而由内到外的对空间环境的追求，尤其是当今工业化的生产造成的各种污染，让人们更体会到绿色环保生态对居住生活的重要，从城市嘈杂的工作空间里回到自己的居住空间时，就应有一个能够充分放松的精神回归感，这也是商品房不同于保障性住房的重要特点，体现在物质层面上的舒适度和精神层面上的享受度。所以商品房社区无论是高密度还是低密度，都应做到对外部空间环境的精心设计和处理，降低弱化外部环境有可能带来的干扰，从感官上达到休闲放松的感受。对于高端楼盘更要注重：对高端生活方式的引导作用，把超前健康的生活理念揉入居住社区，使得生活在社区的人们有一个充满阳光开朗向上的心情，与优美的环境形成和谐共生；充分满足人们对自然生态的追求，这里讲的自然生态并非是纯自然的，而是通过匠心独具的巧妙设计人为的归纳营造出高层次的带有自然风貌特征的外部空间环境，以提高居住生活水平，并在可能的条件下尽量降低密度，适当的加大环境景观的营造投入；人性化高素质的物业服务将作为商品住房重要的组成部分。随着生活水平的提高，物业服务已经成为居住社区不可缺的组成部分，它对内保障着居住生活服务的全面性、舒适性，对外衔接着与社会综合配套的对接供应，是维系居住社区安定和谐的纽带，也是住房发展的重要环节和品牌。

中国的住房尽管已经接近了量化式的小康水平，但是受城市化进程、大量改造翻新以及逐步增加的社会需求等诸方面因素叠加的影响，使得市场仍保持有巨大的需求空间，它迫使住房产业保持一个较高的增长速度，尤其“十二五”对民生保障的目标，分化了住房产业的责任，并强化了发展的需要，不难看出，“十二五”对住房产业将是一个完善细化并长足发展的黄金时期。