2011上半年房地产市场调控继续深化

○ 本刊记者 冯京津

日前，中国指数研究院报告指出，2011年上半年，为进一步巩固和扩大调控成果，中央及地方政府针对商品房和保障房双管齐下，调控政策继续升级和深化。为进一步抑制商品房需求，行政、经济手段并用：近 40个城市实施限购，600多个城市出台房价控制目标；上海、重庆房产税试点改革“靴子”落地，住房转让营业税调整；货币政策持续收紧，信贷政策更加严厉。为确保1000万套保障房建设落实到位，土地、资金、制度多管齐下：保障房用地单列；加大保障房建设财政投入，鼓励多渠道筹集资金；保障房建设实行责任制，建设信息公开。土地政策继续调整完善：坚持和完善土地出让招拍挂制度，确保保障房用地供给，商品房用地供应计划也有明显增长。

调控房价为首要目标

中国指数研究院报告指出，今年“国八条”中首次提出制定房价控制目标，表明中央政府调控房地产市场从通过行政手段宏观调控上升为直接调控房价。根据“国八条”要求，2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力，合理确定本地区年度新建住房价格控制目标。已有600多个城市出台房价控制目标2，但大多数城市的目标是房价涨幅不高于 GD及收入增幅，多与 GDP及收入增长挂钩，仅有长春提出使房价收入比（住房套型标准按 60平方米计算）控制在5.8以内的合理区间，是少数在房价控制目标中提出“房价收入比”目标的城市，北京的目标是“新建普通住房价格稳中有降”，是仅有的提出“降房价”的城市。西安市在住建部的要求下，将房价控制目标调整为“新建住房价格增长幅度低于当年城镇人均可支配收入增长幅度3.5个百分点”，是首个调整房价控制目标的城市。

为加大政策的贯彻执行力度，加强对地方政府落实调控政策的检查，4月份，国务院派出8个督查组，对东北、华北、华东、西北、华南的16个省区市就贯彻落实国务院房地产市场调控政策情况开展专项督查3。专项督查重点内容有下几个方面：本年度保障性安居工程的资金、土地落实情况，以及相关建设计划的进展情况；房地产交易营业税、增值税、个人所得税等差别化税收的征管情况；差别化信贷政策的执行情况；执行限购的城市，其限购政策的执行和实施情况；省级人民政府对市级人民政府的约谈问责机制等。带队组长级别最高的是住建部部长姜伟新，除住建部和国土资源部两大与房地产直接相关的部门外，其他的组长也多为中国人民银行、财政部、国家发改委、税务总局、银监会、监察部等多个部委的副部级官员。规模之大创历次楼市调查之最，彰显中央政府坚定房地产调控的决心。

房产税迈出实质性步伐

中国指数研究院报告指出，2011年1月27日，酝酿多年的房产税改革终于“靴子”落地，上海、重庆两市分别出台房产税改革试点暂行办法，标志着我国房产税改革迈出了实质性步伐。两地房产税的侧重点不同，上海仅针对新购且属于居民第二套住房的征收，并仅对家庭全部住房面积人均高于 60平米的部分征税；重庆对独栋商品住宅、新购高档住房（交易单价为上两年平均交易单价两倍以上）和“三无人员”（无户籍、无企业、无工作）新购的第二套普通住房进行征税，并设计了不同的免税面积。

两地房产税也存在相同方面，一是主要针对新购住房征税；二是计税依据都暂时按住房交易价格，条件成熟时依据房产评估值；三是税率较低，基本在 1%以内，都根据本地居民家庭人均住房面积及非本地居民的工作等条件给予一定的减免优惠。房产税属于房地产长期制度建设的内容，有利于房地产长效机制的形成。

1月27日，财政部、国税总局发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，与2009年末的政策相比，对购买不足5年的普通住房转让营业税，由差额调整为全额征收。在2009年，营业税减免年限已从2年提高到5年，今年1月又对购买不足5年的普通住房营业税征收从差额变为全额，逐步提高住宅交易营业税减免年限和征税要求，有利于遏制投资投机需求。

土地仍是调控着力点

中国指数研究院报告指出，2011年上半年，土地政策继续成为调控政策重要着力点，国土部先后出台多项涵盖供应、招拍挂、征地、价格监测等各个环节，意在调整完善招拍挂制度，确保保障房用地落实到位，商品房用地供应计划也有明显增长。

去年以来，各地按照中央和国土部关于房地产市场调控政策要求，在坚持土地招标拍卖挂牌制度基础上，积极探索创新城市住房用地出让政策，促进地价房价合理调整，取得了积极成效。今年将继续坚持和完善土地招拍挂制度。1月7日的国土部“全国国土资源工作会议”和3月11日的《关于切实做好 2011年城市住房用地管理和调控重点工作的通知》都提出要进一步完善土地招拍挂制度；5月13日，国土资源部更专门针对土地招拍挂制度发布《国土资源部关于坚持和完善土地招标拍卖挂牌出让制度的意见》，《意见》指出，为进一步落实中央关于房地产市场调控各项政策和工作要求，促进地价房价合理调整，2011年我国将继续坚持和完善招拍挂出让制度。总结各地土地出让方式的成熟经验，“限地价、竞房价”，“限房价、竞地价”，“限定配建保障房面积”，“综合评标”等土地出让方式将被推广采用。

除了资金方面，土地是保障房建设中另一重要因素。为确保今年1000万套保障性住房用地供应，政府对保障性住房用地计划较为明确。1月国土部“全国国土资源工作会议”中要求“确保保障性住房、棚户区改造和自住性中小套型商品房用地不低于住房建设用地供应总量的 70%”，但是没有要求“单独列出保障性住房用地”，而今年初“国八条”要求“在新增建设用地年度计划中，单列保障性住房用地”，5月国土资源部《2011年全国住房用地供应计划公告》提出对落实国家 1000万套保障性安居工程建设用地也实行责任制，政策严厉程度逐步提升。

根据 2011年住房用地供应计划，今年全国住房用地计划供应 21.8万公顷，与2010年全国住房用地供应计划（18.47万公顷）和实际供地量（12.63万公顷）相比，分别增加18%和72.6%，超过前两年年均实际供地量（10.17万公顷），是2009年实际供应量的三倍，规模空前。商品住宅用地计划供应14.06万公顷，比2010年实际供应增加51%，是2005-2008年各类住宅用地平均供应量（5.4万公顷）的2.6倍，商品住宅用地供应计划明显增长。保障房建设用地供应计划也大幅增加，2011年全国计划供应保障性安居工程用地7.74万公顷，占住房用地供应计划的35.5%，与2010年实际供地3.24万公顷相比，增加138.9%，接近住宅用地总体供应计划增幅的2倍。

在加强保障房供地的同时，相关部门也不放松对保障房用地的监管。5月13日，国土资源部发布《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》，指出严禁擅自利用农村集体土地建公共租赁住房，严格规范企业利用自用土地建保障房行为，坚决制止和严肃查处“小产权房”等违法违规行为，对滥用其他性质用地建设保障房的，严厉查处，维持正常良好的用地秩序。