城市中心区复兴中-的-规划调控以哈尔滨市中心城区调控为例

张克军 马双全

（哈尔滨市城乡规划设计研究院，黑龙江 哈尔滨 150010）

1 引言

哈尔滨中心区是指江南二环路至松花江的城市建成区，包括南岗区、道里区、道外区、香坊区的部分区域，总面积63.02平方公里，总人口200万人。从2001年以来，哈尔滨在中心区更新改造的过程中，从更新机制、更新方式、更新保障和更新质量上进行了彻底地变革，从而在短短几年间，使城市中心区又重新焕发了勃勃生机。

2 中心城区发展中存在的主要问题

2.1 用地功能结构失衡。哈尔滨中心区现状用地功能以居住和公共设施用地为主，分别占中心区建设用地的41.29%和21.23%，其中居住用地已大大超过20-32%的国标要求；而绿地较少，只占中心区建设用地的3.79%，又大大低于8-15%的国标要求。

2.2 停车设施不足。中心区停车设施不足有多方面原因。首先是停车设施用地较少；其次是停车需求激增，供求矛盾突出。第三是配建停车场挪作它用，停车矛盾推向社会。第四是路边停车设置和管理混乱，违章停车严重。停车设施单一，管理手段落后。

2.3 人口密度过高。由于中心区的集聚效应，其平均居住人口密度已达到3.2万人/平方公里。中心城区用21.5%的城市建设用地承载了57.6%的城市居住人口，人地之间的矛盾较为突出和尖锐。

2.4 绿化和开敞空间缺乏。城市中心区的绿地面积只有239万平方米，占中心区用地的3.8%，其中公共绿地2.02万平方米。

2.5 历史文化街区周边环境控制力度不够。城市中心区是哈尔滨市历史文化名城资源的集中区，通过近些年的保护，城市中心区形成了风格迥异的历史风貌特色。但是由于多种因素，使历史街区周边建设了一些不相协调的多层和高层建筑。

3 中心城区存量土地资源分析

现状中心城区共有可开发改造地块146片，可供开发建设的用地1057.87万平方米，占中心区用地的16.79%。

3.1 工业企业搬迁。中心区未改制工业企业51家。这些企业规模较小，基本为无污染企业，主要分布在北环路附近、南直路、先锋路附近和安发桥附近。

3.2 棚户区改造。城市中心区棚户区52片，需改造用地总面积为396.24万平方米。

3.3 重大基础设施工程配套效益地块。中心区的效益地块为地铁效益地块，其中中心区有35块效益地块，用地面积为334.63万平方米。

3.4 其他土地资源。此外中心城区内还有6万平方米的插花地、三马地区、港务局、70、80年代住宅等需要整体改造的地区。

4 中心城区开发需求分析

4.1 哈尔滨城市总体规模控制

·人口：现状人口为347万人，规划2020年人口为460万人，将新增人口113万人。

·居住建设开发量：中心城区目前每年的居住建设开发量在600-700万平方米之间，由此到2020年将新增开发建设量约7000万平方米。

·绿地：达到中国人居环境奖的标准（人均公共绿地面积8平方米/人），绿地面积将达到3680万平方米，将新增1182万平方米绿地。

4.2 中心城区用地需求

4.2.1 绿地需求分析

4.2.2 停车泊位需求分析。根据预测，中心区的社会公共停车泊位需求为5.86万个，现状供给泊位为2.38万个，需要增加3.48万个。

中心城区与国家部分标准的对比表单位：平方米/人、万平方米

5 中心城区规划目标与策略

5.1 规划目标。规划目标为"三个疏解、三个转变"。

5.1.1 实现三个疏解

·功能疏解。通过"退二进三、退二进绿"的调整方针，将工业企业、批发市场和交通流量大的功能逐步向城市外围地区转移，促进城市中心区功能的优化。

·人口疏解。通过大力发展新区，限制中心区的开发建设，促进城市中心区人口的迁移。

·交通疏解。通过加强道路网络体系建设，优先发展公共交通，增加停车设施，缓解城市中心区交通的压力。

5.1.2 推进三个转变

·建设重点的转变。城市开发重点向新区的转变，实现城市的全面发展。

·建设模式的转变。向中心区绿地建设与新区房地产开发建设捆绑进行的转变，实现城市的平衡发展。

·建设导向的转变。向低碳城市建设和建筑节能环保改造的转变，实现城市的协调发展和历史保护。

5.2 规划策略

5.2.1 "四增四减"的控制原则。增加停车场和停车楼，增加绿地，增加现代服务设施等开放空间，增加历史文化名城的保护力度；减少开发强度，减少人口密度，减少建筑密度，减少环境污染程度。

