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房地产中介服务的违规风险与规范化建设

2011-02-19王子薇济南铁路局房管所山东济南250000

中国科技信息 2011年4期
关键词:中介机构违规交易

王子薇 济南铁路局房管所,山东济南 250000

房地产中介服务的违规风险与规范化建设

王子薇 济南铁路局房管所,山东济南 250000

目前,我国房地产中介服务存在较多的违规操作现象,其风险性较大。从业人员素质良莠不齐,中介机构及其员工、客户的逐利性强、法律意识淡薄,以及法制不健全是导致这一现象的主要原因。提高准入门槛,严格准入制度,加强从业人员培训和普法建设,加大监管力度,提高违规成本,健全法制是规范房地产中介服务的重要措施。

房地产;中介服务;违规行为;风险;规范化

近年来,房地产相关产业迅猛发展,交易空前活跃,房地产中介服务机构规模和数量骤增[1]。外资中介服务机构的进入更加剧了行业竞争。在此背景下,房地产中介服务已不再偏重于房地产咨询和价格评估等传统领域,转以房地产经纪等为主。其服务也不再单为卖方服务,更多的要对买方负责。作为房地产交易的媒介和桥梁,中介机构的发展促进了交易的专业化。但由于国内房地产中介服务起步较晚,相关制度和法律不够健全,中介服务机构良莠不齐,服务行为欠规范。制定相应服务规范、健全相关法律法规已是当务之急。本文探讨了国内房地产中介服务的违规现象,分析了其中存在的风险,提出了相应的规范化实施建议。

1.房地产中介服务的违规现象与风险

1.1 中介服务机构无照经营和超范围经营:由于房地产中介服务的成本相对较低,市场上出现了以“一人一桌一间房”甚至“一人一桌”形式无照经营的“黑中介”。此外,部分房地产中介机构为抢占市场,在尚未取得证照的情况下私自开业并提供中介服务。这些机构出现纠纷时,往往在一夜之间人去房空,给买卖双方造成巨大损失。另外一些从事房地产评估咨询业务甚至其他中介服务的机构也随着市场引导开辟了房地产中介服务,但其营业范围未做变更,给行政监管造成困难,消费者在利益受到侵害时也难以通过法律手段维权。有的超范围经营公司更缺乏必要的资质和基本条件,给交易造成极大隐患。

1.2 中介服务人员出卖、泄漏委托信息:房地产客户信息涉及个人隐私和商业机密,具有私密性,通常仅由中介服务人员掌握。其他中介机构或相关利益方为获取信息,常以贿赂方式换取资料或直接将掌握信息资料的中介工作人员“挖”走。这种不正当的竞争方式直接扰乱了房地产中介市场,导致或加重了中介机构之间的恶性竞争。同时泄露了委托人的个人信息,并对业主的个人隐私构成了侵害。目前,最常见的情况是业主在中介登记后即会不断接到各种询问是否要租房或卖房的电话,给私人生活造成极大困扰。

1.3 “一房二卖”或“一房多卖”现象:随着价格的飙升和卖方的逐利心理作祟,房地产交易中的毁约和“一房二卖”、“一房多卖”现象时有发生。部分中介机构及其服务人员为追逐利益,往往在明知买卖双方已签订合同的情况下,以“可以卖更高价格”为由诱使卖方与其他买方再次签订买卖合同,成为“一房二卖”或“一房多卖”现象的背后推手。“一房二卖”或“多卖”现象常引发相关诉讼,现已成为二手房交易诉讼的主要原因。

1.4 不履行审查义务或隐瞒审查结果,销售不具备交易条件房产:部分房地产中介机构服务人员在交易过程中不履行审查房产证件和卖方授权的义务,或为促成交易而利用买卖双方对交易流程的了解不足,故意欺诈或隐瞒审查结果。此类行为可导致不具备交易条件的房产上市买卖。这些房产有的未取得房产证,有的系夫妻单方卖房,有的在未授权情况下假冒业主签字卖房,种种原因难以尽数。这类房地产买卖合同无效,并直接损害了买卖双方利益,进而引发纠纷和诉讼。

