新城人口集聚推进城市化进程

○倪晓珍

（洞头县人民政府北岙街道办事处）

新城人口集聚是一个系统工程，加快新城人口集聚是推进城乡统筹发展的重要突破口，也是现代化建设中一个不可逾越的阶段。对欠发达的海岛县而言，抓住机遇加快城镇人口集聚进程，更是事关大局，影响深远。本文试图通过对新城区人口集聚现状的调研、分析，找出滞后原因，并就如何加快人口的集聚提出了对策建议。

一、人口集聚主要问题与原因

1、新城发展的基本现状及主要问题

新城区自1993年以来，经过十多年的努力，已初具规模，正成为洞头县城市建设新亮点。新城分一期、二期开发建设，其中一期1738亩、二期4548亩，开发建设规模4平方公里，人口规划规模4.8万人。市政公共设施不断完善，为市民安居乐业和游客休闲旅游奠定了良好的基础。城区绿化美化成效明显，各主干道绿化5.1公里，绿地面积21.7万平方米，人均绿地面积9.75平方米。整个城区山水环绕，呈现出宜居城市的魅力，逐步成为洞头县标志性的核心区域。但在新城开发建设取得显著成效，城区面貌发生喜人变化的同时，也暴露出了人气不旺、空置房多等问题。

（1）常住人口集聚缓慢，外来人口少。新城区已具备了集聚更多人口的基础条件和有利条件，人口规划规模4.8万人。从近十年来人口集聚的现状（图1）看，虽然后五年比前五年速度有所加快，但从总体人口规划来看，人口差距非常遥远，据2010年第六次人口普查初步数据显示，目前新城区常住人口才7046人，占总体人口规划15%都不到，特别是外来人口，只有近1500人，可见集聚的速度还是非常迟缓。

表1 2001—2010年洞头县北岙镇新城区常住人口和流动人口趋势图

（2）购房者多，入住者少。新城区各楼盘的销售率普遍都比较高，前几年推出的商品房住宅基本销售一空，最近推出的海湾三期等期房销售业绩也都很好。目前完成房地产开发面积120万平方，其中新城已经建成280栋建筑，约5500套住房，而入住套数只有2750套，入住率只有50%。外地购房者占60%以上，这也是造成入住率偏低的主要原因。

（3）商铺房空置率高，经营惨淡出租困难。近几年新城区的房地产开发基本上都是一个模式：在最底层、沿街以及小区等地带开发店面和小面积商铺。从新城一期已建的小区商铺空置情况来看，商铺房空置率占68%。通往老城区的沿街店铺空置率稍微低些，但租金和老城区相比却相差甚远。有部分小区建成已经四、五年了，但基本上没有几间商铺开业。可见，新城区商铺空置已成为洞头县房地产业的一大难题。

（4）人口流动量少。目前的新城区除了在夏日晚上、周末和节假日能吸引一些新老城区居民前来新城广场、老干部中心等休闲场所游玩外，因缺乏商业、教育、旅游等配套设施，难以吸引到大量的购物、就学、观光旅游的流动人口，新城区人口的流动量远远不及面积窄小、道路拥堵的老城区。

2、制约人口集聚的主要因素

（1）商业气息不够浓厚。新城区第三产业的发展潜力未能得到充分发挥。酒店餐饮业发展无力，中小低档的饭店、餐馆零散分布，目前上档次的酒店屈指可数，只有2家，还有一家五星级的国际大酒店正在建设中。商品流通领域发展滞后，大型综合超市、特色商业店铺尚属空，致使新城区目前商业气氛不浓。

（2）配套设施不完善。新城的中小学校、幼儿园、大型商场、金融网点等公共配套设施还未建成。公交车班次少、站点布局不到位。公共卫生设施缺乏，垃圾处理方式简单，生活污水尚未得到有效处理。城区住宅小区绿化水平不高，城市景观建设滞后。

（3）城市风貌不突出。新城还没有充分体现洞头县自然与文化的地方特色，建筑规划千篇一律，自身的特点和优势没有得到有效的发挥。城市知名度不高，缺乏品牌效应和影响力，未能有效吸引外来投资商和创业人员落户新城。

图2 2005—2010年洞头县新城区商品房价格图

（4）城区人口流动少。洞头县工业企业大多集中在杨文工业园区、南塘工业园区和科技园区，这些园区距离新城区较远，并且企业入园率不高，处于建设期，因此就业人员少，未能吸引大量的农民、外来人员落户县城。截至2010年11月1日零时第六次人口普查登记初步数据显示，外来人口还不到1500人，其中落户的不到450人。

（5）市民居住观念陈旧。在新城区建设过程中，因受市民旧的居住观念以及对新城居住环境和发展前景的疑虑等诸多因素影响，无论是建设资金还是学校等重点建设项目均没有完全集中到新城区。因此，市民比较热衷于购买老城区的房子，这对新城区人口集聚也有一定程度的冲击。

（6）居民对房价的心理预期存在差距。从2005—2010年新建商品房、二手房（存量房）成交价格来看，2010年底新建商品房平均价格7000元/平方米，比去年增长75%；二手房平均价格6200元/平方米，比去年翻一番。针对2010年房价的上涨，笔者年初对部分居民进行了问卷调查，问卷数据显示目前居民对房价的心理预期还存在差距，特别是随着近期政策的不断出台，在政策的频繁调控之下，越来越多的购房者开始观望楼市，等待时机。商品房闲置率高，房产开发带来的推动效应后劲不足。

