商铺投资,有钱人的“游戏”

孙 欣 刘 妍

因为不能办理营业执照，理发店的小老板将房东——大明星苏有朋告上了法庭。通过这场官司，我们发现“投资商铺，是个风险系数很大的游戏”。

小虎队的苏有朋，是演艺圈有名的“理财能手”。不久前，他却因一处商铺惹上了官司。

由于台胞购买的房屋不得从事经营活动，承租人王先生租了苏有朋的商铺并装修之后，却无法办理营业执照。于是，王先生将苏有朋及中介公司北京时代之家房地产经纪有限公司（以下称时代之家公司）以房屋租赁合同纠纷起诉到北京市朝阳区人民法院，要求解除房屋租赁合同，返还租金和押金，并赔偿经济损失共计44万余元；苏有朋提起反诉，要求王先生给付拖延的租金。

2010年岁末，朝阳法院作出判决，解除双方签订的房屋租赁合同，驳回了王先生和苏有朋的其他诉讼请求。

理发店同苏有朋的租房纠纷

2009年7月，王先生在朝外SOHO发现一处商铺。他感觉商铺很适合开美容美发店，便按照房屋门上贴着的联系电话，联系上了中介公司“时代之家房地产经纪公司”。不久，王先生决定租下这个房屋。

王先生称，当时中介公司的业务员说联系一下房主苏有朋，如果苏有朋同意，就得交1万元订金。最终，王先生与房主苏有朋就租房事宜达成一致。2009年7月20日，王先生在SOHO12层开发商的租赁部签订了房屋租赁合同。

合同约定，出租房用于商业用途，租期为2009年至2014年共计5年，支付方式为押二付三，押金为58238元。王先生称，签订合同的时候没有看见房主苏有朋。事后，是中介公司找苏有朋签字确认的。

合同签订后，王先生支付了首期租金87357元、押金58538元，并对房屋进行了装修，缴纳了房屋的水电费，购买了美容美发用品，花费了近30万元。但在一切准备就绪后，王先生却被工商部门以“不得使用台胞购买的房屋作为经营场所从事经营活动”为由，不予注册登记。

面对营业场所已装修好、却不能正式开始经营的情况，王先生懊恼万分。他认为，房主苏有朋在大陆购房时，应当知晓相关法律法规对台湾人士购房的相关规定，且时代之家公司作为专业中介公司也应熟知上述规定，而他们在签订合同时却没有向自己作出提示。

记者看到，这家名为“容丝造型”的理发店位于D区0180号，玻璃门被铁链紧锁。朝外SOHO的物业人员告诉记者，“容丝造型”开张一个多月后就关闭了。

对这起官司，苏有朋的助理表示“很无辜”，说苏有朋确实不知情。

协商不成，王先生向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，要求解除租赁合同，要求房主苏有朋返还房屋租金、押金，还要求苏有朋和时代之家公司赔偿装修费、水电费等各项经济损失共计296026.8元。

在法庭上，苏有朋的代理律师表示，出租房屋是由于中介公司的人打电话给苏有朋的代理人，说SOHO的房子可以进行出租。该代理人表示如果符合法律规定就可以租。后来中介又来电话说房子可以租，价格已经谈好了。苏有朋签字的日期就是最后确认的时间。代理人称，本案中王先生并没有提供工商行政管理部门出具的不予注册登记的任何证据。苏有朋没有任何过错，所以不应当承担返还租金、押金及赔偿损失等责任。

同时，苏有朋还对王先生提起反诉称，王先生下期的租金应于2009年12月15日之前支付，但其至今仍未收到租金。根据合同约定，王先生未按照合同约定支付租金，其应承担违约责任并腾退房屋，故要求解除合同，并赔偿不给付租金的违约金582380元。

苏有朋在庭审中提交了SOHO房屋的电费及水费发票，证明王先生实际上在2009年9月之后仍在经营，诉讼目的则是因为经营不善想转移风险。

庭审中，王先生坚持认为，苏有朋违反法律法规、部门规章及政策的有关规定，将法律禁止出租的房屋出租，导致其无法办理工商营业执照，更无法实现经营目的。因此，合同的解除与其没有任何责任，完全是苏有朋的违法过错行为导致。

承办此案的法官凌巍表示，王先生与苏有朋签订的租赁合同及补充协议是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效。根据我国《合同法》的规定，当事人协商一致，可以解除合同。

