房地产项目造价控制措施研究

刘 阳

0 引言

房地产项目的开发最终追求的是项目实体本身，但项目的效益特别是经济效益好坏，更能够体现项目本身的价值，因此结合本项目在造价管理方面的经验和体会，主要从项目建设的各个阶段控制的要点和方法展开，希望能够对其他项目造价控制的措施有所帮助。

北京某科技园项目作为2011年北京市批准的重点建设工程，规划建筑面积100多万平方米，此次项目是该项目的二期子工程，包括地下1层，地上4层的科技研发楼，地下2层，地上4层的员工工作活动中心以及道路及配套设施，总建筑面积8万多平方米，地下建筑面积也有3.7万m2，合同采用邀请招标的方式，最后确定一家公司作为总承包单位，负责工程的总体施工和管理工作。

1 招投标阶段的造价控制措施

1.1 招标方式的选择

本项目在前期招投标阶段，选择采用邀请招标方式，主要考虑到小范围招标可以节约费用。由于参与投标的单位有限，有利于调动投标商的积极性，可以大大节约业主和投标商的费用，提高中标率，并大大缩短了招投标过程的时间。虽然限制了竞争范围，把许多可能有实力的竞争者排除在外，不符合公平竞争的原则，但可以节省更多的时间把目光投放在后期的施工和管理方面，有利于项目造价的总体把握。

1.2 履约保函的规定

科技园二期项目工程规定在投标阶段，为保证工程能够顺利实施，要求总承包方须交纳履约保证金，具体金额按照合同金额的10%，履约保函截止日期为2011年6月30日。

承包商应提供正式保函提交草稿交测量师及发包人审核，审核无误后方可开具正式保函。

1.3 注意评标细节

在评标过程中，由于采用工程量清单综合单价报价方式，总承包方可以根据工程款收款的前后顺序采用不平衡报价方式调整工程款的数量和早晚，但是对于严重的不平衡报价，在承包商的大部分工程款收款之后，承包商总是采用抽调人手、转移设备等拖延时间和忽视质量的方式对待后续工程的完成，因此，开发商就有必要采取相应的对策来预防承包商的严重不平衡报价。科技园二期项目工程作为总工程的二期项目，在吸取一期工程中总承包商的类似做法的教训基础上，主要使用的反不平衡报价对策如下:

1)在招标评标阶段，组织一班素质较高、善管理的评标队伍，有目的的审查投标单位提交的工程单价，防止承包商的不平衡报价引起的实际工程实施过程中消极施工，发生脱节情况，造成工程质量低下和工期的延误。

2)对于施工过程中，总承包商可能因为施工方法和图纸变更提出洽商变更的项目，以签订合同补充协议的方式，将单价偏高的项目报价调下来。

3)在合同中规定使用奖罚分明的具体措施，对于故意消极对待工程后期施工的承包企业，实施重罚，影响严重的将其列入黑名单，明确告知没有下次合作的机会。

2 施工阶段的造价控制措施

施工阶段工程项目造价构成各部分中，材料成本占据工程总成本中的比例比其他方面要大得多，单纯的节约材料费，不仅仅要从材料的使用本身着手，而且要求在整个材料的各个历经阶段，比如采购、运输、保管、领取及废料回收等一系列环节，综合采取相应的措施降低这部分的支出费用。科技园二期项目工程根据成本材料与造价控制的关系，在施工过程中主要采取的造价控制措施包括以下内容。

2.1 对工程材料造价的控制

2.1.1 材料采购决策

材料的价格、质量、所需数量和时间，以及运输方式等要根据项目的具体情况作出适当的选择，考虑周全，既要保证项目正常开展所需的质量、数量，又要保证不形成积压，造成场地占用和损耗，更要尽量避免或减少二次搬运。科技园二期工程在项目施工过程所涉及的所有材料的价格，按照一定不能超过合同订立时目标成本的单价，在保证工程质量的前提下，供应数量也尽量不要超过目标成本所列的数量。对于材料市场价格的变动，注意对系统资料的积累，提前了解市场价格动态信息，做到了主动预防提前准备。

2.1.2 进场材料验收管理

对已经进入场地的所有材料，按照规定必须经过报审，执行严格的“四验”制度，准确记录材料的数量、品种、规格、质量，验收时材料员、工长和仓库管理员负责人必须在场，验收结束共同签字确认，不得有任何“绕过”的行为，出现“绕过”行为而未经报验的设备、材料不允许在工程施工中使用，若已经使用必须无条件拆除重新检验或返工处理，发包商有权利但不限于以下或多种补救措施:

1)要求承包商不得使用未经许可的设备及材料;

2)要求分包商返工;

3)要求降低合同价款;

4)接触合同。

严禁证件不全的材料进入现场和仓库，减少次品造成的质量损失。

2.1.3 施工过程中主要材料的控制和管理

1)商品混凝土:

加强进场数量的验收，采用按图纸扣减钢筋体积计算混凝土量和按供应量乘以0.95～0.98折减系数相结合控制结算数量，对商品混凝土供应量进行不定期的抽查。在每个施工流水段完成后，月底由预算员对当月的预算量与进场数量进行比较，对商品混凝土供应量与实物工程量对比分析，如发现超耗现象，及时上报项目部，由生产经理负责调查原因，杜绝此类事件的发生。负责施工现场的工作人员应认真负责混凝土浇筑过程中的指挥和监督工作，严格控制墙、柱、梁、板混凝土的损耗率在1%以内，其他零星部位混凝土的损耗率控制在1.5%以内，从而达到控制成本的目的。

