货币政策对购房者行为的影响分析

康文

（河南财经政法大学国际经济贸易学院 郑州 450011）

1 货币政策影响购房者行为的机制述评

（1）利率渠道。相当一部分的购房者在购房时受自己的财力限制，需采用按揭的方式进行交易，因此购房者的购房行为在很大程度上就受到贷款利率的影响。理论上，贷款利率上涨，贷款购房者所要偿还的利息就会增加，利率上涨幅度过大时就可能导致一部分准备购房者推迟购房计划；当贷款利率降低时，贷款购房者所需偿还的利息就降低，就会刺激更多的购房者去进行购房消费。对于投资性需求或投机性需求而言，利率上升时，贷款融资产生财务费用加上转手的交易费用，投资者或投机者很可能改变房价走势预期。如果这种判断被时间证明是正确的，利率的上升对投资性需求和投机性需求产生的抑制作用会被强化和加剧，投资者或投机者将撤离房地产市场，寻求其它的投资渠道。

（2）信贷途径。货币供应量的增加一方面能够调动居民的购房积极性，使持币者对商品房的投资或消费需求增加。另一方面货币供应量增加，将在短期内提高家庭所拥有的房地产的市场价格，使得家庭的名义财富量增加，资产增值给人们带来了财富增加的愉悦和乐观，吸引更多的居民增加对房地产的消费开支。此外，充足的货币需求量支持了房地产需求的形成和实现。当房地产价格上升时，以房地产为抵押物的贷款项目价值增加，银行资产负债状况得到改善，其净资产和利润水平都将提高，银行方面将愿意发放更多的房地产抵押贷款，投资者和消费者能够容易地从银行等金融机构获取充足的资金购买商品房。

（3）预期机制。预期机制指货币政策通过影响购房者对政策变化的预期以实现其政策操作目标的过程，在市场机制环境下，任何商品的价格不仅取决于当前影响因素如货币和实际经济活动等，也取决于市场对这些因素未来变化的预期。货币政策变化在直接影响资产价格的同时，可能对市场主体行为产生很大的作用，从而引发其需求变化，导致支出发生相应变化。住房经济学理论指出,住房所有权成本是影响居民住房需求的本质变量，从资本成本的角度考虑,居民在进行购房决策时,会综合考虑未来房价增长带来的收益、按揭贷款所要支付的成本以及首付款的机会成本,从而得到其拥有住房的年资本成本,即住房所有权成本，住房作为一种资本性商品,其所有权成本中融合了居民对未来房价增长预期的影响。

2 我国货币政策对购房者行为影响的实证检验

2.1 变量、数据的选择及处理

(1)变量的选择

为分析货币政策对购房者行为的影响，选取5年（5年及以上）期个人住房贷款贷款利率(r5)作为利率的代理变量、m2作为货币供给量的代理变量，个人住房贷款（rl）作为贷款的代理变量，引入商品房销售面积（ss）、消费者信心指数（xz）、消费者预期指数（yz）、商品房空置面积指数（kz）作为控制变量。考虑消费者信心指数仅有1999年以后的数据，故所有变量均取1999～2009年8月的月度数据，数据均来源于中经网数据库。

(2)数据的处理及检验

经考察，商品房销售面积（ss）变量存在明显的季节波动，用X—Ⅱ方法对它变量作季节调整，调整后的变量为sssa，同时对相关变量取自然对数，变换后的变量分别为Lrlsa、Lm2、Lsssa、Lxz、Lyz、Lkz。对相关变量做单位根检验发现：Lrlsa、Lm2、Lsssa、xz、yz、kz的检验t统计量都大于10%显著性水平临界值，表明他们都含有单位根，是非平稳时间序列，但其一阶差分的t统计量都小于1%显著水平的临界值，从而可判断他们是I(1)序列。采用Johansen协整检验法对其进行检验，检验结果如表1所示。

表1 Johansen协整检验结果

从结果可以看出，这7个变量之间存在协整关系，迹检验和最大特征根检验均表明变量之间存在一个协整变量，经标准化后，协整方程可写成：

从协整方程来看，各变量之间的系数显著不为零，说明7个变量之间具有长期均衡关。

2.2 VEC模型的设立及分析

(1)模型的设立

根据“多数原则”确定模型的滞后期数为3，从而利用软件Eviews5.0建立如下7变量的VEC模型：

其中Yt=（r5Lm2LrlsayzxzLsssakz）T，根据VEC模型的结果显示：模型统计性质尚可，拟合优度较大，方程的标准差SE很小（0.01），DW统计量显示序列不存在序列相关，F统计量较大，显著性较好，故模型形式正确。基于该VEC模型我们可以对货币政策相关变量的变动对购房者行为的影响进行Grange因果分析、脉冲响应分析和方差分解。

