调控,买房“预备铃”

任蕙兰

经历过“国N条”之后，年轻人认识到房价是不太会下跌的，不过，抢在一轮报复性反弹前出手，每次政府打压楼市至少提供了一个购房的好时机。

这一次，结果也会如他们所料吗？

中介的腰包瘪了

上海浦东的姚阿姨在叹气，来她店里话家常的老顾客越来越少。

她守着一间五六平方米的房产中介，原本是小区侧门边的门卫室，侧门被封上后，她就向物业把这间“斗室”盘下来，开了家中介，做做附近小区的生意，跟居民很熟稔。

姚阿姨在墙上挂了一块黑板，一半用粉笔列着租赁房源，一半列着出售房源。打“限购令”出台起，出售那半边只擦掉过一套房子。以前她负责看店，老伴带人看房子，现在生意冷清，老伴干脆在家里睡觉。

“大马路上的中介日子也不好过，有的房东把钥匙放我这里，大中介的几个小伙子天天来拿钥匙带人看房，看来看去又成不了，多看有什么好看！”

单长生也在叹气。他是汉宇地产某门店经理，店开在“大马路”上，是上海静安区一个不错的市口，平日车水马龙。店门口是一片绿化，中间有个小水潭，过去他经常跟熟客在闹中取静的池边坐坐，介绍一下手上的新房源，但现在店里的人气就像门口这一潭死水。

小单刚跟一个客户通电话汇报了这周的楼市走势，以及自己对后市的分析，对方三言两语结束了这个话题，明确表示：被限购。

政府祭出“限购令”，给楼市带来多少寒意？体会最深的莫过于房产中介。

“往年最火的时候，静安区一天就能签200多张单子，去年底一天也能签120到140张单子，今年2月份整个月也只签了70多单，你算算，全区有200多家中介，平均三家中介才有一家签成单子。”21世纪不动产静安区某门店经理李栋告诉记者。

眼看“金三银四”的传统旺季过了一大半，但2011年3月份全市只有1.3万套二手房成交，同比下降25.9%。当然，这个数字已经比2月份漂亮多了。

中介这个行业总是最真实地反映出宏观调控的成果——以它的收入和流动性，看中介腰包瘪了还是鼓了，就知道政府手心向上还是向下。

2003年房地产被确定为支柱产业，许多人回忆2004年楼市井喷，依稀记得大街小巷冒出许多中介。2004年汉宇地产、瑞阳不动产纷纷挤入市场，个体户更是多如牛毛——两三个人，一个门店，就能搭个草台班子。

市场饱和？呵呵，需求旺盛，大池子里的水会溢到小池子。姚阿姨就在那时完成了从退休老太到中介老板的蜕变。

那一年小单也刚入行，经历过激烈的竞争期。“房源信息还没联网，一家门店只有店长和秘书有电脑。那时没什么人在店里等客，每天早上9点我就到小区门口支块牌子等着，牌子上写清楚手上的房源。包里塞着两个馒头一包榨菜。”

“公司规定6点打卡下班，天气热的时候，我们就在店里熬到12点，因为居民出来散步乘凉溜溜狗，路过中介会顺便看看贴出来的房源，大家都不想错过生意。”

盛景延续到2005年，央行上调房贷利率与首付比例，密集的政策高调出场，一些人逐渐离开这个行当。

小单每周给客户们发短信或邮件，分析政策和市场，即使对方不急着买房。熟客从外地过来看房，他就开车去接。下半年楼市“舞照跳，马照跑”，小单积攒在手上的“潜力股”又活起来了。

这样的桥段在往后几年重演了多次。2006年出台“国六条”、2009年“国四条”、2010年“国十条”……许多人像候鸟一样在这个圈子里来来去去，小单和同期入行的朋友聚会，始终驻守的只有三四人。

有些人彻底转行了，也有些在等行情好的时候杀回来——因为这个行当的回报太诱人。

一位资深中介人士给记者算了一笔账，中介成交一单生意收1.5%-2%的佣金，一套房子以200万计算，佣金就是三五万，业务员提成则每家中介不同，按20%来算，一笔单子业务员就能赚过万。

“一个月多做几单，收入肯定比写字楼上班的白领高多了，不然谁愿意那么拼。生意好的时候，经常听说某家门店一天成交十几单，在这个圈子里年薪几十万很平常。”上述中介人士告诉记者，“但是市场不好时只能拿个零头”——比如眼下。