2)钢筋:

工程所用的全部钢筋的出场证书应交工程师审批，钢筋的所有试验都必须遵照有关的标准进行。加工好的钢筋都必须清楚的做好标签和识别标志。施工工作严格按照图纸，每月月底由负责项目经理、生产经理和钢筋工长对当月的钢筋使用量进行核查，并与发放量、加工量进行对比，确保钢筋的损耗率控制在1.5%以内，从而使得钢筋材料的成本控制在总目标成本的2%以内。

3)模板:

项目由专业人员按施工图绘制出高质量的模板施工方案，在施工过程中所有模板都必须是干净的，拆除的模板在随后的施工中获准使用的，还必须用脱模剂彻底浸润或处理。按照规定，所有的悬梁和悬板的模板都必须制成符合标准的上拱度，保证模板具有足够的承载力、刚度和稳定性，能可靠的承受新浇钢筋混凝土的重量和侧压力以及在施工过程中所产生的荷载，在进行混凝土终凝后的模板拆除工作时，拆除模板必须小心细致，严禁对模板进行猛烈敲砸，避免混凝土磕碰损坏，引起质量问题，减少模板的材料成本，这部分的费用控制在总目标成本的0.5%以内。

除此以外，对工程使用机械台班的造价控制，对人工费的造价控制，对管理费的造价控制也是工程施工过程中造价控制的重点。因此提高机械设备利用率，对施工机械进行科学合理的组织与分配，以充分发挥其效能，提高施工过程中总体的生产效率，对降低项目成本有直接影响;劳务人工单价严格按照合同单价控制，做好施工现场人工数的记录与考核，要保证工程项目中人工费不超过合同人工费单价，其次要合理安排组织工序，减少窝工和二次搬运等情况的发生，提高工作效率，项目管理人员数量本着“精简、高效率”的原则，合理配置避免出现人员闲置，人浮于事现象。

2.2 施工过程中预付款的规定

总承包方实际承担合同金额(合同总价扣除制定项目暂定价及暂定款)的10%为预付款偿还保证金，保函截止时间为2011年12月31日或预付款回扣完成之日，以较早时间为准。

2.3 工程款的支付方法

工程支付款是项目成本的直接体现，对工程支付款的管理是可以间接的反映工程的进展情况，反过来可以指导工程造价控制的效果。

科技园二期工程对进度款采取审查支付方法，严格按照合同内容，执行申报进度表→审核工程→确认工程→审核单价及估价→签署付款证书→审核手续、付款的循环过程进行支付。

具体内容如下:

1)进度款每月申报一次，按合同约定程序执行，付款宽限期为承包人提交符合要求的完税发票后的15个工作日，每次支付扣除整个进度款的10%作为保修金，保修金限额为合同总价(扣除指定项目暂定价)的5%。

2)变更价款支付:在变更实施完成，监理确认现场后，可按测量师审批金额的60%随进度支付或按业主最终审批金额的100%随进度款申请支付。

3)当总累计中期完成额至合同总价(扣除指定项目暂定价即暂定款)的15%后，开始回扣预付款，每期回扣改期完成金额的15%，直至扣完;当扣除金额累计达合同金额(扣除暂定款及不可预见费)的5%时，退回5%预付款保函;当累计扣除至合同总价(扣除暂定款及不可预见费)的10%时，再退回剩余5%预付款保函;当累积中期付款至80%后，剩余的预付款总额扣除完毕。

4)全部中期付款达到发包商及测量师认可的预计结算金额的90%时停止支付，此付款比例不包括工程竣工验收返还的2.5%的保修金。

3 竣工验收阶段的造价控制措施

工程项目进行的最后一个阶段是竣工验收，包括政府验收、设计师验收、物业移交验收、结算诚信验收等。竣工验收阶段的造价控制的主要途径就是竣工结算、编制竣工结算报告和对工程保修款的管理。

项目竣工验收阶段编制竣工决算报告。竣工决算报告是综合反映竣工项目从筹建开始到项目竣工交付使用为止的全部建设费用、建设成果和财务情况的总结性文件。竣工决算是正确核定新增固定资产价值、考核分析投资效果的依据，反映建设项目实际造价和投资效果的文件。

1)竣工验收通过，并结算完成后支付至结算金额的97.5%，工程保修完成并验收后支付结算总价的剩余款项，结算期为全部工程完成后的12个月。

2)付款流程按申报审核流程，业主完成内部工程进度款审批程序，书面通知承包商开发票而且收到承包商提交的完税发票后20个工作日内以转账方式向乙方支付该款项。

工程竣工验收阶段，总承包方须预留部分工程款作为工程保修的保证款，科技园二期项目工程按照合同金额的5%作为工程的预留保修专用款项，在保修期内完成所有保修任务之后，业主才将该部分工程款支付给总承包方，以免工程保修期内出现质量问题，业主还要重新投入资金人力等进行工程的维修维护工作。

4 结语

科技园项目在项目工程造价管理的对策方面，将项目按照招投标阶段、施工阶段和竣工验收阶段的特点，充分考虑了影响造价的各个因素，采取按合同标准要求、着眼于整体关键在于抓重点的原则，制定并执行计划，实现对造价预期目标的控制，对今后工程类似项目的建设是一次经验的积累，成功的指南，也有待于在此基础上进一步提升。

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