解读两德统一后德国板式住宅更新改造经验

曾 佳

0 引言

对于城市旧住宅的更新和改造，一方面，通过改善旧建筑的居住和使用功能，可以提高居民的生活质量，满足居民日益增长的物质生活需要，有利于创造和谐、繁荣的城市生活;另一方面，通过结合建筑节能以及可再生性资源利用等技术手段，可以有效提高建筑的节能水平，降低能源消耗，共同促进城市的可持续发展。

二战结束以后，欧洲的一些国家，特别是德国，在既有住宅(区)更新改造方面的研究和实践起步较早，发展到今天已经形成了一套相对较为完善的体系，对于我国的城市旧住宅更新和改造具有现实的指导意义，值得借鉴。

1 背景概况

德国位于欧洲中部，二战结束后，德国被分裂为德意志联邦共和国(简称西德)和德意志民主共和国(简称东德)。1990年10月3日，分裂40多年的东西德重新统一。

1.1 德国的住房体制

原民主德国(东德)实行计划经济体制，长期实行低租金福利制度。在1990年两德统一时，东德共有700万套住宅，其中国家所有占70%以上，住宅合作社所有占25%以上，极少数为企业和教堂所有。居民个人购买和拥有住房的情况十分少见，住宅个人私有率很低。

1.2 二战后德国的住宅建筑状况

第二次世界大战中，德国的许多城市被夷为平地，战后德国存在着严重的房荒。当时，国家能提供给1 700万个家庭居住的住宅仅为1 000万套，政府面临的首要问题就是尽量努力建房，以缓解人们住房紧缺的状况。

1980年初期，面临房荒的民主德国(东德)建设了一大批模板式住宅楼，由于建设中的“多、快、好、省”等各种原因，建成的板式住宅楼相比今天(也是原西德)的住宅标准，存在着诸多问题。根据德国联邦交通住宅建设部提供的信息:原东德平均每位居民的住宅能源消耗是西德居民的两倍。

板式住宅建筑在建造时就由于受到诸多因素的制约，其风格大同小异，普遍存在着室内布局不合理、面积小、舒适度差等缺陷，而且经过多年的使用后，有些老的建筑已经破烂不堪，甚至出现了墙体开裂、结露、渗水等问题，严重影响到居民的生活质量。

1990年10月，东西德统一后，原东德的居民不再满足当时自己的居住环境，要求提高居住质量，追求有个性的高品质居住条件。于是，这些板式住宅由联邦政府托管，开始进行产权的私有化和质量的现代化。在统一后的十几年中，全德80%的大板楼住宅已经完成了现代化改造。以下将依次解读德国大板楼住宅产权私有化和现代化改造的政策设置和实施过程。

2 政策措施

德国统一后，联邦政府把原西德的社会经济制度移植到原东德地区，其中一项主要措施是实行住房私有化，即把国有住房向地方政府、私人或私营机构转让。

2.1 东部托管局(THA)

具体的私有化及改造工作由东部托管局(THA)负责。这个机构于1990年3月成立，享有法人资格，负责管理民主德国(东德)全国的私有财产，并全权处理这笔财产，使其纳入经济私有化的轨道。

2.2 私有化的基本形式

1)返还。凡前东德即公有制改革前，以及纳粹时期没收的属于私人的房屋，只要能够提供相关证明，全部无偿返还给原产权人，包括居住在德国的外国人。2)出售。即向原来公房的住户优惠出售公有住房。德国东部地区公房出售主要有两个特点:a.按市场价格出售，基本上没有折扣优惠。b.既可向私人出售，也可以整栋向私营公司或住房合作社出售，只要楼内有70%的住户同意。3)调整租金。调整租金是鼓励居民购房的一种措施，目前房租比过去提高好几倍，有些地方已提高十几倍，逐步趋于西部地区房租水平。

2.3 私有化过程

在两德统一初期，德国东部地区只有20%的家庭拥有自己的住房，而在西部地区为40%。人们对私有化概念的接受需要一个过程。尽管住在大板楼内租户们的房屋状况并不好，但他们都不认为自己应该承担维修和更新的责任。

东部托管局(THA)根据市场行情、维修、运转的费用对托管的住房租金进行了新的计算——对居民提高了收费，纠正了供暖、水电的费用。在租金提高后，租户们开始对购买他们租住的住房发生了兴趣。为了鼓励居民购房，东部托管局(THA)还派出了经过专门训练的人员向租户宣传购房的好处，比如:可以不受租金市场价格的影响、对住房拥有处置权、加快所有者对住房进行改造的速度、老年人获得安全保障、获得出售或出租的权利、获得从银行贷款的权利等。

