基于分幅房产图的土地利用现状信息提取

何立恒，隋铭明，鲍其胜

(1.南京林业大学土木工程学院，南京210037;2.南京市测绘勘察院有限公司，南京210005)

土地调查成果是进行土地规划、评价、统计、登记及信息化管理的基础，土地调查及变更土地调查是获得准确、可靠成果的必要手段。为避免重复调查，以降低成本，提高效率，土地调查过程中应充分利用已有的土地权属调查、土地利用调查资料、图件、数据及地籍图、房产图、地形图等相关资料。本文以房产图为土地调查底图，依《土地利用现状分类》对地类的归并进行探讨。

1 房屋用地用途分类与土地利用现状分类［1-2］

《房产测量规范》中房屋用地用途分类，主要从土地用途将土地分为10个一级类，24个二级类。该标准适用于城市、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业单位及其毗连居民点的房产测量。该标准主要涉及房屋用地用途，没考虑房屋用地以外的一些地表覆盖状况，如草地、林地、内陆滩涂、沿海滩涂、冰川及永久积雪、盐碱地、沼泽地、沙地、裸地等。

《土地利用现状分类》依据土地的用途、经营特点、利用方式和覆盖特征等因素，对土地利用类型进行归纳、划分。该国家标准采用二级分类体系，分为耕地、园地、林地、草地、商服用地、工矿仓储用地、住宅用地、公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地、水域及水利设施用地和其他用地共12个一级类，在一级类下分57个二级类。

2 房屋用地用途分类的归并

2.1 商业金融业用地

房屋用地用途分类中“商业金融业用地”归属于《土地利用现状分类》中的“商服用地05和公共管理与公共服务用地08”。

房屋用地用途分类中“商业金融业用地”分为“商业服务业、旅游业、金融保险业”3个二级类，“商业服务业”中的“商店、生产资料供应站、报刊门市部、蔬菜销售转运站、各类批发市场、加油站等及其附属的小型仓库、车间、工场等用地”和“旅游业”中的“商店”归属于“商服用地”中“批发零售用地051”。 “商业服务业”中的“饭店、对外经营的食堂、旅社、招待所”和“旅游业”中的“宾馆、饭店、酒店、度假村”属于“商服用地”中的“住宿餐饮用地052”。“商业服务业”中的“公司”、 “旅游业”中的“旅行社”、 “金融保险业”归为“商服用地”中的“商务金融用地053”。“商业服务业”中“修理服务部、洗车场、洗染店、废旧物资回收站、照相馆、美容美发店、洗浴场所等”归为“商服用地”中“其他商服用地054”。 “旅游业”中“乐园、俱乐部”归于“公共管理与公共服务用地”中的“文体娱乐用地085”。

2.2 工业、仓储用地

房屋用地用途分类中“工业、仓储用地”分为“工业、仓储”2个二级类，分别归并于《土地利用现状分类》中的“工矿仓储用地”中“工业用地061、仓储用地063”。房屋用地用途未涉及到《土地利用现状分类》中的“工矿仓储用地”中“采矿用地062”。

2.3 市政用地

房屋用地用途分类中“市政用地”依不同的二级分类分别归并到《土地利用现状分类》中的“公共管理与公共服务用地、特殊用地及交通运输用地”。

房屋用地用途分类中“市政用地”分为“市政公用设施”和“绿化”2个二级类，“市政公用设施”中的“给排水、供电、供热、供气、邮政、电信、消防、环卫、公共厕所等”归属于“公共管理与公共服务用地”中的“公共设施用地086”，“市政公共设施”中的“火葬场”和“绿化”中“陵园”归属于“特殊用地”中的“殡葬用地095”。 “绿化”中“公园、动植物园、街心花园等”归属于“公共管理与公共服务用地”中“公园与绿地087”， “风景名胜”归为“公共管理与公共服务用地”中“风景名胜设施用地088”。“防护林”依防护地类归于各类用地，如公路两旁的林木 (已征用)归为“公路用地102”。