投资客退场

虽然历年调控都会伴着“史上最严厉”的形容词出台，但看上去这一次才是釜底抽薪。

“限购令”击中了投资客的命门。“过去手上80%是投资客，20%是自住客，现在投资客大部分都被限购了。”小单说。

高端住宅向来是投资客的搏杀场，21世纪不动产数据显示，3月份单价在5万元/平方米以上的高端住宅成交同比下降20%，数字里透着一股偃旗息鼓的疲软。

2009年楼市最火的时候，小单头一天晚上打电话告诉客户，某小区放出一套不错的房子，把房型图、房子的照片、小区信息传真过去，第二天客户就来跟房东签单子。“根本不看房，直到帮他卖出去也没看过一眼房子。”

房价飙升这几年，浙江企业主们比较靠谱的理财方式，就是把手上的资金以“442”比例配置：四成放在实业上，四成放在房地产上，两成家用。

这些人投资楼市的方式和做企业差不多——跑量，“认准品牌开发商的高标房，半个月买进卖出一套房子，签个定金转让合同，就能赚三五十万。”小单知道，在他手上成交多笔物业的“豪主”们，在他门店辐射范围以外的区域还有更多交易。

不过，自从限购令出台后，小单和这些老板们的联系越来越少。

“限购比限贷卡得严，很多小银行还有贷款额度，限贷总是有操作空间的，而且很多高端投资客根本不需要向银行贷款。限购令从根源上堵住了投资客，交易中心不给你办产证啊。”李栋说。

限购打击的另一个投资群体是外籍人士，组团来华买房曾是老外们口耳相传的投资捷径。

“十年前，如果一个老外带10万美元来中国，兑换80万人民币，拿出其中30万买房子，剩下50万在中国吃喝玩乐，现在房子升到300多万，他把房子卖了，兑换40多万美元回国，他等于什么都不干就能赚30万，还做了十年一等公民。这笔账老外都会算。”

李栋断言，自从限购令出台，外籍投资者基本流失，市中心、古北地区很多中介损失了50%的客户。“你外地人能补缴税单社保证明，外国人怎么补？而且护照上的入境时间是死的，和税单上的时间对不上就过不了审批。”

退一步来讲，就算有客户能买，市场上放出来的高端房源也屈指可数。开发商一如既往捂盘，采取“以时间换空间”的战略，二手市场也不动声色。

“谁也不会一步到位买豪宅，高端住宅的业主手上都有好几套房子，受限购令限制，不能再买房，他出手一套豪宅，资金往哪里投？往哪里投都比不上房地产回报率高。”

调控，刚需入市好时机？

4月加息后第二天，雪莉签了购房合同，正式迈入“房奴”行列。

“中介打电话说闵行有一套房子不错，房东上午刚放出来，我马上从七宝杀过去看房。一梯两户，四楼朝南，一开门觉得采光很好，装修也不错，当天就签了意向书。”

原业主夫妇30多岁，有个5岁的孩子，正在给孩子张罗明年上小学的事，看上七宝一套200多万的学区房，据说对口七宝最好的小学，就把原来的房子卖了付首付。

这套66平方米的两房以98万成交，加上各种税费和中介佣金共104万。雪莉夫妻二人几乎花光了在上海打拼多年的积蓄，背上67万的贷款，每个月要还5000多元。

想到未来还款的日子，雪莉就觉得不寒而栗。同事海伦去年买了房，冬天看上一条2000多块的鸭绒被，纠结了好久，最后买了一条200元的电热毯过冬，过去那可是钱包几千现金逛一趟商场就没的主儿。

虽然手头要紧巴一些，雪莉还是咬着牙把房子买了，“不趁着政府打压的时候买，后面情况怎么样还真不好说。”

对此她有两条“例证”。

一， 去年“国十条”出台没多久，海伦就在宝山顾村买了一套65平方米的两房，当时78万，现在已经涨了15万。

二， 同事琪琪2009年在顾村看中一套77平方米的房子，当时单价才6000多，“国四条”出台后犹豫了一下，后来单价涨到1.4万。去年琪琪花109万在顾村买了一套79平方米的两室，据说环境比不上原来中意的小区。

再加上自身无数次坐失良机的教训，雪莉总结了两条真理：房价是不太可能大降的；趁着调控时买房子，将来要是脱手，还能在市场报复性增长时分一杯羹。

就和雪莉一样，很多人曾期待调控是降价的“前奏”，但等来了房价一轮又一轮报复性上涨，先下手者额手称庆，后下手者追悔莫及，错过了买房的黄金时期。现实几次三番提醒年轻人，调控是买房的“预备铃”。

