社会管理转型时期 提升房地产估价中介服务之对策

王 雄

当前我国正处在改革发展的关键时期，机遇与挑战并存，成就与问题共生。随着经济体制改革的深入推进，社会成员民生诉求日益凸显；随着利益格局的深刻调整，社会公平问题愈益成为社会焦点；随着社会结构的深刻变动，各类深层次矛盾和问题浮出水面。从一定意义上说，中国的改革与发展已经进入了以加强和改善社会管理促进社会建设以及其他方面发展的新的历史阶段。

一、社会管理转型时期，社会管理面临的主要问题

（一）管理理念偏狭

一些领导者和管理者把社会管理仅仅理解成“官”对“民”的管理，把人民群众仅仅当成管理的对象，忽视人民群众在社会管理中的主体地位和主动性积极性的发挥。由此导致“强制型管理”、“高压式管理”等现象，甚至引发社会成员与政府部门的对立。

（二）管理体制僵化

从总体上看，目前我国一元化的管理体制与多元化的社会发展趋势很不适应，如何建立与完善党委领导、政府负责、社会协同、公众参与的社会管理体制和管理格局，是一个迫切的任务。而一些地方党政管理者甚至以“维护社会稳定”的名义把某些高度集权的管理体制固定化、模式化，严重制约了社会主体力量积极性的发挥。严重阻碍了信息的双向流通，使得矛盾更加激化，出现了很多不应该出现的社会突发事件。

（三）管理手段陈旧

有的地方党委、政府习惯于以高压的手段处理社会矛盾尤其是突发事件，不仅难以化解矛盾和问题，而且有可能使问题增生、矛盾激化。有的领导干部还停留在一些陈旧思维方式和工作方法中，一遇社会矛盾和突发事件，就断定“必有坏人挑动”、“群众不明真相”这种观念和方法，极易引发更大的矛盾。这种管理手段，必然导致管理死板，社会团体和群众参与度降低，而各个领导阶层必然也就成了瞎子摸象人，很难从大局出发，思谋长远的考虑社会管理的方式，方法，手段。

（四）管理成本超重

一些地方由于尚未形成多元化的双向互动的管理体制和管理格局，手段方法单一，缺乏人民群众的积极参与和全力支持，因而在社会管理上往往事倍功半，尤其在化解社会矛盾、维护社会稳定问题上，高投入、低效益的现象经常可见，严重增加了国家与人民的负担。因为缺乏群众的参与，导致在实际情况摸底和汇总阶段的部分部门和人员的利益堡垒使得制定管理引导政策方面表现出事倍功半。

以上种种困境表明，转变社会管理的指导思想，推进社会管理体制的创新，密切适应社会发展的需求和人民群众的期待，构建科学化的社会管理格局，迫在眉睫地提到各级党委、政府的面前。

房地产作为一个民生产品，其供给的方式，市场交易的方式，方法，参与主体的各种行为等都会成为影响全民住房福利的社会管理的根本问题。房地产估价行业作为房地产行业链条中的一环，其行为以及专业的水平等都会对房地产行业的健康稳定的发展提供重要的帮助。要使得房地产估价行业发挥其对房地产市场的良性作用，房地产行业首先必须认识清社会转型时期面临的社会管理问题，其次结合自身在近年的房地产市场化发展的过程中存在的问题着手，制定出本行业在加强社会管理方面应该采取的措施，以期发挥房地产估价行业应该承担的社会管理职责。

二、社会管理转型时期，我国房地产评估行业存在的主要问题

（一）社会管理转型时期，我国房地产评估机构产权不明晰

1.房地产评估机构和人员未真正实现脱钩。其主要表现是：第一，估价人员的人事关系一般委托在当地的人才交流中心，在委托过程中人事代理合同的认定还不规范，只是在表面上实现脱钩，估价机构的管理部门仍是原来的主管部门，估价人员仍可以在原来的主管部门任职，并未实现真正脱钩。第二，估价机构虽然已经脱钩改制，但是其主要业务来源仍然是原主管部门，与原主管部门是利益共同体，两者在经济上并未实现脱钩。第三，估价机构与原主管部门的人员之间维系多年的上下级关系或者同事关系，使得原主管部门的有关领导和职工存在“感情色彩”，在工作中会对其脱钩改制出去的估价机构给予照顾。房地产估价业产权制度的变迁实质上是对原有利益的二次分配，在分配过程中原有既得利益集团必然会设置重重阻碍。所以，虽然按照国家的要求，房地产估价机构脱钩改制已进行多年，但实际仍被原有的房地产管理部门或个别领导控制着，房地产估价业产权制度的彻底改革还有一个过程。

