关于租金收入税收变化分析

关宏霞 张伟军

[摘 要]关于租金收入，财务上是按权责发生制原则分期确认收入，会计与税收出现了差异，现就新旧政策对税收的规定及会计与税收的差异进行分析。

[关键词]租金收入；会计处理；企业所得税：营业税

一、租金收入的会计核算

《企业会计准则第21号——租赁》规定对出租人而言，在经营租赁下，出租企业应当按资产的性质，将用作经营租赁的资产包括在资产负债表中的相关项目内。对于经营租赁的租金，出租企业应当在租赁期内各个期间按照直线法确认为当期损益；出租企业发生的初始直接费用，应当计入当期损益，金额较大的应当资本化，在整个经营租赁期间内按照与确认租金收入相同的基础分期计入当期损益。

一些纳税人出租房屋、土地或其他设备等让渡资产使用权业务取得租赁收入，一般是按期收取租金收入的，但也有根据合同或协议规定一次预收若干期租金的情况。根据《企业会计准则第21号——租赁》预收租金收入按权责发生制原则分期确认收入。

二、租金收入的营业税纳税义务时间

自2009年1月1日起施行的修订后的《中华人民共和国营业税暂行条例》第十二条规定：营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(财政部令2008年第52号)第二十五条第二款明确规定：纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。因此，纳税人收取的预收租金应在收到租金款的当天计征营业税。

笔者就营业税的新旧政策变化分析如下：

1.2009年1月1日前原政策规定：根据《财政部国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税(2003)16号)第五条规定：单位和个人提供应税劳务、转让专利权、非专利技术、商标权、著作权和商誉时，向对方收取的预收性质的价款(包括预收款、预付款、预存费用、预收定金等，下同)，其营业税纳税义务发生时间以按照财务会计制度的规定，该项预收性质的价款被确认为收入的时间为准。(财税(2003)16号)第五条已在《财政部国家税务总局关于公布若干废止和失效的营业税规范性文件的通知》(财税[2009]61号)中予以废止了。

2.由以上政策分析得出：

(1)2009年1月1日以后预收租金应该按照新规定在收到租金的当天一次性申报缴纳营业税。营业税纳税义务时间于会计处理不一致。

(2)2009年1月1日之前营业税纳税义务发生时间以按照财务会计制度的规定。由此得出营业税纳税义务时间与会计处理一致。

三、租金收入的企业所得税纳税义务时间

1.2010年2月22日发布的国税函[2010]79号《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》规定第一条关于租金收入确认问题：根据《实施条例》第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取据实申报缴納企业所得的非居民企业，也按本条规定执行。

根据此规定笔者认为：

(1)固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权租金收入，符合两个条件：交易合同或协议中规定租赁期限跨年度、租金提前一次性支付的，根据收入与费用配比原则，在租赁期内分期均匀计入相关年度收入。不符合上述两个条件的不能分期确认收入。跨期后收租金的规定未变，税收与会计上的租金收入仍有可能出现差异。但是国税函[2010]79号文仅仅对提前收取的租金收入确认政策进行了调整，而利息、特许权使用费仍然坚持按照实施条例所规定的合同约定的时间确认纳税义务发生时间。

因此，目前租金收入的纳税义务发生时间，体现了“权责发生制”+“纳税必要资金的原则”。如果跨期后收租金按照权责发生制原则纳税，企业缺乏纳税必要资金，因此纳税义务确定在根据合同规定收到租金时。

(2)2008年，所得税按照收付实现制(《实施条例》第十九条)，营业税依然按照权责发生制(财税[2003]16号文件)；现在，所得税改为权责发生制，而营业税改为收付实现制。两项政策均发生了变化。所以提前收取租金的营业税纳税义务发生时间同所得税纳税义务发生时间产生了差异。

2.国税函[2010]79号下发前租金收入的企业所得税纳税义务时间规定如下：

(1)2008年1月1日至国税函[2010]79号下发前《中华人民共和国企业所得税法实施条例》第十九条第二款规定：租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。

此规定可理解为新企业所得税法规定预收租金收入更接近于收付实现制，不能完全按照收付实现制原则确认纳税义务时间，合同期间某一时点税法与会计确认的收入金额则存在暂时性差异，预收的租金收入当年应作纳税调增处理，计入预收当年的应纳税所得额，计征所得税。

(2)2008年1月1日前规定：根据《国家税务总局关于企业所得税若干业务问题的通知》(国税发[1997]191号)规定，对纳税人超过1年以上的租赁期，一次收取的租赁费，出租方应按合同约定的租赁期分期计算收入，承租方应相应分期摊销租赁费。新的企业所得税实施前，按照权责发生制，税务与会计基本一致。□(编辑/李舶)