(2)货币政策变量与购房者行为变量间的Grange因果检验

利用前述VEC模型生成的对象进行格兰杰检验的结果如表2所示。

从结果来看，只有Lm2、Lr5分别在97%的的置信度下是Lsssa、Lkz变动的的格兰杰原因。其他变量的间的格兰杰检验均不能拒绝原假设，即难以说明它们存在格兰杰因果关系。

(3)购房者行为变量对货币政策变量的脉冲响应函数分析

在做脉冲响应函数之前需先对前述VEC模型的稳定性作检验，通过AR根图检验，VEC模型的全部根的倒数值都在单位圆内，可得VEC模型是稳定的。为观察Lm2、r5、Lrlsa对Lsssa、Lxz、Lyz、Lkz的短期动态影响我们可基于上述VEC模型运用脉冲反应函数计算一个信息冲击的影响情况，用Eviews5.0生成脉冲响应图如图1所示。

图1（a）、（b）显示，对于Lm2、r5、Lrlsa的冲击，四期后Lxz、Lyz均保持正向响应，其中Lrlsa强度最大，其次是r5，Lm2冲击力度最小。图1（c）显示，对于Lm2的冲击，Lsssa一开始就有较强的正向反应，在第二期后保持了较为稳定（函数值约0.015）的正向冲击反应；对于r5的冲击，Lsssa在刚开始具有较强的正向反应但随后在第四期即转为负反应，并一直维持负向反应，对于Lrlsa的冲击Lsssa保持较强的负向响应。图1（d）显示，对于Lr5、Lrlsa的冲击，Lkz在相当长一段时间内均保持较强的正向反应，Lm2的负向冲击力度较小。

表2 格兰杰因果检验结果

(4)购房者行为变量对货币政策变量的方差分解。为了解信息冲击对分析变量相对重要性，基于上述VEC模型进行方差分解，结果如图2所示。

从图2（a）来看，yz预测误差波动来自于自身、Lrlsa、Lsssa的影响，来自Lrlsa的贡献度第四期以后保持在5～12%之间，Lm2、Lr5的贡献度很低，低于3%。从图2（b）来看，xz预测误差波动来自于自身、yz、Lrlsa，的影响，来自Lrlsa的贡献度第五期以后保持在5～10%之间，r5、Lm2影响很小。从图2（c）来看，Lsssa预测误差波动来自于自身的影响保持在65%以上，Lrlsa的贡献度随着时间的推移逐渐增加，第十期时达10%左右,r5、Lm2贡献较小。从图2（d）来看，Lkz预测误差波动来自于自身的影响保持在40%以上，来自Lrlsa的贡献度到第十期时达30%左右，Lr5、Lm2影响很小。

图1 脉冲响应函数图

图2 脉冲响应函数图

3 结论及对策建议

前文实证分析表明，个人住房贷款额的增加无论在短期还是在长期都对房价的上涨具有刺激作用，个人住房贷款额变动对商品房销售面积、消费者信心指数、消费者预期指数、商品房空置指数影响均有明显的冲击，商品房销售面积、商品房空置指数、消费者信心指数、消费者预期指数、预测误差波动来自于个人住房贷款额的贡献度分别为6%左右、10%左右、6～8%之间、6～8%之间，表明购房者行为变量的预测误差波动除来自自身影响外，个人住房贷款额的贡献度均较大，说明个人住房贷款额的变动通过影响购房者行为进而影响房价。货币供给量变动长期内对消费者信心指数、消费者预期指数、商品房空置面积指数影响不明显，短期内对商品房销售面积变化的正向影响较为显著，对商品房空置指数具有负向影响，对消费者信心指数及消费者预期指数保持持续的正向影响。说明我国货币政策通过货币信贷渠道影响购房者行为的有效性较高个人住房贷款利率变动对消费者信心指数影响的有效性较高，对其他行为变量影响较小，通过利率政策调整影响购房者行为的有效性较低。

因此，在当前房价高企不下的情况下，一方面可从对商业银行个人住房贷款业务加强监管、严格个人住房贷款对象筛选、银行对消费型和投资、投机型需求应区别对待，有保有压等方面加强对个人住房贷款的管理；另一方面从保证货币政策实施主体的独立性、充分考虑货币政策效果的时滞、充分估计微观主体对货币政策预期等方面加以完善，提供货币政策的执行力及对购房主体传导的有效性；同时，可从加强金融机构的利率定价机制建设、加强中央银行利率管理制度建设、建立多层次多种类的利率体系等方面加强利率定价机制建设，发挥利率调节资金供求关系的作用，进而提高利率机制影响购房者的行为有效性。

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