2.房地产估价机构都是有限责任公司制的私有产权。在估价机构产权的私有化过程中，机构改制方式存在合伙制和有限责任公司制两种方式，合伙制要求出资人承担无限连带责任，工商注册方式为“个体户”或“私有经济”，而合伙制在工商、税务等部门的法律法规和政策不配套，因此作为房地产估价机构的出资人一般选择有限责任公司制。选择有限责任公司制的优点是各出资人按所出资金的比例享有公司的产权比例和承担公司的债务，同时根据《房地产估价机构管理办法》，设立房地产估价机构要求其法定代表人是专职注册房地产估价师，而不能是国家机关行政或事业单位的工作人员。

根据《房地产估价机构管理办法》的规定，房地产估价机构采取有限责任公司制，一级机构注册资金也仅为200万元，因此采取有限责任公司制形式的估价机构受公司组成方式和注册资金限制较多，不能为委托方提供信用支撑，也无法约束机构自身的职业道德，导致估价机构的社会信用度不高，估价行为约束力较差。另外，房地产估价机构经营效率低下。因为在有限责任公司体制下，部分出资人的经济行为是以获得分红为主，认为自己所占的股份少，对公司的事情就不尽心尽责，从而导致运营效率低下。

（二）社会管理转型时期，房地产估价行业法制建设滞后

中国现有三大中介行业：律师、会计师和估价师，前两者已有《律师法》和《注册会计师法》，但目前还没有《估价师法》。国家房地产管理部门根据房地产估价发展的要求，相继制定了《房地产估价师注册管理办法》《城市房地产中介服务管理规定》《房地产估价机构管理办法》等规章制度，初步形成以估价机构资质标准和估价师注册为核心的房地产估价法律法规体系。但房地产估价各项法律、法规和规章制度的实施细则仍然缺失，针对企业改制、征税、拍卖等不同用途的房地产评估相关技术标准、技术规范还没有制定。

（三）社会管理转型时期，估价人员的素质难以满足行业发展的需求

1.估价师考试较注重理论考核，对学历要求较高而对相关专业工作经历和从事评估业务的年限要求较低，因此应届毕业生的考试通过率较高，而许多真正多年从事评估工作的业务骨干却因基础理论知识的欠缺不能通过估价师资格考试。同时房地产估价人员受所从事业务的限制，一般只掌握与自身所从事业务相关的评估业务，对其他类型的评估业务不熟悉。

2.注册房地产估价师设置单一，虽然设立了相当于中级职称的注册房地产估价师，但却没有设立对应于新入业人员的初级估价资格，以及可晋级的高级估价师和机电、设备等配套专业的估价师。

3.估价师再教育缺乏。我国社会经济制度改革的不断深入，对房地产评估的要求也在不断提高，房地产估价师也需要不断更新自己的知识结构。通过估价师再教育才能使评估人员掌握国内外先进的评价技术和相关专业的知识。但从现有房地产评估业再教育的情况来看，估价师再教育在管理方式、培训内容和形式等方面存在诸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地产估价人员与社会主义经济发展脱节。

（四）社会管理转型时期，估价人员的社会诉求和团体声音缺乏沟通渠道

专职估价人员的社会诉求从形式上来说，虽然可以通过各级估价协会实现沟通，但各个估价企业因为自身业务繁忙或因为自身社会角色的普通，没有专职或固定的部门去收集估价师的个人社会诉求，也就无法去反映到各级的估价师协会。这样一来，使得这个群体成为一个典型的夹心层。同时，很多估价人员在参与城市改造的过程中，深入基层，深刻了解拆迁户的具体诉求，而相关部门也没有把握这一重要的信息传送渠道，使得信息交流不流畅，社会管理成本加大，导致很多社会突发事件。

