住宅工程质量分户验收的体会

2011-02-13西安高新建设监理有限责任公司张彦生

中国建设信息化 2011年11期

◎ 西安高新建设监理有限责任公司张彦生

2006年始，为了适应市场的发展需要，我们探索性的推行住宅工程质量分户验收制度，取得了较好的社会效益，也为企业赢得了客户，带来了一定的经济效益。如2009年12月，兰亭坊项目给业主交房411户，零投诉314户，零投诉率76.4%；2010年10月，枫林意树项目给业主交房915户，零投诉638户，零投诉率69.7%；2010年12月，春晓馨苑项目给业主交房930户，零投诉735户，零投诉率79.0%。2009年12月，住房和城乡建设部以建质字［2009］291号通知要求做好住宅工程质量分户验收工作，这为我们开展住宅工程分户验收提供了法律依据和保障。

1.住宅工程质量分户验收的概念

住房和城乡建设部在建质字[2009]291号通知中明确指出，住宅工程质量分户验收，是指建设单位组织施工、监理等单位，在住宅工程各检验批、分项、分部工程验收合格的基础上，在住宅工程竣工验收前，依据国家有关工程质量验收标准，对每户住宅及相关公共部位的观感质量和使用功能等进行检查验收，并出具验收合格证明的活动。这就明确了分户验收的时间（分部工程验收合格之后、单位工程竣工验收前），验收的部位（每户住宅和公共部分），验收的重点内容（相关部位观感质量和使用功能），参加验收的单位（建设、施工、监理），以及验收的成果（出具验收合格证明）。

2.住宅工程分户验收的实施

通过近几年住宅工程分户验收的实践和探索，总结经验，笔者认为应从以下几方面开展工作。

2.1 建立组织机构，成立验收小组。由建设单位项目经理担任组长，施工单位项目经理、监理单位总监理工程师为副组长；成员应包括建设单位技术人员、总（分）包单位质量管理人员、监理单位专业监理工程师；鉴于验收的专业性要求，建议以监理人员为验收骨干；参加验收的人员应具备相应的专业技术资格。验收小组可划分为若干专业组，如建筑结构小组、给排水（暖通）小组、电气设备小组等，具体落实本专业分户验收工作。

2.2 制定验收方案。验收小组应对该项工作进行认真的策划，编制验收方案，明确验收的程序、内容、标准、实施的方法、验收时限要求、验收工作的质量要求、检验仪器的配备、主要控制点的分布，分工明确，责任到人，要有明确的验收意见。

2.3 验收工作的实施。根据验收方案的安排，各专业小组应对每套住房和公共部分进行全面的检查验收，从建筑结构、给排水、电气、智能、电梯、节能等方面入手，重点检查有无违反强制性条文，观感质量、安全功能、使用功能是否符合要求；要逐层逐户实施，不能留有死角；对存在的问题，要做好记录，及时通知施工单位进行整改，整改完毕自检合格，应重新验收；验收合格，形成验收资料，经参验各方负责人会签后归档，在交房时移交业主查收。

3 分户验收控制点的设置

分户验收，应建立在各分部工程验收合格的基础上。这就要求我们，在主体施工过程中，应对建筑结构几何尺寸、设备安装预留洞口及预埋件准确部位按照分户验收的要求，在过程中做好控制，为分户验收打好基础。分户验收时，应设置以下控制点：

3.1 地面、墙面和顶棚质量

观感质量：检查是否有起砂、空鼓、脱皮、脱落、裂缝等现象。

允许偏差：地面垫层表面平整度5mm，标高±10mm；墙面和顶棚抹灰，表面平整度4mm，垂直度4mm,阴阳角方正4mm，护角高度不低于2m，每侧宽度不小于50mm。

3.2 门窗质量

观感质量：门窗表面洁净、平整、光滑、色泽一致，无锈蚀；大面应无划痕、碰伤；漆膜或保护层应连续；门窗框与墙体之间的缝隙应填嵌饱满，并采用密封胶密封，表面应光滑、顺直，无裂缝；门窗扇密封条应安装完好,不得脱槽；有排水孔的,排水孔应畅通，位置和数量应符合要求；玻璃安装牢固，无松动现象，双层玻璃夹层内不得有灰尘及水气、双玻隔条不得起翘。

