城市住宅价格波动的因素研究

西安建筑科技大学 王瑾珂

城市住宅价格波动的因素研究

西安建筑科技大学 王瑾珂

近年来，我国经济持续快速增长，城镇化水平提高，居民的住房需求不断增大。与此同时，我国取消了福利分房制度，并建立以市场为主导的房地产供求机制，房地产业发展迅猛。房地产市场供需体制构成了我国房地产价格体系的基础。但同时，住房价格也随之上涨，并出现过高、过热的现象。过高的房产价格抑制了居民的有效需求，阻碍了房地产业的长期健康发展。

一、对城市住宅价格范围的确定

研究城市住宅价格波动，首先要对本文所研究的城市住宅价格的范围进行限定。

在国内，城市住宅包括商品房、经济适用房和廉租房等，其中商品房又包括普通商品房、高档商业公寓、别墅等。经济适用住房是指已经列入国家计划，由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房，是具有社会保障性质的商品住宅。廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。经济适用房和廉租房的价格或者租金是由国家指导建立的，不受供求机制的影响，因此都不在本文研究范围之内。而高档商业公寓、别墅都是为了满足较高收入群体对住宅的需求，加之商住两用公寓和别墅的土地使用年限与普通商品房不同（商业、旅游、娱乐用地使用年限为40年，而普通商品房为70年），与占我国绝大多数的普通商品房需求相比不具有代表性和可比性，其价格同样不属于本文的研究对象。

综上，本文所研究的城市住宅价格范围是具有70年土地使用权，城市新增的普通商品房价格（下文中简称商品房价格）。

二、商品房价格波动（上涨）的原因

我国商品房价格的波动具体表现为持续的价格上涨和由于宏观经济、行业政策或者企业自身等原因引起的间歇性价格微调（下降）。2010年4月17日，国务院国发［2010］10号文件即《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》出台，标志着我国新一轮政策调控的开始，这势必影响商品房的供求关系。本文，笔者利用经济学中供求关系理论，从商品房的需求、供给两方面出发，分析导致商品房价格的波动因素。

1．影响商品房需求的因素。

（1）宏观经济因素。GDP与商品房价格有着十分密切的关系。我国几十年GDP的稳定持续增长导致了居民消费指数CPI的上涨，而适度的CPI上涨又能促进GDP的增长。随着CPI持续上涨且缺少其他投资渠道，普通居民为了财富保值，增加了对商品房的需求，进而引起商品房价格上涨。可以说CPI持续上涨是商品房需求增大的直接因素之一。

（2）相关政策制度。政府通过运用合理的金融政策和税收政策，满足普通居民对商品房的刚性自住需求，并减少以投资为目的的投机性需求。金融政策对需求的影响主要表现在政府为建立合理的房屋供应体系，充分运用贷款利率和贷款数量两种信贷手段，针对不同的收入阶层所需的住房标准制定相关政策。例如加大对自住型面积在90m2以下的住房需求的贷款支持力度，上调对第二套及以上住房的贷款利率，或者在适当的情况下限制对此类住房消费的贷款。

税收政策的调整对房地产市场具有重要的调节作用。在现阶段商品房价格居高不下的情况下，通过征收住房持有环节的物业税，会使房屋的投资价值下降，有助于抑制非理性和投机性需求，并稳定商品房价格，保障中低收入家庭的正常住房需求。

（3）人口因素。在我国，随着城市化进程的不断加快，城市人口不断增加，城市居民对住房的需求也不断增加。一方面，居住水平提高会导致住房需求量增加，尤其是居民平均居住面积的增加，加大了住房需求；另一方面，城市人口增长及家庭规模的变化导致住房需求量增加。现在住房需求的主力军是21世纪七八十年代出生的人口，这个年龄段的人口家庭规模普遍是三口之家的小家庭或丁克家庭甚至单身家庭。一般说来，随着家庭规模逐步缩小，即大家庭分解为小家庭，住房需求就会增加。

（4）心理因素。消费者心理因素对需求的影响主要包括心理预期、传统住房观念等。首先，住房是生活必需品，当居民预计住房价格未来要上涨时，会增加住房需求。此外，中国人历来对土地和住房很重视，“有土斯有财”、“安土重迁”等传统观念深入人心。对“居者有其屋”的理解不仅仅是居住，而且是拥有房产，这也会增加住房需求。

2．影响商品房供给的因素。

（1）土地政策。面对当前商品房价格居高不下，明显超出普通居民承受能力的情况，经过一系列土地政策制度的出台，国家宏观经济调控已初显成效。固定资产投资增长速度及房地产投资增长速度已明显下降，住宅市场局部过热的现象得到有效缓解。另外，由于土地政策的收紧，导致商品房供应量减少。

（2）开发成本及利润率。商品房开发成本包括建筑安装工程成本、销售费用、财务费用以及管理费用。其中一项或几项成本增加会导致总体开发成本上升，在国家收紧银行个人住房信贷、预计开征物业税的环境下，商品房的有效需求减少，房地产企业的利润率下降，进而影响到商品房的供给量的降低。

（3）宏观及行业政策。我国现阶段是通过房地产税收、财政补贴、银行信贷和政府投资等财政政策对房地产供给进行调节。调低房地产税率，可以起到促进该行业投资、增加房屋供给的作用，反之会起到减少房屋供给的效果。而财政补贴、银行信贷和政府投资与房地产税收的作用正好相反。政府可以运用这些政策调节商品房的供给量。

综上所述，通过理论上分析商品房市场中需求、供给各自的影响因素，在由房地产供需体制构成基本的房地产价格体系下，各因素通过影响房地产市场的供求关系进而影响房地产价格，这些因素构成了影响商品房价格波动的因素。本文的不足之处在于，没有进行各因素与商品房价格影响程度，以及各因素之间相互影响的关联度进行分析，有待进一步研究。