3月期间，单价低于2万元/平方米及在2万-4万元/平方米的项目成交占比分别为37.89%和47.55%，分别较上月增加10.95%和3.43%。置换型业主和“刚需”购房者挑起了楼市的大梁。

但是这一次会是例外吗？有人又纠结了。

“房子卖不动了。”老郑叹口气，他的房子在姚阿姨的黑板上挂了快两个月。

精装，两房一厅，90多平方米，198万——原本老郑打算挂200万，觉得拉掉两万会让买家心理上觉得便宜些。

每次带人看房子，老郑会提前十分钟到，先把全部的灯打开——客厅窗户朝着外走廊，采光不好。再把两个房间的窗打开，散一下屋子里的尘土味儿，为给客户留个好印象。

不过老郑的细致并没有加速卖房进程。

最近一对东北夫妇进入“最后环节”，两人在上海打拼多年，想要安家落户。“租金一年比一年涨，这些钱是沉没成本，没有任何产出，还不如每个月用这些钱来还房贷。”老郑虽然对“沉没成本”之类的术语不感冒，不过很高兴收下定金——包在麦当劳纸袋子里两万元。

然而，4月初银行宣布加息，买家忽然打起了退堂鼓：先提出把首付打到交易中心监管账户，等过了户再转到老郑账户，又说几年前信用卡透支过，怕贷款办不下来，根据合同，因贷款问题买卖不成老郑必须退还定金。

“这么大笔钱都打算出，就为每个月多付几十块钱贷款反悔？”老郑很不明白。不过，加息只是压垮树枝的最后一片雪花，在“刚需”购房者对宏观调控的拿捏上，降价这一头多加了一克砝码。

“房价，听政府的”

房价会降吗？这是个老话题。

“房子卖不动了，市场要缓慢调整。一手市场不降价，业主心态很好，不会降多少。只有开发商先降价，传递到二手市场，成交量才会复苏。” 中原地产研究咨询部主任宋会雍说。

任志强放言今年房价将降15%，潘石屹马上在微博上回应，“房价降多少不是听你任志强的，也不是听开发商的。听谁的？要听政府的。”这话不禁让人感叹，调控没控住房价，至少控住了开发商的气焰。

开发商确实在向市场示好，除了往年送阁楼送车位的三板斧之外，今年又打出送房产税的旗号，当然，区别只是买鸡块送番茄酱还是烤肉酱。

有动真格的吗？似乎有。上海今年1至3月上半月新开盘的55个住宅项目中，有27个项目在3月份成交均价低于之前预售证报价，占总量49%的比例。

“预售证价格包含‘水分是公开的秘密，原本就是为未来‘降价做准备，开发商只是以实际开盘价格卖房子，并没有真正降价。”业内人士称。

中国指数研究院的监测显示，2011年3月天津市商品住宅均价8326元／平方米，环比下跌6.17%；上海市商品住宅成交均价为13806元／平方米，环比下滑7.57%；3月深圳市商品住宅成交均价为19424元／平方米，环比下跌5.05%。但也有数据表明，调控后市场推出的多为外郊环楼盘，拉低了房子的整体均价。

不管房价“真摔”还是“假摔”，不少人认定，只要“限购令”不松绑，“假摔”迟早变成“真摔”。

“一手市场3月份第四周成交量开始回升。二手市场2月下旬每天成交量就回到400套以上了，但到了3月底这个数字还是没变，这就说明在目前的价位上，刚需不会再上升，不可能支持成交量走多远。价格降一点，需求就会进来一点，增长比例是很线性的。”宋会雍说。

问题又变成了开发商和“刚需”的博弈，这样的僵局已上演过多次，每一次都以又一轮房价上涨画上句号。

地方政府也给自己留足了退路，除了北京提出“新建普通住房价格与2010年相比稳中有降”，各地的调控目标都变成了涨价目标，上海、广州、深圳、杭州、武汉等众多城市将房价控制目标直接与GDP和居民人均可支配收入涨幅挂钩。

目标一出，蠢蠢欲动的投资客惦记着“限购令”何时“松绑”。“房价没跌，老百姓买不起，这个矛盾没有解决，谁都不敢缓一口气，定调子说要松绑。”▲