二、加快新城人口集聚的对策和思考

1、夯实基础，增强城市承载功能

完备的基础设施是城市的“内核”，也是衡量城市建设水平的第一标尺。加快新城发展，必须注重基础设施建设，完善城市功能，改善人居环境，提高承载能力。

一要加强道路建设，完善交通条件。要按照城市建设总体布局和城市发展实际，建设好新城各种道路，完善交通设施。二要加大公益设施投入，优化人居条件。要尽早作好公共设施项目的规划与布局，并积极创造条件先行投入建设，同时要优化环境，提升新城管理水平，吸引人口集聚。三要推进亮化美化绿化进程，提升新城城市品位。建设清新靓丽城市，既可以提升人气、展示活力，也可以美化城市形象、增强吸引力和竞争力。在城区主要街路、重点区域、广场和住宅小区实施绿化带工程，增强绿化观赏效果，提升城市品位。同时抓好标志性建筑、城市景观和城市广场建设，突出时代特色、文化特色，体现海岛风格。

2、培育产业，提高新城综合功能

城市化是各个生产要素在城市集聚并创造大量二、三产业就业机会以吸纳人口向城市集聚的过程。一是通过招商引资，政府优惠政策，吸引无烟、无污染的加工业在新城落户。二是搞特色一条街，美食或小商品，增加新城人口流动量，营造人气、商气。三是鼓励、支持开发商建设综合写字楼，吸引老城区一些部门单位落户新城。四是围绕海中湖规划建设，做好新城二期海滨公园、海景建筑和海上旅游设施，努力构建城市发展的核心和以海岸风光、海上娱乐、海上运动、滨海人居和休闲度假为特色的滨海综合旅游主要产业区域。

3、宏观调控，抑制房价盲目增长

在新城区开发建设中，商品房闲置率高，房产开发带来的推动效应后劲不足，必须采取积极的措施，繁荣新城房产业，推进新城建设进程。一是通过金融手段、土地政策和税收杠杆，合理调控各类房价，不断满足市民不同的购房需求。二是规划好与经济发展和人民生活水平相适应的低中高档房产业开发，逐步形成层次住宅供应体系，以满足各种档次消费者住房需求。三是加强对商业房的宏观调控。要强化规划，提升城市商业用房的传统习惯，防止低水平、低品位的重复建设，积极采取措施消化存量商业房，努力营造城市特色商业圈，使新城区的商业地产市场进入健康良性发展阶段。

4、强化宣传，树立新城良好形象

抓住温州城区房地产业发展和大都市建设的契机，高起点规划、高标准建设，提高房地产开发档次和品位，吸引县外成功创业人士移居洞头，努力创建“宜居洞头”品牌。坚持“建精品，树品牌”的开发理念，为居住者创造安全、方便、舒适、优美的生活环境；开展销售“放心房”、“信用房”活动，创造诚信环境，解除购房户后顾之忧，树立房产品牌。

5、着眼大局，协调新旧城区关系

目前，妥善处理好新城区的开发和旧城改造是洞头县城市建设关键的一步。城市建设要统筹兼顾、科学协调，新、老城要功能互补，形成互动，取得双赢。新城区要通过有关优惠、鼓励的政策来进一步引导旧城、旧村人口转移到新城区，使新城区尽快形成一定的规模，促进新城人口集聚，同时降低旧城、旧村改造和更新的费用。目前，新城区已具备了吸纳、集聚老城部分人口的各项基础条件。因此，我们要按照“规划引领、明确定位、疏堵并举、分步实施”的思路，对旧城以适当的速度加以改造，不宜采取齐头并进的方式。

6、改革创新，突破体制机制障碍

正是由于传统的财税、投资、教育、卫生、社会管理、行政管理体制的影响，新城开发建设发展方式难以转变，城乡、区域、经济社会发展难以协调，大量民生问题难以统筹解决。因此，在改革创新的同时，必须下大力气突破体制障碍。一是要按照科学发展观的要求，深化财税、金融等体制改革，完善宏观调控体系。围绕推进新城区基本公共服务均等化和主体功能区建设，完善公共财政体系。二是要以世界眼光和战略思维在制度层面上改革创新，出台与新城开发相配的政策措施及各项制度，为新城开发建设的顺利实施提供保障，从而带动推进洞头县经济、文化、社会的全面进步与发展。三是树立城市经营理念，拓宽建设融资渠道。加快新城建设，必须增强城市经营意识，强化城市经营措施，通过以地生财、借助外力、适度举债等方法，广拓资金来源，破解建设资金的瓶颈制约。

7、出台政策，创造良好发展环境

人口集聚速度的快慢，在一定程度上取决于人口集聚的政策宽松程度。根据目前新城区的特点和实际情况，必须加快改革现行不利于人口集聚的机制和政策机制。一是要出台一些有针对性的扶持政策措施，创造宽松的经商和发展环境，吸引更多的有志之士到新城区投资经商。二是深化社会保障制度改革，消除户口的歧视待遇。三是推进城市拆迁安置改革，健全完善城市房屋拆迁、土地征用等有关政策，促进城市建设投资主体多元化，吸引更多的人流、资金流、信息流进入新城区。四是分对象、分步骤有序地推进货币化分房，这既可以满足干部职工的愿望，又将刺激居民对住房的潜在消费需求。