房地产开发成本控制方法浅谈

刘艾君

1 房地产开发的全费用成本构成

房地产开发的全费用成本是指房地产企业为开发、销售一定数量的商品房所支出的全部费用(包括税金)。根据房地产开发的不同阶段和支出费用的性质，通常将房地产开发的全费用成本划分为以下几个部分。

1.1 取得土地使用权所支付的费用

取得土地使用权所支付的费用为开发企业为取得土地使用权所支付的地价款、按规定交纳的有关税费及拆迁补偿费等。主要包括土地出让金、契税、交易佣金、耕地占用税、拆迁补偿费等。

1.2 勘察设计和前期工程费

勘察设计和前期工程费主要包括可行性研究、地质勘察、规划设计、三通一平等支出。

1.3 建筑安装工程费

建筑安装工程费为形成开发建筑产品实体及基础配套设施所发生的建筑、安装工程费。主要包括各建筑单体工程费用、水、电、暖、燃气等工程费用。

1.4 期间费用

期间费用主要包括开发企业的有关部门和人员为管理、服务于项目开发所发生的建设单位管理费用，为销售开发产品所发生的销售费用，为开发项目所发生的财务费用等。

1.5 税金

税金指在土地受让、产品开发和销售过程中所需交纳的各项税金。主要包括营业税、契税、土地增值税、企业所得税等。

2 房地产开发成本控制的基本原则

房地产开发项目属于经营性投资项目，以获取利润最大化为目标。为了实现上述目标，就要对开发项目进行全面分析，对项目投资进行全面控制。房地产项目成本的控制应坚持以下原则。

2.1 全过程控制原则

全过程成本控制，也称作全过程造价管理。它是一种基于活动的项目成本确定和控制的方法。这种方法是将一个建设项目的工作分解成若干个项目活动清单，然后使用工程测量的方法确定出每项活动所消耗的资源，最终根据资源的市场信息确定出一个建设项目的造价;而造价控制就是对项目各项活动及其活动方法的控制入手，通过减少和消除不必要的活动以减少资源消耗，从而达到降低和控制造价的目的[1]。

2.2 系统性成本控制原则

房地产开发项目的成本控制是开发项目管理系统中的一个子系统，成本管理的目标是为实现整个项目目标服务的。开发项目的质量、进度、成本、安全等各个子系统是互相影响和相互作用的，不可偏废。系统工程核心思想就是通过各个子系统的协调运行，实现“整体大于部分简单之和”的目标。

2.3 动态控制原则

所谓动态控制，就是对事先设定的成本控制目标在实施过程中自始至终的进行监督、控制、调整和修正。任何一个房地产项目都是一个复杂的系统工程，其影响和制约成本控制的因素纷繁复杂，点多面广，具有高度的不确定性。随着项目的进行，人工、材料、机械价格的变化，工程进度和资金到位情况等都会对项目成本发生直接的影响。因此，要通过对实际投资情况的不断监控和与投资控制目标的不断比较来发现偏差、分析偏差，并采取措施纠正偏差，以达到成本控制之目的。

2.4 主动控制原则

上述动态控制原理，是基于发现实际值与目标值的偏离—纠偏—再偏离—再纠偏的控制方法，是一种被动的控制方法。而房地产项目具有单一性和不可重复性，偏离一旦发生往往造成较大的损失。为了避免投资损失，预防投资偏差的产生，我们还要采取主动控制的方法来控制项目成本。

所谓主动控制，就是事先对项目的各种不确定性因素进行分析，分析目标偏离的可能性，并事先采取预防性控制措施以确保计划目标的实现。只有这样，才能尽可能的防止或避免投资偏差的发生，将可能的损失降到最低。

2.5 成本管理责任制原则

房地产开发企业应建立以开发项目为成本控制对象的独立核算和考核体系，建立以项目经理为核心的成本控制责任制。在开发项目实施前，由企业造价控制等有关部门确立项目成本控制目标，下达给项目经理。项目经理必须对成本指标层层分解，落实到各部门、各专业、各班组直到每个人，这样逐级落实、层层把关，人人都是成本控制的主人和责任人，并建立完善和明确的奖惩制度，进行定期考核，奖优罚劣。

2.6 全费用控制

构成房地产开发的成本费用种类繁多，涉及部门和因素复杂，有的费用在成本构成中占比较大，但变动性不强，控制的余地就小;有的费用虽然占比不大，但变动性强，控制的余地就大。因此，为了取得良好的经济效益，就需要对各种费用进行全面控制，即进行全费用控制。