5.2.2 "退二进三、退二进绿"的调整原则。工业企业从中心区迁出，腾迁用地重点建设第三产业和绿地等公共空间。

5.2.3 "3个1/3"的规划原则。在中心区的居住用地建设中，明确土地利用必须达到"3个1/3"，即1/3建设用地、1/3绿化景观用地、1/3道路广场用地。

6 中心城区的规划调控

在对存量资源进行深入分析研究的基础上，以降低人口密度、增加中心区绿地和停车设施为重点。

6.1 功能调控对策--疏解与完善

6.1.1 控制中心区的开发建设活动。贯彻"3个1/3"的原则，在项目中对绿地及开放空间建设实行强制建设的规定，引导和促进绿地建设。

6.1.2 大力发展城市新区，集中力量在新区发展城市住宅建设。迅速完善新区的公共设施和基础设施，逐步引导中心区人口向新区迁移。

6.1.3 限制改造过程中的原地安置。在开发、改造过程中，限制原地安置，以新区房屋补偿或货币补偿等方式鼓励市民向城市新区疏散。

6.1.4 沿松花江及马家沟区域开发建设控制。应采用宜低不宜高、宜公建不宜居住、宜公园绿地不宜开发建设、宜建小品不宜建筑的控制原则，对滨水地区的建设进行引导。

6.1.5 逐步搬迁中心区的大型批发市场，取缔空车配货等服务设施，引导这些功能向二环路以外地区转移。

6.2 交通调控对策--强化与管制

6.2.1 制定交通管制政策。限制进入城市二环的机动车数量，对现在交通压力大、瓶颈地区采用交通管制方式疏散交通流量。

6.2.2 优先发展公共交通，减少对私家小汽车的依赖。通过建设地铁、BRT系统和公共交通专用线等形式，建立便捷的公共交通体系，改变居民出行方式结构，促进中心区与边缘区的交通联系。

6.2.3 增加停车设施。在中心区以建设地下停车场及立体停车库为主，以地面停车场为辅。新建和改建的大型公建均应按哈尔滨市建筑物停车泊位配建指标配置泊位，居住区按每户1个泊位标准配置车位。

6.2.4 公共停车设施宜采用分散布置为主。停车场（库）规模不宜大于500泊位，步行距离应不超过250米。结合公用设施用地空间利用，在建筑密度高的核心区多采用高密度立体停车库。

6.2.5 拥车者自备车位，配建走向公共化。拥车者自备泊位使车辆发生点泊车问题得以解决。从实际情况出发，提倡配建停车场公共化，鼓励或者强制向社会开放。

6.3 体制调控对策--统筹与协调

6.3.1 建立统一的土地收储制度，控制引导城市建设。

由政府统一进行土地的收储，通过土地整理和配套设施建设，提升土地价值，增加城市土地出让的收益，增加城市建设资金。城市建设资金的增加可用于城市中心区进行更新改造，增加绿地、停车场等设施的建设。

6.3.2 鼓励新区开发与旧区改造捆绑进行。通过实施旧城改造与新区开发的捆绑政策，解决旧城改造中的资金困难问题。可以通过适当增加新区开发建设的容积率，在中心区补偿建设相应的绿地。

6.3.3 出台调控住宅价格的相关政策，利用经济杠杆调节人口。通过提高中心区房地产项目的销售价格，相应降低新区房地产项目的销售价格等方式，引导人口向外迁移。

6.3.4 在中心区重点进行低强度、高品位的开发建设项目。每年建设1至2个高绿地率、低容积率、国内一流水平的高标准综合型住宅，实现中心区土地价值的倍增，从而疏导中心区人口向新区的转移。

[1]叶立兵.新城市中心设计的美学价值研究【硕士】.武汉理工大学，2010-04-01.

[2]吴明伟,柯建民.试论城市中心综合改建规划【期刊】.建筑学报，1985-09-28.