浅析舟山旅游房地产发展意义及对策

李 莹，张 雁

（浙江国际海运职业技术学院，浙江 舟山 316021）

浅析舟山旅游房地产发展意义及对策

李 莹，张 雁

（浙江国际海运职业技术学院，浙江 舟山 316021）

文章在简述旅游房地产概念的基础上,对旅游房地产的特点、舟山开发旅游房地产的意义和有利条件进行了分析,并结合舟山的实际,提出了舟山开发旅游房地产的若干对策。

旅游房地产；舟山；开发对策

近些年来，随着我国经济的迅猛发展，个人财富的不断积累，在社会转型升级的大背景下，人们的消费习惯也正在发生潜移默化的改变，旅游已经逐渐成为人们在繁忙工作生活之余重要的休闲方式，如体验旅游、文化旅游、生态旅游、禅修旅游等等，新形式、新概念的旅游形态更是层出不穷。特别是进入大桥时代之后，大大提高了舟山群岛整体旅游的可进入性，“海岛”变成了“半岛”，人们出入舟山群岛更加便捷。空间上距离的拉近，随之而来的将是四方游客的纷至沓来。旅游的形式也从传统的观光旅游向休闲度假旅游转变，人们更加注重旅游的舒适度，而在旅游目的地的逗留时间也将大大延长。旅游房地产作为旅游业和房地产业的绝佳融合，已经成为我市海洋旅游发展及房地产开发的又一热点，将势必成为“十二五”舟山旅游经济发展新的增长点。作为全国唯一的群岛城市，舟山有着极其丰富的旅游资源，特别是海洋旅游更具有得天独厚的优势。随着舟山国家级海洋综合开发试验区地位的确立，作为全国四个旅游试点改革城市之一，旅游经济将面临大挑战、大机遇，同时旅游区域发展将升级到战略层面。近年来房产市场风起云涌，房地产开发建设俨然成为各地经济发展的“引擎”、“发动机”，但随着国家调控力度的逐渐加大，我市房地产发展的区域局限性也日益体现，发展遇到瓶颈，产品相对单一，市场日趋饱和，“软着陆”势在必行。而此时，旅游房地产以其鲜明的特点吸引了众多开发商和消费者的关注，众多与旅游融合的房产项目应运而生，新的理念、新的构想、新的模式，为舟山旅游在新形势下的转型升级注入了全新的活力。然而,“千里之行，始于足下”，如何为方兴未艾的旅游房地产构建蓝图，如何为旅游房地产的可持续发展保驾护航,是政府层面和相关企业在我市旅游房地产经济起步之始就需要特别思考和关注的问题。

一、旅游房地产

（一）基本概念

通常地讲，旅游房地产实际上是一个复合的名词，是房地产业和旅游业发展到一定阶段之后，相互作用、相互融合并协调发展的产物。可以分别从两个产业的角度来理解旅游房地产这个新兴产业的概念:从房地产业的角度来看，可以把房地产中从事旅游经营、为旅游经济带来商业利润的房地产及其相关的空间称为旅游房地产;从旅游产业的角度来看，可以把专门服务于旅游业，以旅游开发经营为目的的房地产及其相关的空间称为旅游房地产。旅游房地产这个产业最早起源于法国南部地中海沿岸。目前，业界和学术界对于旅游房地产概念在专业领域的理解还不能达到完全的统一，但是如果从市场实际操作的角度来看，一般可以分为三大类:

第一，住宿类旅游房地产。住宿类旅游房地产的具体表现形式大概分为产权式酒店、酒店式公寓和度假别墅等。随着“第二居所”概念的深入人心，传统居所的概念从时间和空间上被颠覆，上述类型的旅游房地产已逐渐成为房地产开发商们及相关产业者比较热衷的开发类型，也成为日常生活中广大旅游消费者们最为了解、光顾、体验最多的旅游房地产。

第二，主题类旅游房地产。主题类旅游房地产大致可以分为三种形式，例如观光型旅游房地产、娱乐型旅游房地产，以及休闲度假型旅游房地产。在一个旅游区内设计规划出多种形式的主题，不仅可以丰富旅游地的旅游产品，深化旅游地的文化内涵，吸引多种喜好多种文化层次的游客前来游览，而且能让广大游客欣赏到喜闻乐见、乐不思蜀的主题形式，而这又势必更能够使旅游地的城市景观具有多元化特征，从而促进旅游区的建筑、文化、景观的一体化建设。

