“房岸线”潮起的背后

□ 本刊记者 郭 铁

“房岸线”潮起的背后

□ 本刊记者 郭 铁

辽宁省某海景地产项目展区。图/郭铁

2011年上半年，在限购令的影响下，北京市商品房销售面积下降46%，成为全国商品房销售面积下降幅度最大的城市。

然而针对北京等一线城市所实施的住房限购令，并没有阻碍民间资金涌向地产业的步伐。由于投资渠道狭窄，许多人都将目光投向了海景地产，而海景房市场的吸金能力也使开发商不惜填海造房。

值得关注的是，海景房市场的火爆背后却暗藏着种种隐患：购房欺诈、空置率高、配套设施不完善、生态环境破坏等问题屡见不鲜。这些无论从当下还是长远的角度，都严重损害了百姓的切身利益。

海岸线吸金

在今年限购令的大背景下，以海景房为代表项目的夏季房产却逆市而上。北京四季房展组委会总监郑向东认为，休闲度假地产是全国乃至全球性的、可持续发展的地产消费主流趋势。

目前，像威海这样的滨海城市并没有住房限购、限价政策，北京等地自今年出现限购令和限价令之后，许多人将房产投资的重心转移到海景地产上。究其原因，一是国家政策对于沿海经济圈的倾斜；二是海岸线资源的有限；三是认准了未来海景房的投资需求依然很大；四是投资和度假双重需求的消费心理。

威海某项目楼盘的销售人员小张介绍说，威海市区的房价在每平米6000至7000元左右，而一个地势较好的海景房，每平米价格均可达到2万元以上。在威海滨海地区购买和居住海景房的住户中，有六成左右都是外地人，其中北京和江浙一带购房者占大多数。

这其中，北京购房者和江浙购房者的目的又有很大区别，其中北京人主要是为了休闲度假，或是为了将来养老之用；而江浙一带的消费者多是购房投资，以“炒房”为首要目的。

搜狐焦点网和1039都市调查组联合推出了一组有关海景房置业的消费者调查数据。数据显示，在北京受访的10211名消费者中，有6991人表示会考虑购买海景房，所占比例达到68.5%。这其中具有一定购买能力的、年龄介于30岁至50岁之间的受访者所占比例为87.7%。可见，海景房在北京的购买需求还是十分旺盛，购买海景房的主要目的是自住和投资兼有。

此外，地产商也趁机抓住了消费者的投资心理，纷纷靠海吸金。以山东威海为例，2008年和2009年前后，海景房均价在2000元至3000元每平米左右，而目前基础设施较好的地区，其房价均超过2万元，这对于地产开发商来说，是巨大的推动力。除了人们熟知的威海、青岛等地，许多山东境内不为人知的滨海区域也都加入到这场吸金战役之中，如南山、乳山、龙口、赤山等。

海景地产乱象

居住也好，投资也罢，尽管海景房的热度有增无减，但随着中国海岸线逐渐被海景地产占据，诸多问题也随之暴露出来。

房屋空置率高。由于置业者多为出于投资目的的外地买家，这就导致很多海景房最终沦为业主的第二或第三居所。走访调查可以看到，即使在夏季，大部分房子仍被空置，有些甚至从未装修，小区周围也鲜有商业设施和出租车。调查显示，即使在海南旅游度假旺季，当地海景房平均空置率也达62.99%。

购房陷阱重重。由于在海滨置业的投资者多为外省、市消费者，因此房屋闲置时间较多。由于害怕长时间没人打理而房屋受损，因此海景房屋的维修管理费用普遍偏高。海景地产前期会交许多费用，如有线电视费500元，护栏费1000元，草坪打理费等等，而这些费用开发商在诱导消费者买房时基本是不会交代的，这就暗含了一个购房陷阱。

基础配套设施不健全。大多数海景房项目均离市区距离较远，“很多开发商在想方设法把业主吸引过去之后，后期该做的基础配套设施却迟迟跟不上。在宣传的时候也只是在‘规划’二字上下文章，至于能不能兑现，那就不好说了。”房龙网公关团购中心副总沙文文介绍说。

记者在乳山银滩调查后发现，银滩已有十多年的开发史、上百个房地产项目，但这里很难找到人。一位姓刘的业主对记者说，“银滩配套设施很匮乏，生活不太方便，谁买了谁后悔。”

“免费看房班车”不免费。一般情况下，有些售楼处在把消费者拉到项目地点之后，都会诱导消费者预交一万块钱定金，并声称定金可退。许多业内人士奉劝消费者不要交定金。而对于那些只看不买的看房者，售楼人员也会索要相应的路费。

此外，中国东部沿海省份均存在严重的填海造房现象。暨南大学教授喻季欣说，“缺乏规划和监管的填海造地，会沦为少数开发商牟利的工具，把原本属于公众的天然岸线出卖，必然引发新的不公，绝不是科学发展观。”

投资购房需谨慎

海景地产的火爆及其暴露出的种种问题无外乎由两方面的原因所致。首先是国内投资渠道的狭窄。从目前国内的投资环境来看，房地产的投资收益无论从回报速度和回报率来看，都远远优于股票、基金等投资渠道。而就投资安全性而言，不动产的稳定性也要远远高于金融类的投资产品。因此，在限购令没有出台之前，投资地产给部分人带来的巨额回报仍旧对后续的投资者产生深远影响。

而就海景地产自身的特点而言，随着旅游产业的飞速发展及人们休闲观念的提升，作为休闲地产重要组成部分的海景房自然在大限购的背景下第一时间出现在民间投资人的视野之中。老百姓的想法其实很简单，海边置业不仅可以用以保值升值，就算市场一旦出现波动，自己用来度假养老也未尝不是一种明智的选择。

然而，据一位业内人士透露，尽管滨海地区的气候环境条件十分适合人们休闲居住，但海景房可能并不适合用来养老。

一位大连的居民向记者透露，当地的海景房几乎都被外地人买走，本地居民很少购买，“一个是贵，老百姓根本买不起。再有就是紧挨着海边儿根本没法住，太潮了，衣服都晾不干。”此外，由于距离海边过近，海景房的建筑材料也容易受到海风及盐分的侵蚀，房屋寿命相对较短。而过于潮湿的空气环境对老年人的身体也会产生不良影响，尤其是那些患有风湿病的老年人。

国家海洋局海域管理处处长李文君表示，“受暴利驱动，现在国内部分城市热情颇为高涨，已偏离国家整体用海规划，出现过度开发的‘虚热’苗头。”以至于许多滨海地区不惜以破坏生态环境为代价来填海造房。李文君说，“按当前法规，围填海形成的土地属于‘未定性的新增土地’，无需承担耕地的开垦费用。围填海成本一般为每亩15万元至20万元，但转手拍卖给开发商，每亩地价动辄数百万、上千万元，能为地方政府带来丰厚的土地收益。开发商则看重‘海景房’卖点，肆意抬高楼价。”

随着限购政策的进一步实施，限购令有可能从一线城市进一步扩大到二三线城市，涉及的城市可能从目前的41个增加到100余个。因此，今后包括秦皇岛、威海在内的海景房楼盘很可能会迎来寒冰期，百姓购房投资仍需谨慎。

□ 编辑于俊霞□ 美编阎 瑾