2.4 公共建筑用地

房屋用地用途分类中“公共建筑用地”与《土地利用现状分类》中的“公共管理与公共服务用地”相对应，“公共建筑用地”分为“文、体、娱”、“机关、宣传”、“科研、设计”、“教育”和“医卫”5个二级类。其中， “文、体、娱”和“旅游业”中“乐园、俱乐部”归属于“公共管理与公共服务用地”中“文体娱乐用地085”， “机关、宣传”分属于“机关团体用地081”和“新闻出版用地082”，其中，“党政机关、社会团体和群众自治组织等”归属于“机关团体用地081”，“广播电台、电视台、出版社、报社、杂志社、通讯社等”归属于“新闻出版用地082”， “科研、设计”和“教育”归属于“科教用地083”，“医卫”归属于“医卫慈善用地084”。

2.5 住宅用地

住宅用地名称及定义两者一致，但需细分“城镇住宅用地071、农村宅基地072”。

2.6 交通用地

房屋用地用途分类中“交通用地”与《土地利用现状分类》中的“交通运输用地”相对应。房屋用地用途分类中“交通用地”分为“铁路、民用机场、港口码头、其他交通”4个二级类。“铁路”归为《土地利用现状分类》中“交通运输用地”的“铁路用地101”， “民用机场”归为“机场用地105”，“港口码头”归为“港口码头用地106”。“其他交通”中的“公路及汽车停靠站”归为“公路用地102”，“街、巷及公共停车场、汽车客货运输站及停车场等”归为“街巷用地103”。“其他交通”中农村道路归于交通运输用地中的“农村道路104”。

2.7 特殊用地

房屋用地用途分类中“特殊用地”分归属于《土地利用现状分类》中的“特殊用地”。房屋用地用途分类中“特殊用地”分为“军事设施、涉外、宗教、监狱”4个二级类。“军事设施”归属于《土地利用现状分类》“特殊用地”中的“军事设施用地091”， “涉外”归属于“使领馆用地092”，“宗教”归为“宗教用地094”，“监狱”归为“监教场所用地093”。

2.8 水域用地

房屋用地用途分类中“水域用地”与《土地利用现状分类》中“水域及水利设施用地”一致，房屋用地用途分类中“水域用地”是指河流、湖泊、水库、坑塘、沟渠、防洪堤坝等用地，需细分并归属为“河流水面111、湖泊水面112、水库水面113、坑塘水面114和沟渠117”。 “防洪堤坝、闸等”归于“水工建筑用地118”。房屋用地用途分类中“水域用地”没涉及到“水域及水利设施用地”中的“内陆滩涂116、沿海滩涂115和冰川及永久积雪119”3个二级类。

2.9 农用地部分

房屋用地用途分类中将“农用地”分为“水田、菜地、旱地、园地”4个二级类。相对于《土地利用现状分类》中“耕地、园地等”，其二级分类比较概括。其中“水田、菜地、旱地”可归为《土地利用现状分类》的耕地部分“水田011、水浇地012、旱地013”，“菜地”中非工厂化的大棚菜地和“旱地”中的“水浇地”归入“水浇地012”，但菜地中的工厂化的大棚用地要归并到《土地利用现状分类》中的“其他土地”中的“设施农用地122”。两者对“园地”的定义完全相同，可直接归并，但需将“园地”细分为“果园021、茶园022和其他园地023”。

3 房产图上提取土地利用现状信息存在的问题及对策

3.1 概念范围界定不统一

房屋用地用途分类中“商业服务业”是一级分类“商业金融业用地”下的二级分类，指各种商店、修理服务部、饭店、文印社、蔬菜销转运站等。而《土地利用现状分类》中“商服用地”是一级分类，下设4个二级类。因为概念范围界定不统一，依具体用途，房屋用地用途分类中“商业服务业”分别归属于《土地利用现状分类》“商服用地”中“批发零售用地051、住宿餐饮用地052、商务金融用地053”，和“其他商服务用地054”。

