关于加强房产面积测绘成果质量管理的思考

田永知

河北省衡水市房产测绘队，河北衡水 053000

关于加强房产面积测绘成果质量管理的思考

田永知

河北省衡水市房产测绘队，河北衡水 053000

房产面积是房产测绘中的一项重要内容，与房屋权利人的自身利益有着密切关系。本文简述了保证房产面积测绘成果质量需要具备的基本条件，并从实际工作出发论述了在房产面积计算分摊过程如何来加强成果质量管理，结合实际问题探讨提出目前在提高房产面积测绘成果质量方面存在的难题及解决思路

.房产面积；测绘成果；质量管理

房产面积测绘与房产权属管理、开发、交易、拆迁等活动密切相关，直接涉及房屋权利人的合法权益。房产面积测绘的一项重要内容是房产面积测算，测算成果一经被房地产主管部门确认，便具有法律效力，成为产权登记、处理产权纠纷的依据。

近年来，随着我国经济的快速发展，住房制度改革的不断深入，购买商品房做为置业或投资已成为人们生活中的一部分。由于商品房价格的不断攀升，使得这一特殊商品在房地产市场交易中也日趋活越，随之而来的有关面积不准、缩水、公摊关系不合理、公摊面积不明确等问题引发的商品房面积方面的纠纷越来越多。如何加强房产面积测绘成果质量管理，提高测绘成果质量，减少房产面积纠纷，维护房屋权利人的合法权益，一直都是测绘部门最关注并潜心研究的课题。

房产测绘是一项专业性很强，责任心重大的技术性工作，必须由具备测绘专业知识的技术人员来完成。因此房产测绘部门要注重技术人员的专业知识、专业技能培训和实践经验积累，提高测绘技术水平；加强作业人员社会责任感和较强的职业道德素质培养；测绘作业中严格执行国家房产测量规范和有关技术标准、规定及本省市地区根据当地习惯制定和颁布的有关房产面积计算及公用建筑面积分摊暂行规定；同时房地产行政主管部门和测绘行政主管部门也要对测绘单位进行技术指导和业务监督，保证房产面积测绘成果的质量。

为保证测绘成果质量，绘图、面积计算分摊是最关键环节，因此在面积计算过程必须建立健全合理的、实施有效的质量管理制度并在生产过程中严格执行。

1 房产面积测绘技术设计书

测绘单位在承接测绘项目后，要先对承接的测绘项目进行整体技术设计，编写测绘技术设计书。内容包括项目的工程概况、具体测绘内容、时间安排、作业人员安排、采取的作业方法、步骤、引用的技术标准、具体分摊计算原则确定等，用来指导测绘工作顺利完成。在编制测绘设计书时对报送的测绘项目进行综合情况分析，确定合理分摊关系，对特殊分摊情况、变更情况作详细说明是非常重要的。实践证明，工作人员在操作过程中按技术设计书执行，有效避免了各项信息输入不准确、分摊关系不统一的现象，并能对变更情况、特殊分摊情况作及时修改和调整，有效的提高了工作效率，保证了成果质量。

2 执行“二级检查，一级验收”工作制度

房产测绘成果的检查验收实行“二级检查一级验收制度”。传统意义上的“二级检查一级验收制度”是指：一级检查是在全面自查互校的基础上，由专门检查人员或兼职检查人员对房产测绘成果实行全过程检查；二级检查是在一级检查的基础上由测绘单位或上级部门指定的专职检查人员或委托的测量监理人员对房产测绘成果实行的最终检查。检查合格后，由测绘项目的委托单位组织实施，或委托经技术监督部门授权的专门质量监督检查机构组织验收。

房产面积绘图计算分摊过程是房产面积测绘的关键环节，必须保证输入正确的原始数据并采用合理的分摊关系，才能保证面积计算结果的正确。因此在实际面积计算分摊过程中我们也要实行“二级检查一级验收制度”。既绘图人员作完图后要先进行自查：检查户室分布、细部尺寸是否正确，公用户室文字标注是否与原图一致，分摊计算结果是否存在个别异常现象；自查完成后由专职质检人员进行复查：专职人员除对自查内容进行复查外，重点对照分摊说明对成果数据进行合理性分析，如相同户室数据是否相同、相同功能区分摊系数是否一致、特殊部位分摊、与原图不一致的变更是否做相应调整等问题。检查无误后做好质量检查记录并整理各项资料一并提交技术负责人进行审核验收；在验收环节，建立与委托单位技术人员共同验收制度能有效的预防输出数据的差错。实际工作中，在输出正式数据结果前，与委托单位技术人员共同验收，能及时反馈一些绘图期间未及时提交的变更、特殊部位分摊等信息从而能及时改正、调整，避免了结果输出后才发现问题造成的费时费力。（特别对于预测绘项目变更相当频繁的情况很有效）。

3 技术总结报告编制

测绘项目完成后要做技术总结，输出测绘结果，交与委托单位使用。这项工作必须由专职技术人员负责完成。在编制总结报告过程中，同样要对“二级检查一级验收”各项内容进行综合检查，确保面积计算结果的正确性及各项技术指标准确性。

随着时代的发展，很多新型、多功能建筑层出不穷，有些部位结构认定及设计造型在测量规范和相应文件没涉及到或描述不详细，不同作业人员就会对此有不同理解。如高层建筑中的风井（规范中未明确提到“风井”）应分摊地下室，还是全楼；为满足消防要求，在类似凹阳台结构的临街立面留有较大孔洞，该阳台应计算全面积还是半面积；一排商业门店，局部门前有通廊，应局部分摊还是整体考虑；多层地下室坡道面积如何计算更加合理等等情况，由于没有明确的参考依据，不同人员就会按自己的理解做出不同的计算结果。对这种情况的处理我认为只能是具体问题具体分析，套用相近规范，必要时要组织单位技术人员会审，做到合情合理又不偏离规范。同时要做好记录和经验总结，便于以后出现类似问题做出同样处理。在这里也期望有更详尽的地方性规范及早出台补充，更好的指导房产测绘工作。

要保证房产面积测绘成果质量除绘图计算分摊方面还与现场测量数据的准确性，测量仪器的精确度等等因素密不可分。只有在操作全过程严格执行规范及质量管理制度，保证数据准确，分摊关系合理，层次逻辑清楚，步步环节有依据，才能保证房产面积测绘产品的质量，也才能减少因面积纠纷引起的社会不良影响，真正做到维护房屋权利人的合法权益。

[1]姚承宽编.房产测绘技术与管理.

[2]测绘管理与法律法规.国家测绘局职业技能鉴定指导中心编.

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A

.1674-6708（2011）52-0059-01