“后国民时代”的重新布阵

邓蕾/文

1999年12月1日，大连沃尔玛服务管理有限公司（现改为大连沃尔玛百货有限公司）与大连市万国购物广场有限公司签订协议，拟租用位于大连市甘井子区后盐商业区、面积44147平方米土地上的房屋，房屋建筑面积16508平方米。大连万国出钱出地为大连沃尔玛专门建设山姆会员店，施工、图纸、建材全部按照大连沃尔玛的要求建设，2002年5月，通过大连市建设工程质量监督站组织的竣工验收，6月11日双方交接，大连沃尔玛租用这个商场经营，租金每年1000多万元，租期15年。

大连万国购物广场负责人周玉玲称，尽管大连沃尔玛此前支付了部分租金，但从2002年6月接手房屋以后，没有付过一分钱租金。

2003年，大连沃尔玛百货有限公司向中国国际经济贸易仲裁委员会提出仲裁申请，要求解除租赁合同，理由是大连万国开工迟延和工期延误、交接不合法、房屋证照不齐，还有未完成工程，等等。

2005年，中国国际经济贸易仲裁委员会作出裁决，双方应继续履行合同，驳回大连沃尔玛解除租赁合同的请求及双方各种索赔要求。

在这次仲裁生效后第十天，大连沃尔玛又一次提出了新的仲裁申请，要求对方赔偿损失，申请查封现场。2008年，中国国际经济贸易仲裁委员会作出了第二次裁决，驳回大连沃尔玛的申请，维持第一次的仲裁结果。

大连市中级人民法院法官林驰说，在两次仲裁生效后的法定期限内，沃尔玛都没有向法院提出任何异议，没有提出撤销仲裁裁决或申请不予执行。

大连市中级人民法院审判管理办公室主任、法官于洲认为，裁决是一裁终局，与法院终审判决等同，只要裁决结果确定，必须按裁决结果履行和执行，不存在申诉、上诉和抗诉，裁决作出后，立即发生法律效力。

然而，大连沃尔玛百货有限公司依然拒不履行裁决。

“由于万国资金缺乏、证照不齐、管理混乱等原因无法按合同在2001年8月交付场地，使得沃尔玛在大连的开店计划严重滞后，约6100万元的直接资金投入付之东流，沃尔玛才不得不与业主在2007年解除合同，之后再另觅合作伙伴。”就备受关注的拖欠房租一案，沃尔玛公关部11月1日向媒体如是回应。

10月29日，中央电视台报道沃尔玛大连公司与大连万国购物广场发生合同纠纷。万国购物广场称，十年前大连沃尔玛公司租了房，但是房租至今却分文没付。这中间经过多次交涉、协调、仲裁，甚至连法院强制执行都拿它没办法。

沃尔玛对上述的指责予以否认。“沃尔玛秉承守法合规的经营理念，严格遵循经营所在地的法律法规，并一贯尊重中国的司法程序，执行生效的判决和裁决。”

对于大连万国的指责，沃尔玛在给媒体的申明中表示，“万国到2001年8月合同规定的交付日并在此后数年都没有施工许可证，所以它没有履行合同规定的许多建设义务；由于其对施工现场的管理极为混乱，并多次妨碍我方人员进场施工，所以我方在2002年6月11日委派保安公司负责现场的保安工作，业主进场施工不存在来自沃尔玛方面的障碍，也不依赖于沃尔玛先行提供施工条件。”

曾经的“超国民待遇”

沃尔玛表示，双方矛盾的起因在于万国没有“履行合同规定的许多建设义务”。按照这个逻辑，依然有诸多值得推敲之处。

首先，贸仲委两次驳回沃尔玛的请求，并裁决沃尔玛继续履行合同。沃尔玛拒不执行的理由是什么？

其次，按照沃尔玛的说法，2007年与大连万国解除合同。那么在房屋交接的2002年-2007年，沃尔玛是否入驻了万国购物中心？如果入驻，这段时间的租金是否应该支付？

最后，作为世界500强企业，沃尔玛在合作伙伴的选择上是非常严格的。沃尔玛认为“万国资金缺乏、证照不齐、管理混乱”，为何当初在签约之前不考虑到这些因素？

“从中国贸促会裁决维持合同履行来看，这个项目的执行是有瑕疵的，但合同是有效合同，双方应该继续履行或者再行协商解除。从目前的情况来看，显然沃尔玛坚持的合同撤销并未得到大连万国的同意，但是这个仲裁结果六年都没有被大连中院执行下去，非常令人费解。”原正大集团董事长助理柏文喜如是说。

“我们不妨试想一下，要是换做一家内资零售企业，也许不会出现这样的纠纷。”曾在多家外资零售企业担任发展总监的王先生如是说。据王先生透露，沃尔玛在选址方面对物业的要求是异常严格的。比如，沃尔玛要求物业层高必须得是多少，柱距不能小于一定的长度，停车位必须要有多少。甚至沃尔玛要求物业方按照自己指定的品牌购买并安装电梯等设备。

