房价下跌不可避免

文/池建新

中国的房价之高，如要与居民收入的比例来说，可以说是世界之最。是什么原因推高房价，短短几年把房价翻了几番？从经济学的角度去说，价格始终围绕价值波动，虚高房价总有一天会回归房子价值这条主线。

房价高低简单说是供需平衡关系。供大于求，价格自然会低，供小于求时价格就会高。供给方面，包括商品房的开工与竣工面积、保障房的开工与竣工面积等。需求方面，包括进城人口住房需求、年轻人结婚住房需求、换房需求、拆迁需求，还有投机或投资需求等。实际上，关键还是看投机和投资商在房产业是否有利可图。

——从近期看，综合国家统计局2010年与2011年数据，2011年将形成约33亿平方米的供给量。2011年1-4月全国商品房销售面积2.34亿平方米。按此进度，2011年大约可销售7亿平方米。按2011年卖7亿平方米计算，要近5年才可能卖完。“新国八条”规定，2011年各地要完成1000万套保障房，按每套90平方米，有9亿平方米的施工面积。2011年1-4月，全国商品房销售均价约为每平米5300元，那么33亿平方米需要17.5万亿元资金，才能交易完毕。问题是：钱从哪里来？根据供大于求的规律，价格会有一定的下降。

——从中期看，按照2011年33亿平方米左右的供应速度，按每套100平方米计算，年供应量3300万套，5年供应1.65亿套。如果每套住房住3人，可以容纳4.95亿人，超过目前城市户籍人口总数，也超过80后、90后人口的总和，更超过2.5亿流动人口农民工的总和。但对城市化的农民还有年轻人来说，有多少能支付现在的房价呢？

在“十二五”期间，政府规划建设3600万套保障房。2011年就要开工建设1000万套，余下每年建设650万套。如果房价继续维持高位，民生问题将难以解决，考虑到近年社会问题日益突出，安居是必备选择，加之通过城市化加快经济转型升级、创造就业岗位的需要，中央政府会进一步通过保障房建设，维护稳定和发展，估计3600万套的规划要突破，这又形成一种房价下跌的压力。

一般来说，商品房空置率在5%至10%之间为合理区，空置率在10%至20%之间为空置危险区，空置率在20%以上为商品房严重积压区。北京联合大学教授的课题组对北京50多个2004年到2006年售出后入住的小区用电情况调查表明，电表不动的比例高达27.16%，并且越往外环空置率越高。这些空置房屋大部分是投机或投资的房子，如果房价不能保持继续上升或上升幅度低于资金成本，那么一旦形成逃离房地产的形势，价格将迅速下跌。

——从远期看，据第六次人口普查公布数据显示，中国0-14人口已经降低到16.6%，比美国、英国、法国、荷兰等发达国家还要低。美国15-64岁成年人口与0-14岁儿童之比为3.2，属于成人与儿童比例均衡水平，而中国竟高达4.5，属于危险的倒金字塔结构。而中国近年来的总和生育率在1.3左右。在国际上，总和生育率在1.5以下称为“超低生育率”，0-14岁人口占比在15%-18%之间称为“严重少子化”，这说明中国已经进入危险的超低生育率和严重少子化时代。

在2025年，中国25至34岁年龄段人口将比2015年下降30%，到2028年左右，第二次婴儿潮人口大规模退休，而此时年轻劳动人口又急剧减少时，未城市化的农村年轻人口也将所剩无几。况且，我国的独生子女政策，许多家庭变成二合一，这些年轻人不需要再买房子，甚至会腾出一套房子把它推向市场，所以在2020-2030年之间，中国房价必然有一次大跌，而且是跌到底。此后，中国房价将逐步进入合理水平。

现在，中国房价正处在泡沫期的高位阶段，购房成本很高，对于现在40岁的人准备“以房养老”，最好三思而行。