商业地产:调控下的市场宠儿

张育群

如果不是蔓延整个城市的浓雾，你也许意识不到这是在中国西南的重庆。营业面积达14万平方米，相当于半个鸟巢体育场的超级购物中心，汇聚了来自日本的优衣库、瑞典的H&M;以及smart概念馆等快时尚品牌。

2010年年末的一天，上千名年轻人冒雨排队在这里等待H&M;开业，他们抢购没有任何折扣的衣服，还挤坏了一部扶梯。作为重庆第一家定位为快速时尚消费的摩登之地，位于重庆北部的北城天街的日销售额最高达1000万元，日均人流量高达25万人次。这意味着在有800万人口的重庆，每30个人中就有一个人流连于此。

仅在6年前，这里还是一个烂尾10年的“欧式一条街”，近年声名鹊起的高端住宅开发商使之焕然一新。而他们的胃口不止如此。在住宅市场频遭调控高压的背景下，大量住宅开发商从2010年开始陆续高调宣布向商业地产开发转型，而2011年2月蔓延至全国的限购令更将商业地产热推至鼎沸。商业地产幸运地避开了限购令，成为异地人群可以不受限制购买的物业，在通货膨胀的大背景下，商业地产对住宅的替代作用，让更多的资金涌入这片热土。

新政频出、房贷收紧、限购令出台，住宅市场一下子被打进“冷宫”。但以往在市场中处于配角地位的大量40年、50年产权楼盘，不受限购令影响，在调控之下突然成了市场的主角。

这是个好消息，不止是现在，国家一直在鼓励投资商业地产，产权公寓是商业地产的一部分，也是风险最低的商业地产。商业地产是中国新型经济的载体，市场经济链条中的重要组成部分。在概念上可以游离于住宅地产，独立存在，从它的属性来看，对于正处在转型中的中国经济产业结构有很大的贡献。

中国迅速崛起的中产阶级是这些住宅商转型的根本动力。在重庆北城天街每晚都可以看到衣着时髦的年轻人在整洁的林荫道上漫步，越来越多的人觉得自己是中产阶级了。他们旺盛的消费需求犹如一座闪闪发光的金矿，吸引着LVMH、历峰和古驰等奢侈品商深入内陆考察店址、宣传商品。中国内陆零售市场正在起飞。在人均收入达到3000美元之后，奢侈品消费将急剧上升。预计中国的奢侈品消费者最终将达到一亿人，与日本不相上下，也会成为全球最赚钱的市场。

机会就在那儿。住宅业在经历了十年的黄金发展后，如果现在是步入中年的话，商业地产现在还处于快速成长的青春期，还有成倍的增长空间。

在这种背景下，在深圳万象城、北京华贸中心、万达广场等经典项目的示范作用下，住宅和商业等多种业态结合的城市综合体渐成风潮。从近两年看，在一二线城市纯住宅用地越来越少。在新玩家和地方政府推动下，商业地产土地供应呈现明显的增长趋势。世联地产监测的全国28个重点城市，2010年商业用地供应均大幅上涨，平均上涨幅度达到了39%，高于住宅面积13%的增长幅度。而华南地区广州、深圳等7个城市的商业用地增长幅度高达80%，对比之下则是该区域25%的住宅用地增长。

如此快速的涌入有可能产生一个新的泡沫。未来两年伴随众多购物中心的集中放量，市场短时间内将过于饱和，新玩家们或该系好安全带，迎接未来的颠簸之旅。

商务公寓并非规范的建筑产品，而是市场挤压出来的一个“畸形儿”。这种产品，能住能商，但无论居住还是办公，缺陷都显而易见。可它的市场表现却一直不俗，市场热时没有大“火”，市场冷时也没有受“寒”。究其原因，除了好地段、低总价、精装修这些要素以外，也是其“变色龙”特质成就了它，卖者、买者、用者都可以根据自己的需要，随时自由、灵活地突出它的某一方面价值，进而左右逢源。

然而业内普遍认为，中国商业地产已进入战国时代，群雄并起，竞争非常激烈，而高门槛最终将淘汰多数新玩家，就连曾经的住宅巨头的前路也绝非坦途。除了这些竞争者外，从纯住宅开发到商业地产的转型本身也极具挑战。中国商业地产“老大哥”也是通过长达6年的试错方修成正果的，但随着竞争者不断涌入，留给新玩家试错的机会越来越少。

而有志投资商业地产的开发商还须明白，伴随着楼市调控，与住宅市场一样，商业地产的终端客户也在观望。中国不太长的商业发展历史，导致了国内和国际优质的商业资源稀缺，这就意味着所有新玩家都在争抢优质的商业资源。

或许在5年后，中国的商业地产就会从战国时代变成三国时代。到那时，具有全国影响力的公司估计不会超过5家，最后谁能活下来，是一个很大的问题。

关注

住宅物业、房地产商的库存、地方政府抵押给银行的土地，加起来的价值是中国GDP的三倍以上。衡量购房负担的价格与收入的比率，在主要城市都超过20倍，这意味着中国人将不得不用20年的收入来购买一套平均价格的房子。

——玫瑰石顾问公司董事谢国忠

成熟房产市场的租售比一般在200倍到300倍(房价与月租之比)之间，高于300倍则有泡沫。北京、上海的租售比普遍在500倍以上，我报之以苦涩的微笑。

——媒体主编王烁

这一轮调控政策是最严厉的，我觉得2011年是一个分水岭，之前房价是市场说了算，2011年之后房价是政府说了算。

——SOHO中国董事长潘石屹

过度举债加上按揭证券化，是美国次贷危机的根源。这两个因素中国都不存在。即便出现价格大幅回调，也不会促成过度举债经济体可能发生的那种规模的崩溃。

——摩根大通董事总经理李晶

中国房地产调控折射了一个尴尬的事实，在中国调控市场，行政手段一抓就灵。也因此透露出诡异的信息，号称较为市场化的房地产，最后也在行政调控下不堪一击。可见，房地产价格不是能不能降的问题，而是敢不敢降的问题。

——财经评论员叶檀