三、社会管理转型时期，促进我国房地产评估行业发展的对策

（一）社会管理转型时期，加强对房地产评估市场环境的完善与监管

房地产评估行业是以估价师提供估价报告向委托单位收取评估费的中介行业。由于各部门和行业存在多种形式的评估机构，评估业务收入主要靠部门和行业垄断，使得评估行业间的竞争处于不平等的环境之中。今后应加速评估机构脱钩改制工作，使评估机构真正成为独立的中介机构，在平等竞争的环境中以质取胜，提高房地产评估行业的估价水平，同时保持房地产估价活动和估价师估价成果的独立性。房地产主管部门以及各行业、部门不得通过各种方式干预房地产估价机构和估价师的评估工作，以确保估价结果的完整性、规范性。房地产主管部门要组织对房地产估价市场的调查研究，制定估价市场运行和监管规则，明确估价的违规性质，制定惩罚机制，同时执行，追究相关人员的行政或法律责任。

（二）社会管理转型时期，完善法律法规体系建设

为了保证房地产评估行业的合理健康发展，应该根据社会经济的发展制定房地产评估行业技术规范和法律法规的实施细则，从而解决房地产评估在相关行业的技术需要；解决房地产评估行业的不平等竞争问题，实现真正的脱钩；解决估价师职业道德问题，提高估价师的责任和风险意识；解决评估结果与社会发展相协调问题，规范房地产评估方法和程序。

（三）社会管理转型时期，对估价机构和估价师实行分级制动态管理

根据业绩对估价机构进行评级，对估价机构实行优胜劣汰，并根据业绩进行年终检查，对所有机构重新排序，接受社会的监督和检查。对估价师实行分级制度，分级的标准就是估价师的估价业绩、执业年限和所通过的分级考试。根据估价师执业能力的差异、估价经验的不同等情况，确定相应的执业范围和执业要求，确保估价师尽其能而不超其能。估价师业绩突出，经考试和考核合格，可晋升为高级估价师。高级估价师如出现质量事故、职业道德等问题，应降为中低级估价师，直至取消估价资格。

（四）社会管理转型时期，全力推进房地产评估行业信用体系建设

目前，注册房地产估价师和一级房地产估价机构的信用体系已经在国家和省级房地产估价协会建立和使用，但是二、三级房地产估价机构的信用体系还没有完全建立，在整个信用体系中所占比例较小。只有建立完善的信用体系，才能精确了解整个房地产估价行业的信用状况。对各级估价机构、注册房地产估价师实行诚信预警机制和失信惩戒机制，建立估价行业优秀的信用基础。督促估价行业遵守本行业及相关行业的法律法规和技术规范，营造依法、独立、公正的评估市场氛围。

（五）社会管理转型时期，要积极开展形式多样的再教育

房地产估价在我国属于新兴行业，行业建立时间较短但对专业技术要求较高。它不但要求估价师熟练掌握房地产估价专业知识，而且还要求估价师具备广泛的经济、法律、建筑、财务等方面的知识。作为新兴行业，人事估价的人员来自不同行业，既有相关专业人员如测绘、土地管理、财会、建筑、经济等专业，也有其他行业专家如数、理、化、文等专业的专家，估价人员的知识面和专业水平参差不齐。估价师们虽然都具备一定的实际经验且在知识结构方面各有所长，但随着房地产市场的进一步发展和规范以及住宅业作为国民经济新的增长点，二、三级市场必将日趋活跃等，对估价师的专业要求也将越来越高。估价师不能故步自封，必须更新知识，才能跟上市场发展变化的要求。

（六）社会管理转型时期，必须构建估价人员信息沟通渠道

房地产估价企业属于中介机构，从规模上来说，是规模小，数量大。估价人员在日常的业务中，对房地产市场的把握，对国家房地产市场的宏观调控政策以及城市的发展等都有自己独到的见解，这些见解应该成为相关部门调控房地产市场，进行城市规划和规范房地产估价行为的重要参考依据，所以构建其信息沟通渠道，与国与民都是百利而无一害。相关管理机构应督促企业尽快建立信息员沟通机制，方便信息传达，共同减少社会管理成本。