宏观调控下房地产的成本控制

张 锦

近年来，国家对于房地产价格控制的决心越来越大，调控政策不断推出。从2011年初开始，央行不断上调人民币存贷款基准利率，各地相继启动“十二五”保障房建设规划，颁布“新国八条”实施细则、房产税改革实施细则等，而调控还远未结束。作为国民经济支柱产业的房地产业，虽然进入国家总体平稳的可控阶段，但也进入了周期性调整阶段。

作为商品房开发企业，房价虽然在涨，但是拆迁价格上涨远远快于房价，银行融资下降导致综合融资成本上涨，税收也增加，开发商的价值空间被严重压薄。因此，如何做到价格既不超越消费者可承受的支付能力，又能保证开发商有一定的利润，是摆在房地产业面前的头等大事，而房地产的成本控制则成为首要任务。

房地产的成本控制是一个动态的过程，由于市场经济变化快，使得工程造价控制也变得更为复杂，这就需要房地产开发商对工程造价进行全方位、全过程的造价管理，才能提高投资方的经济效益，进而在激烈的房地产开发市场竞争中立于不败之地。房地产的成本控制要将成本理念贯穿于整个项目实施过程中，具体包括前期调研阶段、设计阶段、施工阶段和结算阶段。

一、前期调研阶段

房地产工程开发的前期，开发商要充分考虑自身地理条件和市场要求，做好前期调研工作，论证其可行性。房地产开发商从事项目开发的根本目的是为了盈利，对项目进行成本控制的目的是要取得经济效益。因此，在选立项时就必须对开发项目进行财务分析，了解可能的预期收入、成本和利润，分析潜在的风险，并在可行性阶段把资金的流量和销售计划做出来，这样就尽可能的减少了开发者的现金投入，减少资金成本，让项目顺利地进行下去。

在项目投资决策阶段，各项经济决策都会影响该项目的工程成本，项目投资决策是否正确，直接关系到项目的建设成本和项目建成后的社会效益以及经济效益。项目决策的内容是决定工程成本的基础，项目决策的深度直接影响了投资估算的精度和成本的控制效果。因此，在项目决策阶段，开发单位应着重做好以下工作。

1.市场调查研究。房地产开发商应调查国内外市场近期需求状况，对未来市场趋势进行预测，分析产品特点，并判断产品的市场竞争力及进入市场的前景；对产品方案和发展方向进行技术和经济方面的论证比较，在充分考虑市场、技术等因素的基础上合理确定拟建项目的建设规模，努力实现规模效益。

2.确定建设标准。建设标准水平应与目前的经济发展水平相一致，对不同地区、不同规模、不同等级、不同功能和不同消费群体要加以区别，充分研究建筑标准、质量要求、建筑材料价格等情况，合理确定建设标准。

3.编制投资估算。项目投资资金的筹措、工程设计招标和工程限额设计都要以工程建设投资估算为依据，因此，工程建设投资的估算要力争准确。在进行投资估算编制时，一定要认真负责、实事求是，不可故意高估冒算，以免资金积压和浪费，也不应有意少估压价，之后再进行投资追加，打乱投资计划。应注意调整不同地区、不同时间所引起的差价，同时注意项目投资总额的综合平衡。成本管理人员应做好投资估算数据的积累，建立工程造价的信息网络，及时收集相关的估算指标和信息，并结合实际情况对估算指标进行修正、补充和利用。为领导定位决策提供帮助，为后续的设计、施工和结算奠定坚实的基础，使投资估算真正起到控制项目投资的作用。

二、设计阶段

设计阶段成本的控制几乎是绝大部分开发商的弱项，由于设计方面的专业性比较强，要求有较高的设计水平和实际经验，一般的开发商中很少有这样的管理人员，因而对设计阶段成本的控制几乎无能为力。

设计阶段的成本主要包括：土地成本。主要包括土地出让金、补偿金、大市政配套费用、土地税费，该费用比较容易计算，按实际购买土地的费用计算即可；前期成本。主要包括测量费、设计费、报建报批费、临时设施费用，测量费、报建报批费可根据政府收费标准计取，而设计费则与准备合作的设计公司收费标准相关联；建安成本。主要包括室内建安装修工程、设备安装工程两项，此成本则以公司以往项目最终结算进行分析得出经验数据，可用于成本控制依据使用；市政环境成本。主要包括供电工程、供水工程、供气工程、园林绿化工程、市政道路工程等，园林绿化工程一般在设计前可规定园建与绿化设计比例，一般绿化设计面积越多，园建设计面积越少，则可大大降低成本；开发间接成本。主要为监理费、质监费、防雷检测费、消防检测费、室内环境检测费、咨询费等，此类收费主要按公司与长期合作公司签订合同为依据计取。

