中国房企转型与高端物业开发

今年调控以来，中国房地产企业的转型成为一个热点现象和热门话题。5月5日，搜房网举办了“高端物业与城市发展”论坛，北京大学不动产研究鉴定中心主任、世界华人不动产学会第一副会长冯长春教授在会上发表了精彩观点。

目前国家经济快速发展，现在经过宏观调控以后是稳定发展的阶段，所以房地产业发展得也很快。因为社会经济的发展，需要房地产的拉动，住房需要房地产行业提供有效的供给。北京的房地产公司几千家，但是从结构来看，目前把它按照有国家资质的分为一二三四级企业，还有的是临时性的企业。从比例结构上来看，大型的企业比如注册资本在上千万的，人员500以上等等这些企业，一级的企业很好，像北京的四级企业很多，像临时的项目级的企业占的项目更大。所以一二三四级企业，北京占一半，前几年只有20％-30％。这是从市场的占有规模来讲，像美国的大公司占到市场的60％，而我国大公司的比例为30％左右，市场份额就少了。企业的结构不合理，随着我们房地产业的发展，市场规范，竞争也越来越激烈。从目前来看，住房问题成为国计民生的大问题，要加强调控、监管，房地产会受到调控、监管影响。但是实际上会更好地树立市场的关系。政府部门通过多渠道来解决保障房。

房地产企业转型，一定要加大规模发展，要有大的龙头的企业。这样对房地产业的推动有影响。第二，有的公司要转型，市场竞争力弱的，要做精一点，专一点。还有的公司做的也很大，有一些公司以普通的住宅为主，有一些专门做高档，以高档服务业为主，专业化更精细，这个就是发展的方向。第三，过去提出“学研和产业结合”，那么有的时候要观产学研的结合，要为政府部门、社会、企业服务。发展到现在还有一个联盟的企业，把这些行业的相关联合起来做，可能取得合作共赢。前几天的台湾交流，提到不光有竞争，还有合作。例如资金短缺了，通过联盟可以解决这个问题。以房地产的特点来讲，在不同的行业，有不同的说法，所以房地产企业要发展，必须要和中介、网站、建筑开发商来合作。还有一个和装饰，房地产行业的年代性比较强，还有一个是管理，后期的服务很重要。现在很大的问题是出在后期的管理问题上面，还有就是以这种房地产最后实际的用途。所以联盟最后也会使“产固管用”来结合。高端住宅来根据不同的消费者来做产品。这个也是将来企业发展转型过程当中需要注意的问题。

一个产品的转型，有一些可能是单一性的，有一些是综合性的。在建筑上，有建筑综合体，从一个项目上看，也是一个综合体。就高端的物业来讲，那么它会向综合体发展。例如高端住宅、别墅、高档公寓会有一些其他的服务，比如休闲、会议的综合体。例如南京的阳明山庄有温泉、会议，这样就会向一个综合住宅的综合体发展。过去叫居住隔离，有人提出混合的，有高档的，有中段的。在限价房背景之下，做商品房，加强人与人之间的交往，这里从物业的价值来看，会不会受到相互的影响，这个要用辩证的角度去看问题。以高档为主的综合体，一要面向高端服务，二要追求环境，所以软环境很重要。在营销策划、物业开发中，采取新的技术、新的理念。将来随着生活质量要求越来越高，除了自然的环境以外，还有服务的环境，比如提倡绿色居住。绿色的就是节能的、低碳的，也是一个将来发展的方向。当然目前来讲，可能这种发展的成本，这是一个方向，尤其是高端的物业。北京以前有一个项目，提出“告别暖气、空调时代”，就是顺应发展的改革，受到了市场的认可。所以高端物业发展是比较有前景的，因为总体需求量大，需要不同档次的，面积标准的。别墅可能要结合城市的生物、资源去定位的，所以需求是平稳的发展过程。

高端物业应结合城市的发展，结合自然的环境发展高端的，不过不能在风景区发展。高端物业不仅提高了土地的价值，也提升了本身的物业价值，还提升了文化、自然景观的保护。在重要的、区位比较好的，从资源的配制上，结构的调整上，发展高端物业，这是一个发展的空间。

房地产发展的前景，在城市化积极推进的过程当中，从40％到475％“十二五”要达到51.5％，按照每年0.8的一个百分点增长，我们达到发达国家70％的水平。至少还有20来年，这种人口不断的转移，从农业人口变为非农业人口。所以房地产在二、三线城市，尤其是中等城市，仍有很大的发展空间。房地产是一个螺旋式、波动式地在前进，但是现在处在市场经济，受到金融的波动比较大，但是会受到国家的宏观调控。