使用功能：应使用安全玻璃的部位必须使用安全玻璃；门窗的品种、类型、规格、性能、开启方向、安装位置、连接方法及配件的型号、规格、数量，应符合要求，推拉门窗扇必须有防脱落措施，开关力应不大于100N；安装牢固，开关灵活、关闭严密，无倒翘；功能应满足使用要求；

允许偏差：门窗槽口对角线长度差3mm（≤2000）、4mm（>2000）；门、窗框的正、侧面垂直度2.5mm ,横框水平度2mm。

3.3 栏杆、护栏质量

观感质量：表面洁净、光滑、色泽一致，无划痕、碰伤，漆膜或保护层完好，组成及花形美观大方、符合设计要求。

使用功能：护栏安装位置必须符合设计要求，且必须牢固并能承受规定的水平荷载。栏杆必须采用防止少年儿童攀爬的构造；护栏玻璃应使用公称厚度不小于12mm的钢化玻璃或钢化夹层玻璃，当护栏一侧距楼地面高度为5m及以上时，应使用钢化夹层玻璃。

允许偏差：外窗台距楼、地面的净高低于0.90m时，应有防护设施。六层及六层以下住宅的阳台、外廊、内天井及上人屋面等临空处栏杆净高不应低于 1.05m ，七层及七层以上其净高不应低于 1.10m 。如栏杆底部有高度低于或等于0.45m的可踏部位，应从可踏部位顶面起计算。防护栏杆的垂直杆件间净距不应大于 0.11m ，正偏差应不大于3mm。

3.4 防水工程质量

1）屋面防水

观感质量：防水卷材应粘贴密实，无空鼓、气泡；密封材料嵌填密实、连续、饱满，粘结牢固；平瓦铺置牢固；金属板材连接、密封符合要求；架空隔热制品无断裂、露筋；天沟、檐口、水落口、泛水、变形缝、出屋面管道的防水构造符合要求。

使用功能：雨后或淋水、蓄水试验，无渗漏、积水现象。

2）厨卫间防水

观感质量：防水卷材（涂膜）应粘贴密实，无空鼓、气泡、积水，坡向地漏。

使用功能：厨卫间标高与室内地面高差应符合设计要求；立管、地漏等节点与楼板间密封处理和排水坡度符合设计要求；穿板管道、通气筒周边及阴角需做加强层；靠近墙面处，应高出面层200-300mm；闭水试验无渗漏。

3）外墙、外窗防水

观感质量：墙面、窗户四周无渗水、返碱；外窗台要比内窗台低，且向外找坡；窗框与洞口间密封材料的嵌填、处理应密实。

使用功能：下雨后或淋水试验，不得有内渗。

有一幅石鲁最后在病床上的照片，与杨之光的这幅《石鲁》几乎是一样的。我不知道杨之光是不是见过这张照片。我这里说的是“几乎”，那就是说，并非“一样”。我觉得，画比照片更“石鲁”。

3.5 室内主要空间尺寸

观感质量：外观质量不应有严重缺陷，表面平整，棱角方正、顺畅；梁、窗台等构件尺寸控制应准确，不得有明显大小头现象。

允许偏差：同一房间室内净高最大负偏差不得大于10mm，净高、开间、进深最小值与最大值之差均不得超过20mm；混凝土剪力墙轴线的允许偏差为5mm，结构标高（每层）的允许偏差为±10mm，截面尺寸的允许偏差为+8mm、-5mm；砌体结构轴线的允许偏差为10mm，标高（每层）允许偏差为±15mm。

3.6 给水排水系统安装质量

观感质量：管道支、吊架埋设和固定应牢固，位置、间距符合规范要求；给水管道安装横平竖直，排水管道水平度、垂直度、坡度符合规范要求；各种暗埋管道应在饰面做醒目标志。

使用功能：卫生洁具安装牢固，配件启闭灵活，给排水管道接口严密，给、排水畅通；塑料排水管道必须按设计要求设置伸缩节、检查口或清扫口，高层建筑中明设排水塑料管（管径大于或等于110mm）应按要求设置阻火圈或防火套管；卫生间地漏水封深度应大于50mm，精装修住宅地漏应低于地面0－5mm；分户验收时给水应保持工作压力，不渗不漏，各种阀门、水表及配件性能应符合要求，安装位置应便于检修、维护和观察；排水管道必须做灌水试验，管道接口无渗漏，排水立管通球率达100%。