银行加息后房贷增加 三类人不宜提前还贷

□任 文

中国人民银行决定，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。

本次加息后，五年以上贷款利率升至6.80%，如果是100万的房贷款，按基准利率20年按揭的话，每月月供7783元，增加了150元，而利息总额将由83.2万元增加到86.8万元。

遭遇加息之后，不少人思忖着提前还贷，毕竟加息后房贷实际成本增加了，提前还贷能节省不少购房经济成本。

是否提前还贷应该根据房贷购房者的两个重要条件来判断：

一是购房者目前的经济状况，尽管加息了，但是购房者的手头并没有多余的闲钱，即使遭遇加息，那也没有必要提前还贷，因为借贷的利率比房贷只高不低。对于那种购房后，经济状况明显好转，手头有一些闲置资金且无更好的投资途径消化的购房者，这个时候可以考虑提前还贷，因为在通胀背景下，这些钱存在银行或者放在家里都是贬值的，提前还贷既可以节省房贷利息成本，又能防止货币贬值带来的损失。

二是购房者选择的具体房贷类型，出于不同的考虑，购房者在申请房贷时会根据自身的实际经济情况从众多的房贷类型当中选择一款适合自己的房贷品种。在申请房贷的时候是按照正常的个人和社会经济状况的发展趋势作出判断的，现在经济状况有变，在加息的背景下，则需要重新作出一个判断，那就是提前还贷是否合算。这就需要根据房贷具体类型、已经还贷的时间、剩余利息支出、违约金支出等综合衡量提前还贷的成本，若是不合算那就还是算了吧。

提前还贷固然能节省房贷利息，但是也有一些情况是并不适合提前还贷的，购房者必须谨慎思考，仔细核算，不要看见加息就以为提前还贷合算，比如说有以下三种房贷情况的借款人就不适宜提前还贷。

情况一：享受优惠利率的首套房贷。在过去政府救市期间，实施楼市房贷7折优惠利率，不少客户在申请首套房贷时就是享受的这种优惠利率，在加息后现在的利率也仅仅为4.158%，考虑到通胀的大背景，这样的利率实际上是很低了，货币的贬值速度远超出了银行的利率，所以根本没有必要提前还贷，不如此时选择做一些具体的投资，收益或更高。

情况二：等额本息房贷类型的客户，已经到了还贷中期。在等额本息房贷产品的设计当中，银行为了迅速收回房贷资金，到了还贷中期时，大部分的房贷本金都已经还完，剩下的房贷利息支出较少，这个时候再提前还贷意义不大。

情况三：拥有优质投资渠道，年收益率超过7%的也不必急于还贷。不管是投资实业，还是投资股票基金，甚至外汇，只要综合收益率超过7%，也就超过了加息后的住宅利率6.84%，这样的话，投资的资金收益比利息支出多，而且还能保证资金周转的灵活性，那也就没有必要提前还贷了。