在一系列全面的公共政策设置和辅助措施的引导带动下，德国公有住宅产权私有化的进程迅速向前推进，到2002年，向租户出售的公有住房达到42万套，德国东部的私有化率达到32%，而同一时期西部的私有化率是42%。

3 改造程序

3.1 各方主体及责任

1)政府。政府是整个改造活动的主管部门，其职责包括:a.制定政策法规和标准;b.为改造项目提供资金支持。

2)投资银行。德国的投资银行不同于一般的商业银行，都是由政府控股的。其主要职责是代表政府为改造项目提供优惠贷款。

3)咨询公司。作为独立的第三方机构，专业咨询公司的目标很明确，就是确保政府的资金得到有效使用。其职责是受投资银行的委托，对申请优惠贷款的项目进行改造前的评估、提出具体的改造方案和建议，并进行改造后评价。

4)住宅公司。作为房屋的主要所有者或管理者，住宅建设公司是改造活动最终实施主体，负责房屋改造的具体实施工作和经营管理工作。

3.2 住宅改造程序

1)住宅公司就自己管理的某栋住宅楼或某个小区向投资银行提出优惠贷款申请。这里需要说明两点:a.如果一栋楼中产权属于不同的单位或个人，每个产权单位或个人也可以提出改造申请，但必须是该产权人至少同时要拥有该栋楼中的3套以上住宅;b.如果改造动作较大，比如涉及到结构、户型和楼层的拆改，还需要得到政府相关部门的批准;2)投资银行委托独立的专业咨询公司对整个项目进行综合评估，并提出具体的改造方案和措施建议;3)优惠贷款得到批准后，住宅公司开始实施具体的改造计划。整个改造过程由专业的监理公司进行全过程监管，以保证改造方案得到落实;4)改造完成后，咨询公司进行后评价。

4 技术手段

4.1 改造范围

住宅的室内环境和室内管网改造，包括增大面积、改造厨房和卫生间、更换水、电、燃气和供热系统的管网等。

节能与节水改造，包括屋顶、外墙、地下室顶板、窗户的节能改造，分户采暖改为集中供热，采用节水器具等。

建筑物(小区)周边环境的改造，包括道路、绿化和居民儿童公共活动场所等配套设施的改造。

为了体现出与众不同的特点，一些项目还会采用太阳能热水、太阳能供暖甚至光伏电池，新风系统和热回收装置等，这同时也可以为住宅公司带来额外的政府专项优惠贷款。

一般情况下，旧住宅的改造不会涉及到建筑结构和层数的改动。但有些情况下，住宅公司为了提高改造的档次和品质，部分建筑可能会被拆掉几层，特别是1996年住房建设热潮过后，德国出现住房过剩和闲置，为减轻改造负担、降低空置率，有部分建筑在改造时降低层数，如11层变为3层～4层，其中户型也会相应调整，改造动作较大。

4.2 改造实例:柏林东部黑勒斯多夫区大板楼改造

20世纪90年代两德统一后开始对黑勒斯多夫地区的大板住宅建筑进行改造。首先检修了这些住宅的暖气设备，改换给水供暖管线。利用新技术增加外立面的保温层。在外墙造型上，往往采用色彩丰富的平面构成方式，划分出几何形的变化节奏，一般以浅色底色，用红、黄、灰、蓝等色块进行造型处理。面层分别采用涂料、瓷砖、大型板材等。

维修中采用一些加建措施来丰富城市空间和扩大实际需求。如加建阳台，电梯以满足居民新的居住要求;在屋顶上增设象征社区形象的雕塑;在适当的转角位置加建圆形的社区活动中心，既完善了物质空间，更凝聚了居民的感情。同时，改造中也通过对住区内部水面和植被的维护和种植来美化社区生态环境，改变旧住宅区破败丑陋的形象。

5 结语

当今，我国城市住宅建设经过了连续多年的高强度投入和大规模新建，将逐渐进入以城区更新改造为主，整体提升人居环境的阶段。而城市旧住宅(区)的更新和改造本身是一项十分复杂的工作，涉及的因素广泛，层面众多，包括物质层面、人文社会层面等等。两德统一后德国对板式住宅的更新和改造之道，实现了城市的和谐和可持续发展，无论是在政策支持、改造程序，还是在技术手段上，都有值得我国借鉴的成功经验。

［1］张 鑫.弥合创伤，重建共同的家园——访东柏林的大板楼改造工程［J］.世界建筑，2002(12):27-28.

［2］李振宇.城市·住宅·城市——柏林与上海住宅建筑发展比较研究［M］.ISBN:9787810897730.南京:东南大学出版社，2004.

［3］林常青，吴 萍.德国既有住宅改造模式与经验［J］.建设科技，2006(7):31-33.

［4］夏 青.柏林印象——统一后的柏林城市与建筑环境建设漫谈［J］.天津城市建设学院学报，2000(9):14-15.