“沃尔玛是世界500强企业老大，它深知自己的品牌价值，所以在与物业方签订合同的时候提出诸多严格甚至苛刻的条款，而业主为了提升物业商业价值，明知有些条款非常苛刻，但也会硬着头皮签约。这为日后的合作留下隐患。”王先生表示，“如果是内资零售企业，它就不会这么强势”。

沃尔玛与万国合作的1999年，正是外资企业疯狂跑马圈地的时代。当时的背景是，地方政府为了政绩考核的需要，在引进像沃尔玛这样的世界500强企业的时候给予了诸多优惠条件。比如，在网店资源、土地价格甚至税收政策方面都偏向外资企业。

这便是纠结业内多年的“超国民待遇”。

中国连锁经营协会秘书长裴亮表示：“企业在经营过程中，比如开店的时候，遇到同样的网点资源。外资与内资竞争的时候，外资往往能够拿到更低的价格。此外还有一些税收政策，为了吸引他们来，地方政府可以在税收上进行支持。”

在地方政府推动下，开发商也积极与外资零售商进行“捆绑”。

王先生表示：“开发商看重的是外资的品牌价值。像沃尔玛这样的企业一旦入驻，对商圈周边客流的带动起到很大作用。因此，开发商不仅要按照外资‘苛刻’的条件施工，甚至给它比内资便宜一半的租金。”

零售十年 中外巨头重新布阵

“十年前的旧案为何此时又抖出来？这背后深层次的原因是，随着我国本土零售商的发展壮大，地产商对外资零售巨头的依赖度在逐渐下降，而沃尔玛依然‘感觉良好’，习惯于用强势的态度对待合作伙伴，以至于矛盾进一步扩大。”王先生如是说。

对于中国零售业而言，一个微妙的变化是2004年以后，所谓的“狼来了”的呼声逐渐被淹没。随着本土零售商的不断发展壮大，本土零售商与外资零售商的差距逐渐在减少。

2010年，一家叫做大润发的台湾超市以404亿元的销售额首次超过了家乐福，成为国内超市业老大。风向变了，以前本土企业学习家乐福、沃尔玛，现在都一致看好“黑马”大润发。尽管大润发是台湾企业，属于外商投资，但给本土零售业的启示是，中国人也能做好零售。

“事实上，像华润万家这样的本土企业在大卖场经营水平上并不比外资零售商差多少”，北京和美商地投资管理有限公司董事长穆健玮表示。因此，成熟的本土零售商使得地产商招商时有了很多选择，500强的光环逐渐暗淡。

另外，由于外资企业大部分是1995年进入中国。它们对商业网点租赁的时间一般是15年。如今算下来，这些外资企业第一批商业网点面临到期。届时，土地价格飙升后的业主不再像之前那样给外资以太多优惠。外资零售商面临巨大的成本压力。

事实上，就在不久前，Tesco绍兴唯一的一家门店关闭。其原因之一便是房租到期，业主提出上涨租金，超出了Tesco的预算。永辉超市一位高管告诉笔者，永辉也在积极物色一些外资零售商即将到期的物业。届时，外资零售商将面临更多压力。

沃尔玛中国关于“大连万国城租约”一案的事实说明：

沃尔玛秉承守法合规的经营理念，严格遵循经营所在地的法律法规，并一贯尊重中国的司法程序，执行生效的判决和裁决。公司尊重司法公正，对在审案件一直坚持不主动公开评论。

近日大连沃尔玛与大连万国购物广场有限公司（“万国”）关于“租金支付”一案即已公之媒体，我司需澄清如下重要事实：在我司与万国签约初期，为解决万国的资金短缺问题，我司就已支付预付租金、定金、工程款等2300余万元，我司已超出合同义务为该司支付相关款项。但因万国迟迟不能依据合同交付场地，且被税务机关认定为“非正常纳税人”、被工商机关吊销营业执照。我们已于2007年向万国送达解约通知，万国并没有依法提出异议，因此依法解除了双方之间的房屋租赁协议。

对于“大连沃尔玛相关商场工程未完成的原因是沃尔玛一直未提供冷库、货架等相关设备，2002年接手后也不让业主进行后续工程”，事实情况如下：“万国到2001年8月合同规定的交付日并在此后数年都没有施工许可证，所以它没有履行合同规定的许多建设义务；由于其对施工现场的管理极为混乱，并多次妨碍我方人员进场施工，所以我方在2002年6月11日委派保安公司负责现场的保安工作，业主进场施工不存在来自沃尔玛方面的障碍，也不依赖于沃尔玛先行提供施工条件。”

对于“大连沃尔玛拒不履行相关租赁合同的原因是已经在当地另外选择地点开设同一业态的商场”，事实情况是，“由于万国因资金缺乏、征照不齐、管理混乱等原因无法按合同按时在2001年8月交付场地，使得沃尔玛在大连的开店计划严重滞后，约6100万元的直接资金投入付之东流，沃尔玛才不得不与业主在2007年解除合同，之后再另觅合作伙伴。”

目前，我们与法院保持沟通，望能妥善解决与万国早在2007年就已解约后的遗留场地的相关问题。