《物权法》的实施对武汉市房产测绘的影响及应对策略

郑举汉，张 鹏，2，彭金辉

(1.武汉市房产测绘中心，湖北武汉430015;2.武汉大学测绘学院，湖北武汉400079)

《物权法》的实施对武汉市房产测绘的影响及应对策略

郑举汉1，张 鹏1，2，彭金辉1

(1.武汉市房产测绘中心，湖北武汉430015;2.武汉大学测绘学院，湖北武汉400079)

结合《物权法》中的相关内容，深入分析贯彻《物权法》与房产测绘的关系和要求，对武汉市房产测绘从业队伍和现状进行分析，并提出应对的策略，以期促进武汉市房产测绘事业的健康快速发展。

物权法;房产测绘;策略

一、引 言

房屋是人民生产和生活的场所，房屋和房屋用地是人民生产和生活的基本物质要素，而这一要素信息的采集和表达一般是通过房产测量获取的。房产是建筑物财产的简称，分为房屋财产和构筑物财产，它具有实物性、经济性、不动性，并具有价值，属不动产。房产测绘的目的是为房产管理服务以及为评估、征税、仲裁、鉴定等活动提供基础图、表、数字等资料和相关的信息，还为城市规划、城市基础建设等提供基础数据和资料，所以房产测绘是一项基础性的具有政府行为的测绘技术工作。

2007年10月1日起施行的《中华人民共和国物权法》(以下简称《物权法》)建立了由所有权、用益物权和担保物权构成的物权体系，体现了对不同物权主体实行平等保护的原则，既尊重国有财产，又保障城市居民和农村农民的财产利益。《物权法》的颂布实施在全国范围内造成了巨大的震动，并产生深远的影响，《物权法》的深入实施使老百姓维权意识增强，产权归属和依法保护成为广大人民群众最关心、最现实的利益问题。无论是房屋还是房屋用地等的使用权，以及其位置、面积等基本属性均和房产测绘直接相关，因此《物权法》的实施给房产测绘事业的发展提供了广阔的空间，也势必对房产测绘工作提出更高的要求。本文结合《物权法》中的相关内容，分析了《物权法》的实施给房产测绘事业带来的新要求，并就武汉市房产测绘中心在当前形势下应采取的策略进行了探讨。

二、《物权法》与房产测绘的关系和要求

1)《物权法》第2章、第1节的有关条目确立了不动产统一登记制度和登记生效原则，明确了登记赔偿责任等。因此不动产登记和转让合同签订时，其位置、面积、权属信息均需通过房产测绘和调查所得，所以《物权法》与房产测绘有着非常直接的关系。

《物权法》第18条规定:“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供”。这要求房产测绘成果(如分丘图、分层分户图等)可供权利相关单位与个人查询，为市场交易服务。

2)《物权法》第21条规定了登记错误的责任和赔偿。造成登记错误的原因一般是登记机构本应实地查看(测量)而未查看造成的，也包括当事人提供虚假材料(不合格的测绘成果)欺骗了登记机构。但无论是何种原因造成的登记错误，登记机构都应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿。由于房屋的界址、面积等和不动产价值直接相关，因此房产测绘成果的正确与否使测绘机构有可能面临诉讼，这就要求房产测绘从业者应努力确保测绘成果的真实性、准确性，以降低诉讼和赔偿风险。

3)《物权法》的实施，凸显出了以往城市规划、征地拆迁不重视物权的问题。《物权法》第42条规定:“为了公共利益的需要，政府可以采取征收方式收回土地使用权和拆除房屋，并按照规则给予补偿。非公共利益则不能采取征收程序，甚至不能借口城市建设需要而强制拆迁”。这里的公共利益是指不特定主体的利益，营利法人利益就不属于公共利益，政府实施征收，应当证明该行为所涉及的是不特定主体的利益。《物权法》将个人的房屋及其他不动产纳入到私有财产的范畴，这对城镇房屋拆迁制度产生了重大影响，如果操作程序不当，在某种程度上将会造成社会不和谐因素。因此为了减少城市建设和发展的成本，就必须获取真实、准确且现势性强的房产基础测绘信息，以便科学、合理地进行城市规划，

4)《物权法》第6章明确规定业主的建筑物区分所有权;第73条还规定了建筑区划内共有的范围。因此应当对涉及区内所有的专有部分建(构)筑物和共有部分建(构)筑物分别进行准确的测绘。当前房产面积争议之所以成为广大民众消费的投诉热点，很大一部分原因就是开发商与购房者、业主之间的信息不对称，对共有面积的分摊测算不明确、不具体，产生了很多关于面积分摊的纠纷。因此，应当通过制度设计完善对业主合法权益的保护，依照《物权法》的原则，按照本地情况，规范房产测绘。

三、武汉市房产测绘的从业队伍和现状

自2005年起武汉市已备案且具有房产测绘资质的单位有16家，其中企业性质的有4家、事业性质的有12家;具有乙级资质等级的有2家、丙级为5家、丁级为9家。武汉市房产测绘中心是市局直属处级事业单位，全面负责武汉市房产基础测绘和项目测绘，以及房屋面积测量鉴定，并协助市局开展房产测绘管理及技术工作。其他单位则具体从事房产测绘工作。