3 房地产开发项目成本控制的主要方法

3.1 价值管理

建设工程项目价值管理是一种以价值为导向的有组织的创造性活动，它利用了管理学的基本原理和方法，同时以建设工程项目利益相关者的利益实现为目标，最终实现项目利益各方最高满意度[2]。

原则上，价值管理适用于项目开发的各个阶段。但是由于建设项目是由一系列相互关联的活动组成的，后面的工作都是建立在前面工作的基础上的，项目前期的任何决策都影响着以后的工作，因此，价值管理越早进行就越有利。针对房地产开发项目，在项目可行性研究和决策阶段、项目设计阶段开展价值管理效益将最为显著。

3.2 限额设计

研究表明，房地产项目初步设计阶段，影响工程造价的程度约65%;施工图设计阶段，影响工程造价程度为25%～35%，这表明设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。

设计阶段成本控制除采取价值管理、招投标等方法外，还有一个重要的方法就是限额设计。

限额设计是按照投资或造价的限额进行满足技术要求的设计。它包括两方面内容:一方面是项目的下一阶段按照上一阶段的投资或造价限额达到设计技术要求;另一方面是项目局部按设定投资或造价限额达到设计技术要求。

目前设计单位普遍存在“重技术、轻经济”的倾向，使许多设计保守不合理，浪费极大。举例说明:某小区开发建设数栋小高层，结构形式基本一致，选择两个单位进行施工图设计。设计完成后，对其单位建筑面积钢筋含量进行分析，发现两个单位相差超过 20 kg，仅此一项每平方米成本即增加 80元。因此合理确定投资限额和三大材料消耗指标，并和设计取费挂钩，积极推行限额设计，是降低工程造价的有效手段。

3.3 招投标

实践证明，通过公开招标来缩短项目建设周期、降低项目成本、提高工程质量、提高投资收益是一种行之有效的办法。公开招标可以适用于项目建设过程中存在市场竞争条件的任何一个环节，如方案设计，施工图设计，设备、材料采购，施工等。下面以施工阶段为例，说明通过招标控制成本应注意的事项:

1)招标工作应遵循公开、公正、公平、诚信的原则。招标前，应严格审查投标单位资质，必要时进行实地考察。坚决避免“特级企业投标，一、二级企业转包，三、四级企业进场”等不正常现象。

2)做好招标文件的编制工作。造价人员应收集、分析和总结各类有价值的数据、资料，对影响工程造价的各种因素进行鉴别、分析和评价，然后编制招标文件。

3)合理低价者中标。推行工程量清单计价报价与合理低价中标，做好资格预审，选择有实力、有信誉的企业参与投标，在此基础上采取合理低价中标，以避免投标单位以低于成本价恶意竞争。

3.4 挣值法

挣值法(简称EVM)是目前为止国际上先进的工程公司普遍采用的成本分析和控制方法。挣值法通过测量和计算已完成工作的预算费用与已完成工作的实际费用和计划工作的预算费用得到有关计划实施的进度和费用偏差，达到判断项目预算和进度执行情况的目的[3]。并进而采取切实可行的措施，来纠正偏差，控制成本。

3.4.1 挣值法的三个基本参数

1)计划工作预算费用(简称BCWS):BCWS=计划工作量×预算单价;2)已完工作实际费用(简称ACWP):ACWP=已完工作量×实际单价;3)已完工作预算费用(简称BCWP，又称挣得值): BCWP=已完工作量×预算单价。

3.4.2 挣值法的评价指标

1)费用偏差(简称CV):CV是指检查期间BCWP与ACWP之间的差异，计算公式为CV=BCWP-ACWP。

2)进度偏差(简称SV):SV是指检查日期BCWP与BCWS之间的差异。其计算公式为SV=BCWP-BCWS。

3)费用执行指标(简称CPI):CPI是指挣得值与实际费用值之比，即CPI=BCWP/ACWP。

4)进度执行指标(简称SPI):SPI是指项目挣得值与计划值之比，即SPI=BCWP/BCWS。

总之，随着房地产市场微利时代的到来，房地产开发企业市场竞争的形态、内涵、方式也必将发生深刻的变革，房地产的开发成本控制已成为各房地产企业的当务之急。

[1] 周和生，尹贻林.建设项目全过程造价管理[M].天津:天津大学出版社，2008:15.

[2] 尹贻林.建设工程项目价值管理[M].天津:天津人民出版社，2006:6.

[3] 王东升，刘明伟.建设工程项目管理[M].第3版.北京:中国矿业大学出版社，2009:229.