三、施工阶段

施工阶段资金投入虽然较大，但成本基本定型，主要是保证工程质量与安全，控制额外费用的支出，及早发挥项目的经济效益。对施工阶段的成本控制，各房地产公司都非常重视，也都知道如果控制不好，最后的工程结算价会比合同价高，因而都花大力控制，以保证结算价与原合同价都不会相差太远。

对于施工阶段的成本控制，一般主要控制以下几个环节：

1.控制设计变更。由于各设计机构和设计人员水平参差不齐，再加上设计过程中的一些主客观因素的影响，在施工图的设计中，可能存在设计失误或不完善的地方。因此，想要完全避免设计变更是不现实的，只有尽量控制设计变更的发生，特别是应该把设计的变更控制在施工之前，不要等施工完后才发现要修改。

2.工程承包企业选择。要选择施工工艺先进、工期时间短、社会信誉好、报价合理、技术力量雄厚的企业。好的工程承包企业对于开发商缩短工期和节省工程造价方面来讲是非常重要的。

3.监理单位选择。开发商可以通过公开招标的形式，从众多监理单位中选出业绩好、信誉高、监理费用低、技术力量强的监理单位来进行监理。好的监理单位不仅可以把好工程质量关，而且可以帮助开发商提高经济效益，控制工程成本的支出。

4.明确承包合同内容。在签订承包合同时，一定要根据建筑市场行情、建筑业的一般惯例和有关规范，明确施工中可能产生的职责不清、影响造价和延误工期等因素进行事先约定，并以法律形式确定下来，以保证双方按约履行。

5.控制工程变更签证。对于工程签证，开发商一定要加强管理、监督与审核。应在施工前认真审图，找出设计的问题并及时变更，以减少返工修改的费用和签证的次数。对于工程中的签证，应分清是合同内包干的还是必须另外签证的，以免重复计费。签发工程签证必须要有监理、甲方现场代表签证，同时也必须经过开发商成本控制部门的核实。

6.材料设备价格。由于材料设备价格在建安工程费中约占60%，所以应作为建安成本控制的重点。首先要了解材料设备的市场价格，掌握市场价格的变化趋势；其次做好材料的采购工作，在满足施工和质量标准的前提下，通过招投标选择质优价廉的产品；其三对于施工企业自行采购的材料，重点控制材料价格和质量，可以推荐但不指定品牌以供选择，并监督材料的进场质量。

四、结算阶段

结算阶段包括直接和间接两种效益。直接效益指严格按照工程量清单或者定额计价方式计算工程量及综合单价分析，汇总出整个工程各个单项工程结算的造价，作为工程款支付依据，即为该项目的最终建安成本数据；间接效益主要是统计分析再利用，即根据本公司已做项目或者分析其他项目来结算数据，按分部分项进行分析，通过找出差异且进行对比分析，汇总出不同类型的住宅或别墅的单方造价，并且可以用于后期购地或者项目测算用，效益更为长远。

结算阶段的成本控制主要包括以下几个方面：

1.结算工程必须按照设计图纸及合同规定全部完成并且验收合格，如有撤销或甩项应有手续，并在结算中予以扣除。

2.准确计量工程量的增减，严格执行投标单价或签证的价格，并注意与合同文件的对照。

3.严格按合同及相关协议的规定，合理确定工期奖、优质奖等相关费用。

4.认真实行结算复审制度及工程尾款会签制度，确保结算的质量。

5.正确处理索赔费用。

房地产成本控制是一个复杂且多变的费用控制。如果一个企业可做到三个阶段的成本控制，该项目的成本可有效地减少，最终项目的利润及收益可大大增加。开发周期对资金的流动具有较大的作用，资金流动得越快则收益越大，成本控制如果能把握住这三个阶段，并把这三个阶段认真做好，则可大大减少开发周期，时间效益也等同于原效益，但成本控制收益却大大增加了。所以只有做好设计阶段、施工阶段和结算阶段的成本控制，一个项目才可以有效地控制成本，增加更多的收益。

五、提高经济效益的建议

国家宏观调控对于房地产行业即是机遇也是挑战，对于规模大、项目多、财务相对稳定的开发商而言，竞争优势是显而易见的。在项目运作方面，如果开发商能够在控制成本的同时，采取一些“短、平、快”的操作手法，不仅可以提高开发资金的滚动速度，更能降低总体成本，增大获利空间。在税收和政府规费方面，开发商除了严格控制成本，还可以利用当地的税收和收费政策进行筹划，如充分利用优惠政策等，则还是有不少费用控制空间的。这些措施都将有助于开发商控制房价，提高利润。

结束语

房地产企业的成本控制不是某个环节的控制，而是全过程的控制，它需要有完善的成本控制体系，通过不断加强实施过程中的监督和分析，并及时反馈信息，为企业营销策略的制定和调整提供依据，最终使企业获取更大的经济效益。