房产税的势与施

汪洋

尚处试点阶段的房产税改革究竟能对市场产生多大的影响，仍旧是个未知数。

孟子曰：居者有其屋。蜗居也好，豪宅也罢，千百年来，居者有其屋一直是中国人所想。

面对上涨有如脱疆野马的房地产价格，史上最严厉的房地产调控均没有达到预期效果。继新“国十条”后的又一调控举措就是房产税。我国1986年就颁布了《房产税暂行条例》，房产税并不是一个新的税种，但此次有关房產税的方案却直接触及了此前操作上从来不予征收房产税的住宅。因此房产税成了议论焦点。

为了给房产税试点推行铺路，早在2010年12月，《人民日报》发表了一篇署名为《国外房产征税如何征收：兼顾稳定和公平》的文章。文中列举了美国、韩国、日本、德国、埃及五个国家的房产税征收案例，并且开门见山写道：“很多国家征收房产税，对房地产市场起到一定调节作用，同时兼顾社会公平。本版遴选一些国家房产税的征收制度，以期对我们研究推进房产税改革有所启迪。”

事实上，通过对比，我们可以发现国内外实施房产税有着诸多本质的不同：以美国为例，美国房产税征收对象是产权人（即所有人），而在中国，土地只有使用权而无所有权，如此一来，首先从其征收对象角度存在不一致性；其次，我国现如今征税对象只限于经营性用房（自住房不征税），国外则是对一切房屋征税，征税范围也不同；再次，国外房产税的用途主要是改善居住环境和基础设施等，提升房产价值，而在我国，房产税的具体使用动向并不明确。因此，我们可以明确地说，国外房产税对中国而言并没有借鉴的意义。

根据1986年公布的《房产税暂行条例》，房产税征收对象是经营性物业；而房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%；依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。为了尽快实现对住房保有环节征税，上海拟采用现有的房产税概念，以实现在法理依据上的衔接，并减少立法审批流程的做法。

此次，传言中的重庆和其他可能被列入的城市房产税方案大致有两个方向，一是可能从第二套或第三套房开始征收，以区分自住房与投资性购房的界线；二是针对新购房者人均面积超过70平方米以上征收房产税，但会逐步过渡到存量房。税率上倾向于0.5%—0.8%。从法律角度看，如果不直接涉及对《房产税暂行条例》的修订，现有方案在实施上均存在问题。

仅从房屋套数上来认定房产是否属于“营业”和“非营业”是不合理的。在无租金的情况下，给朋友、亲戚居住的房屋显然不能作为“营业”认定；更毋庸说空置房屋了。另一方面，不可忽视的是，民众对于住宅的租赁，普遍没有去租赁登记的习惯，在技术层面上，要通过租赁来认定“营业”存在难度。由于现有的《房产税暂行条例》并没有涉及到房屋面积，对于税率也是固定的规定，因此，过渡到存量房从面积来认定的方案和采用新税率更是缺乏法律支持。另一方面，采用过渡到存量房的做法，并不会对既得利益的群体产生影响，反而将损害到有实际购房需求的和改善住房条件的群体的利益。

这一点，政策制定者不能不慎重考虑。

以房产税为代表的对房屋保有环节征税一直都被很多人看成是房地产市场调控的一大利器，是根治“炒房”与“土地财政”两大房价推手的“撒手锏”。

有鉴于此，尚处试点阶段的房产税改革究竟能对市场产生多大的影响，仍旧是个未知数。

（作者系上海中建中汇律师事务所合伙人律师）▲