1.5 使用不规范的合同范本:目前,虽已有标准合同范本和相关操作规范,但出于各自目的,许多机构都使用经过修改或自己版本的合同。这些合同大多存在有利于中介的不公平条款或漏洞。如中介费用的确定,对易产生纠纷问题的描述等。由于客户多不具备专业常识,难以分辨,常在中介人员的游说下草草签署合同。交易后,各种矛盾逐渐浮出水面,多成为纠纷诉讼的重要原因。

2.违规现象成因

2.1 房地产中介从业人员素质良莠不齐:市场准入门槛过低直接导致中介从业人员素质良莠不齐。当前,虽然人力资源和社会保障部、住房和城乡建设部联合发布的《房地产经纪人员职业资格制度暂行规定》和《房地产经纪人执业资格考试实施办法》做出了“未取得房地产经纪人执业资格的个人不得从事房地产中介事务……”的规定,且房地产经纪人资格考试已开考多年,但相应的资格准入制度实际并未得到落实。普通房地产中介机构只需满足资金等一般要求即可注册。其从业人员的招聘更是形式多样。多数机构对员工没有资质和学历要求,更缺少系统的职业培训。这导致了多数从业人员缺乏专业技能和相关法律知识,进而为实际工作中的违规行为留下了隐患。

2.2 中介机构及其员工、客户的逐利性强,法律意识淡薄:房地产中介机构及其员工盲目追求利润的思想是导致违规操作的原动力,而对法律意识的淡薄直接放任了违规行为,使潜在风险不断积聚和发生。而客户受利益驱使,在中介机构和从业人员的怂恿下,一旦漠视法律和道德规范,违反原则交易,则直接促成了违规操作。其风险一旦爆发,势必造成纠纷和损失,并影响房地产交易的正常秩序。

2.3 法制漏洞为中介的违规行为所利用[2]:目前,规范房地产中介行为的规定只是明确了违规操作的行政处罚,并非法律。对于复杂的房地产交易纠纷,单纯行政干预的力度明显不足。当发生严重损失并引起诉讼时,索赔的法律依据不足,受害人难以获得合理的支持,而中介机构和个人则可轻易逃脱制裁。

3.规范房地产中介服务的建议

3.1 提高准入门槛,严格准入制度:严格执行市场准入制度,细化并提高房地产中介机构的注册要求。逐步清理不达标准的小中介和经常违规的中介机构。使之真正实现规范化管理,切实提高抗风险能力和服务质量。同时强化从业人员的资质管理,对于不具备基本职业技能和法律知识者,应坚决取消其执业资格。

3.2 加强从业人员培训,普及法律知识:定期组织相关人员的培训和考核。及时宣传和普及有关房地产中介行为规范的法律法规,通报各种违规行为及处罚措施以警示他人。鼓励中介机构和个人树立诚信意识。

3.3 加大监管力度,提高违规成本:建议引入交易当事人以及竞争者相互监督模式,以加强监管力度。同时加大对违规行为的处罚力度,显著提高违规成本,促使房地产中介机构主动加强自我约束。

3.4 健全法制,减少漏洞:健全相关法律法规是威慑违规行为、解决违规操作问题的根本办法。只有法制健全了,漏洞减少了,处罚严格了才能真正从源头上遏制类似违规行为的发生。

[1]夏正鹏.浅论房地产中介服务违规行为的规制[J].硅谷.2008,(10): 171

[2]谭双群.关于房地产中介违规行为的分析[J].中国房地产估价与经纪.2009, (4): 57-59

10.3969/j.issn.1001-8972.2011.04.070

王子薇:大学本科,工程师,主要从事房地产管理和研究。

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