第三，景观类旅游房地产。旅游地区的自然风景景观及其所包括的生态环境大景观是其核心价值的承载主体，依傍于核心风景景观而建的旅游房地产更具有实用性以及自身的价值，换句话讲，旖旎的风光是对旅游者最好的奖赏。人们对于风景的特殊喜好与依赖，使得这些类型土地的价值往要高于同功能的其他地块，而级差地租的存在使得这些类型土地更具有保值增值的特性，本身的价值就会显得更有张力。毋庸置疑，由于旅游房地产其商品的属性，在具有使用性的同时也是兼具投资的属性，因此，房地产开发商们对于在有增值属性的地块上进行投资，就拥有更大的动力和需求。

（二）旅游房地产与传统房地产的区别

1.理念定位上的差异，规划设计的观念不同，直接导致消费受众群体上要有一定的区分，这一点上旅游房地产的定位要更加细化、精致、前卫。

2.旅游房地产有淡旺季之分，受旅游季节制约，在发展上有一定的局限性。

3.旅游房地产与传统房地产在物业性质上也不尽相同,在管理上存在一定的瓶颈和短板。

4.旅游房地产对配套设施和外部环境设计的要求相对较高。从前期策划到后期物业管理的整个过程当中,旅游房地产与传统房地产项目都存在一定的差异,因而需要其在发展上要具有特殊的开发和营销模式。较之传统的房地产项目开发,旅游房地产开发要求更高的配套、要求更专业的服务。

二、舟山市发展旅游房地产的有利条件和意义

旅游房地产是一个边缘产业,也是一个衍生产业，它是随着旅游业和房地产业的不断融合孕育出的新兴产业，是旅游业和房地产业相结合互补的一种经营形态。作为大型旅游房地产，它是房地产开发到一定时期的产物,一般是在城市中心及周边用地条件较好的土地已基本开发完毕后,房地产开发向近郊、远郊区发展大趋势的一种具体表现，也是时下房地产发展的一种趋势和潮流。从居者有其屋到居住的舒适度及环境的更高要求，消费者的需求伴随社会发展的大背景悄然发生变化，作为旅游业与房地产业相融合的产物，旅游房地产以其环境优越，居住休闲、舒适，功能丰富、实用等特点，在我市呈现巨大的发展空间，作为集海洋旅游、休闲度假为一体的海岛城市，舟山条件得天独厚、前景广阔。

从政策导向来看，国家层面相关刺激与拉动旅游及相关产业的政策也已出台，加之地方政府对于旅游产业的重视支持，并随着舟山海洋旅游综合改革试验区的全面建设和海洋经济开发区的进一步创建，都为旅游房地产的发展提供了广阔的发展平台，我们讲“巧妇要做好有米之炊”，有了国家及政府层面的给力支持，相信旅游房地产发展将潜力巨大。从效益角度看，一是经济收益，旅游房地产投资收益是高于一般房地产的，包括了自住和商务出租两大功能，对投资者来讲更具吸引力。二是社会效益，旅游房地产一般开发的是近郊或远郊的地块，可以带动欠发达或不发达区域的发展，促进民生，解决就业，增加财政，又能让该区域的自然条件与房产充分契合，进一步促进区域间的和谐发展，社会发展水平不断提高，民生不断改善，居民收入不断提高。从市场需求角度看，近些年来，我市旅游经济快速发展，特别是2010年，旅游业在大桥通车效应和世博会举办等因素有力促进下，旅游形势喜人，全年国内外旅游接待人数2139万人次，增长22.0%，比2009年提高6.4个百分点，实现国内外旅游总收入142.04亿元，增长21.9%，比2009年提高5.8个百分点。随着旅游人数和旅游消费的快速增长，舟山旅游房地产因其环境优越、风景优异而呈现出巨大的市场潜力，旅游房地产投融资也显现出良好的发展前景。旅游房地产业作为舟山房产市场投资的新宠，将为舟山旅游业和房地产业两大产业注入新的活力，带来新的商机。