通过比较可知，《土地利用现状分类》“商服用地”的分类更为科学合理，与现行的行业划分更为接近。若此类分类标准能统一起来，将有效提高房产图和地籍图的通读性，方便资源共享，节约社会成本［3］。

3.2 相同地类名称不同

房屋用地用途分类中一级类“特殊用地”下设“军事设施、涉外、宗教和监狱”4个二级类，与《土地利用现状分类》中一级类“特殊用地”下的“军事设施用地091、使领馆用地092、监教场所用地093、宗教用地094”相对应，地类的含义也相同，但地类的名称略有差别。建议将相同地类的名称统一起来，方便读图和用图，提高信息的通用性。

3.3 表示信息侧重点不同

房产图是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的图件，包括房产分幅图、分丘图和分户图。房产测绘工作与地籍测绘相类似，注重宗地(丘)之间水平位置相对关系及界址点、线的测定。同时还重视房屋、房屋附属设施和房屋围护物等与房产有关的地形要素和注记，包括丘号、丘支号、幢号、房产权号、门牌号、房屋产别、结构、层数、房屋用途和用地分类等。

地籍图突出地籍要素，如:地籍区及编号、地籍子区及编号、街道、街坊、宗地界线及编号、界址点、界址线、土地坐落、土地使用者、土地等级及地类代码等。因此，必须综合或删除某些要素，如房产图中的房屋附属设施可适当综合取舍或删除。

若将房屋用地用途与《土地利用现状分类》中城市和建制镇土地分类标准相统一，房产信息用于土地调查时，只需加上地籍要素，就可直接编绘地籍图或土地利用现状图，进行面积的统计和汇总等。这样可充分发挥房产图和地籍图的优势，避免重复测绘，不断提高成图质量和作业效率，以适应土地管理和城市建设的需要。

3.4 精度差异

房产图与地籍图由于用途和使用上的差异，精度要求的侧重点有所不同，房产图对地物的平面位置的精度要求比地籍图对地物的精度要求高，房产图中对土地使用者的界线 (界址点、界址线)精度要求也能达到地籍图对界址点的精度要求。因此，房产图的精度完全能满足地籍图的精度要求。

但综合比较各规范对城市地形测绘、地籍测绘和房产测绘中对点位精度及点的分布密度的相关的规定，可知房产测绘中对点位精度及每幅图中解析控制点的个数相关的规定较地形测绘和地籍测绘要严格。为提高成果的通用性，同时保证精度和实用操作方面来考虑，可考虑统一规范要求，对城市进行多种地图一体化综合测绘［4-5］。

4 结束语

利用现实性好、精度高、相同比例尺分幅房产图作底图，并从其图上选取与地籍要素相关的地物要素，修测与补测地籍要素，再依检核后的数据编绘地籍图、宗地图及土地利用现状图，进而依《土地利用现状分类》统计汇总出各类用地的面积及分布状况，既能保证土地调查成果精度，缩短成果形成的周期，降低成本费用，又能满足土地管理的需要，因此，它在土地调查及土地变更调查中有广阔的应用前景。

［1］ 国家质量监督检验检疫总局，国家标准化管理委员会.1∶500 1∶1000 1∶2000地形图图式 ［S］.中华人民共和国国家标准(GB/T20257.1-2007).北京:中国标准出版社，2007.

［2］ 国家质量监督检验检疫总局，国家标准化管理委员会.土地利用现状分类［S］.中华人民共和国国家标准 (GB/T 21010-2007).北京:中国标准出版社，2007.

［3］ 何立恒，鲍其胜，隋铭明.《土地利用现状分类》在土地利用现状调查中的应用研究 ［J］.安徽农业科学，2010，38(7):3742-3744.

［4］ 刘昌华，梁洪有，杨 丽，等.城市多种地图一体化综合测绘模式分析与研究［J］.测绘科学，2008，33(5):222-224，221.

［5］ 王金辉，王利平.地籍与房产合并测量的技术方法探讨［J］.勘察科学技术，2004，33(6):58-60.