为规范测绘单位市场行为，维护公平竞争，武汉市房产测绘实行半市场化准入制管理模式，由市局实施资质、合同、成果等备案制度。

上述16家测绘单位由于隶属关系不同，不同程度上存在着质量管理体系建立欠完善、测绘项目资料整理不够标准等的情况。另外，由于房产测绘专业技术性较强，产权登记部门只能对测绘单位的资质情况进行认定，而对技术层面的内容无法审验，如何对16家的测绘成果进行监督检验也是需要认真对待的问题。

武汉市房产测绘中心作为本市房产测绘的直属单位，在数字化、信息化迅速发展的近10年间，由于资源的配置和投入不足以及隶属关系的转换，本该作为武汉市房产管理重要技术支撑部门的地位没有得到体现，因此当前武汉市房产测绘中心要树立改革创新、技术发展的理念，实现房产测绘架构体系科学化、管理手段信息化的目标。

四、新形势下采取的应对策略和措施

1.加强房产测绘队伍的建设

房产测绘的专业特点突出，它与传统意义上的测量有很大区别。它要求测绘人员必须掌握产权、产籍管理和房屋面积计算等方面的知识，还要熟练使用现代测绘仪器及测绘技术、熟练地掌握测量规范等。因此，加强房产测绘队伍的建设有以下几个要求:①加强宣传和学习，思想上引起高度重视，坚持认真的工作态度、严谨的工作作风;② 学习政策法规，严格按照规章和程序办事，做知法、懂法、依法的房产测绘人;③加强对测绘人员的技术培训和后续技术教育，以此来不断提高政策和业务水平，做到规范化、制度化。管理人员要加强研讨和调研，解决新问题、处理新情况。

2.依法编制本地房产测绘新规则

《物权法》关乎民众方方面面，随着其实施的过程还要依据法律法规调整现有标准和规范，修改不符合《物权法》原则的方面。因此为适应武汉市房地产市场的发展，进一步加强房产测绘管理，规范房产测绘行为，统一房屋产权、产籍管理中的面积计算标准，减少房屋面积纠纷，切实保护房屋权利人的合法权益，市局根据国标《房产测量规范》(GB/T 17986.1—2000)及住房和城乡建设部、湖北省相关文件精神，重新组织了以武汉市房产测绘中心为主的单位，修订了《武汉市房产测绘实施细则》(2010版试行)，并以武房发(2010)3号文规定，于2010年2月1日起开始实施，原2004版《武汉市房产测绘实施细则》同时废止。

3.建立多要素信息数据库，推进房产测绘信息化进程

《物权法》的不动产登记制度中涉及了基础地形图、地籍图和房产图的使用。而在实际中由于这3种图因服务目的不同，图上要素的采集和选择上侧重点有所不同，但它们之间很多的共同要素，如测量的原理、方法、精度指标则基本相同。国外已出现了在融合房产信息、土地权属、变更登记、估价等信息的基础上建立的多要素不动产基础信息数据库，它可以将不同来源的数据信息分层、分库置于同一个地理信息系统中进行统一管理，这实际上也是一种数据共享的方式。当前，福州市等城市通过市政府的统一组织和实施，以相应的数据标准和规范整合了上述3种图并建立起基础数据库，它的建设对进一步提高城市信息化水平具有十分重要的意义。目前本中心全面恢复展开分幅、分丘平面图测绘而实现房屋“落地”，因而可借鉴上述做法，实施3种图的整合，编绘成多要素房产基础平面图，进而逐步建立数据库，形成自主知识产权的多要素不动产基础信息数据库。

4.尽快实施武汉市房产调查

房产调查是房产测绘的一项重要内容，它分为房屋用地调查和房屋调查两项。调查的目的是获取房地产各要素资料，并通过确权审查、实物定质定量，认定房地产权界及归属，最终充实完善房产测绘的各种资料，为房地产管理提供可靠并能直接服务的基础资料。武汉市自1987年在全市范围内展开房地产登记发证工作(即“双登”)以来，至今一直未进行过这项工作。利用房产分幅图、分丘图尽快实施全市范围的房屋调查将是一种可行也是必要的措施。

五、结束语

《物权法》是一部对国家、集体和私人的物权实行平等保护的法律，它符合完善社会主义基础经济制度，实现宪法原则，以及构建和谐社会的需要。房产测绘在社会主义市场经济中处于基础性、服务性地位，为《物权法》的贯彻实施起保障作用。本文从房产测绘及我测绘中心的现实情况出发，分析实施《物权法》中出现的新问题，探讨房产测绘今后应采取的策略，以期促进房产测绘事业的健康快速发展。

［1］ 国务院法制办.中华人民共和国物权法注解与配套［M］.北京:中国法制出版社，2008.

［2］ 李保平.房地产测绘［M］.郑州:黄河水利出版社，2007.

［3］ 王辛之，江文祥，刘瑶.武汉市房产测绘实施细则修编要点及思考［J］.地理空间信息，2010(4):137-139.

［4］ 李莉.福州市“三图”整合基础数据库建设实践［J］.城市勘测，2010(4):31-33.

［5］ 建设部政策法规司，国务院法制办农业资源环保法制司.住宅与房地产业法规知识读本［M］.北京:知识产权出版社，2007.

［6］ 国家测绘局.GB/T 17986.1—2000房产测量规范［S］.北京:中国标准出版社，2000.

The Impact of Property Law on Wuhan Housing Surveying and Mapping and Strategies in Response

ZHENG Juhan，ZHANG Peng，PENG Jinhui

0494-0911(2011)06-0080-02

P273

B

2011-04-14

郑举汉(1964—)，男，湖北武汉人，高级工程师，主要从事房产测绘技术管理工作。