旅游房地产作为一个产品，其关联性很高，它的经济效益不仅仅体现在自身产品的收益上，即辐射效用，而且还体现在对其他产业的经济带动作用上。其经济效益的体现一般在两个阶段:首先是旅游房地产的开发阶段。旅游房地产涉及旅游、房地产两个产业，而这两个产业又会涉及到规划、开发、营销、经营、管理等许多环节，构成了一个较长也较完整的产业链条。在这个产业链条中，有资金、技术、人才、设备、管理等诸多生产力要素的参与，在相互融合的过程中，旅游房地产的发展必将促进各个环节要素共同发展，推动各方经济利益的提高，从而形成一个多赢、协同发展的良好局面，为我市的经济平稳较快增长“添砖加瓦”。其次是旅游房地产的使用阶段。由于度假旅游者在旅游地逗留时间长，消费内容广，消费水平高，旅游的乘数效应将得到充分体现，因此，将会对度假地社会经济产生更为深远的影响。如果旅游房地产数量增加一倍，就可以吸引几十倍甚至上百倍的旅游消费者纷至沓来，有效带动各个环节的商贸往来与商品消费，刺激经济的成倍可持续性增长，这也较好结合了坚持规模扩张和结构调整相结合的经济发展原则，也是舟山融入大桥时代之后，作为产业发展的很好探索和补充。

三、舟山市旅游房地产的开发对策

要保证旅游房地产业与舟山社会经济协调发展，就要以全局的观点、战略的高度看问题，制定具有前瞻性的舟山旅游区的总体规划，将旅游资源开发、生态环境保护、文化宣传与经济发展充分结合，真正实现旅游地地区经济、社会、环境三方面效益的协调与统一。其次，需要开展科学的、深入的市场调查研究，对旅游地相关区域的人口数量及人员构成、土地面积及利用情况、自然条件、文化观念、环境现状等多种因素进行可行性研究分析，并形成研究报告，合理利用现有的旅游资源，规划设计适合本地区发展情况的旅游房地产开发项目。此外，旅游企业在开发房产项目时，应当充分考虑到旅游地区的城市发展规划、土地利用规划等已有规划，以保证旅游房地产的发展在旅游地经济的科学指导下协调有序进行。

（一）加强旅游房地产相关管理工作

筹建旅游房地产的行业协会、行政管理部门及职能部门，使其能统筹发展、分工合作，协调部门间的管理职能；加强旅游房地产中介服务行业的管理，提高行业准入门槛，规范旅游房地产中介市场秩序;与此同时，要建立由咨询、信托保险等机构组成的旅游房地产监管和保障体系，降低信用风险，保护消费者的合法权益。

（二）强化旅游房地产发展模式的创新

由于旅游房地产在舟山市起步相对比较滞后，因此，目前舟山市的旅游房地产企业在运营管理的模式方面还是比较落后的。要促进本地旅游房地产业健康稳定发展，应适时借鉴国内国际成功的经验，强化开发经营模式的创新，加快步伐，迎头赶上。当然，在引进国内外先进管理经验的同时，还要结合舟山市的具体情况因地制宜、和谐发展，开发经营适合本土化的旅游房地产产品，这样才能符合我市居民消费习惯和收入现状。此外，要全面发展旅游房地产，也不能将目光仅仅停留于开发旅游房地产的具体产品上，还要不断宣传分时间、分季节度假的全新消费理念，实现思想观念上的深入人心。再则，建立旅游房地产产品互换使用的系统平台。只有全面实现这一技术平台，才能进军国际旅游房地产市场，将本土旅游房地产产品推向世界。

（三）因地制宜，积极务实开发产权式酒店

目前，国务院不断出台意在控制房价的相关政策，对普通住宅用房实行严格限购，而作为商业用房形式的旅游地产正不断受到关注，逐渐成为房地产投资的香悖悖，但如何降低旅游地产固有的投资风险、扩大投资收益，还是值得我们去认真探讨的。产权式酒店也是恰逢其时应运而生，这种产品能够有效整合业已稀缺的滨海旅游资源，并且具有投入小、产出大、风险低以及社会效益显著等其他投资方式不可比拟的优势，因此具有广阔的发展前景和投资潜力，同时能很好地缓解了舟山旅游旺季酒店供应异常紧张的压力和困扰，所以正成为时下舟山旅游地产投资的有效途径。

［1］司成均，谭春燕，李洪强.旅游房地产发展面临的机遇研究［J］.商业现代化，2007，（20）:246-247.

［2］刘赵平.分时度假产权酒店——饭店业和房地产业的创新发展之路［M］.北京：中国旅游出版社，2002.

［3］郝彦苹.基于SWOT分析法的旅游地产开发模式选择［J］.中国民营科技与经济，2008，（5）:231.

［4］陈芸.我国旅游房地产开发模式研究［D］.华侨大学优秀硕士论文，2006.

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1673-0046（2011）03-0009-02