鉴于苏有朋对王先生无法取得营业执照的主张提出异议，法院向工商行政管理部门核实了《建设部等部门关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》的执行情况。

工商行政管理部门的答复是，由于苏有朋的身份系台胞，且其购买的朝外SOHO的房屋时间为2006年7月18日，而该《意见》的实施时间为2006年7月11日，故该处房屋确实无法办理营业执照。

对此，法院认为苏有朋并非法律专业人士，该《意见》实施的时间仅在其购买涉诉房屋前不久，苏有朋无法及时得知最新颁布的各项法律法规情有可原，苏有朋对于王先生无法取得营业执照、不能实现合同目的所遭受的损失不存在明显过错。

而王先生作为涉诉房屋的承租人，对租房的用途是明知的，在委托中介公司提供居间服务的过程中，王先生既没有对中介公司的资质进行审查，也没有对租赁房屋的经营限制加以留意，故对于无法实现商业经营的目的亦存在一定过错。

由于王先生并未实际经营，且客观存在装修经营等损失，故法院从公平角度考虑，对王先生要求苏有朋返还租金、押金并赔偿装修等相关损失的请求不予支持；同时，对苏有朋要求王先生承担违约金的主张亦予以驳回。

投资者的生意经

有媒体报道，苏有朋早年间也许多商铺无人租售曾投资过股票，但不是惨赔就是被深度套牢。后来，他决定只做房地产投资。

苏有朋投资成功源于他眼光独到。据说，他在上海某处的房子刚装修好，就有房产投资者慕名以高出原价一倍的高价索购。

而这次遭遇官司，有业界人士分析，其根本原因与朝外SOHO近一段时间的冷寂有关。曾经热闹繁荣的朝外SOHO，以外籍尤其是韩国商户居多，在遭遇国际性经济危机后，韩国商户大批撤走，朝外SOHO一下冷清下来。由于租金前后反差较大，有的业主无法接受，不愿降低房租，导致部分商铺、写字楼处于空置状态。

但同样也是朝外SOHO业主的崔先生却不认同市场冷清的说法。“租金太高，太贪婪”，崔先生分析其他业主遇到的困境时如此说。

他于2001年贷款在朝外SOHO购买了一处200多平方米的写字间，当时的房价大概是每平方米1万多元。“几年了，我的租户就没换过”，他说，自己取的是中间价位的房租，力求稳定，“长流水”，所以租金这几年基本没变过。虽然知道邻居们租金涨了又涨，“目前已经到离谱的地步”，自己也曾经接到过“成千上百的许诺给出高租金的电话”，可是他从来没动心过，所以，他的房子从来没闲置过。

而他在深圳投资的商铺，同样在将近十年的时间内也没有变过租金，“我知道四五千元的租金对方拿去转手就是一万五，可是他就得承担空置的风险呀”。对投资理财有自己看法的崔先生说，苏有朋之所以遇到官司，还是利益问题，“他降点房租不就什么事都没了”。

崔先生说，投资商铺，靠房租盈利，一般也就8%的收益。所以，他认为投资的大头是房价上涨的部分。他说自己投资的建外SOHO的房子，这几年房价涨了一两倍，折合下来每年20%，“很满足了，不能太贪”，“房价收益更高，才能叫投资收益。租金就当做利息，比存银行强就行了”。

他建议朝外SOHO的邻居们，“只要租费合理，就能租出去”。

但是，并不是降低房租就能解决空置商铺的问题。记者在西南三环的万年花城看到，大概有将近一半的底商商铺是空置的，有的不停地换租户，有的甚至自从建好之后就从来没有经营过。

2011年1月10日，记者以购买人身份打电话联系万年花城商铺销售，对方很肯定地告诉记者：“全部卖完了。”对于那些空置房，对方的解释是，“也许是业主不出租吧”。

记者从相关资料中获悉，万年花城商铺于2005年开始销售。作为一个200万平方米的大型城市社区，万年花城的商铺面积达到12.8万平方米。媒体曾对当时一期商铺销售的火爆场面有生动描写：“40个全现房底商商铺一小时被抢购一空。”

但是，这些底商经营情况一直不太好，因为周边只是生活区，基本没有写字楼，所以除了餐饮情况较好外，其他店常年都是冷冷清清，因此商户越来越少。

位于六里桥北里的风荷曲苑小区的底商商铺也存在同样情况。租用该底商一商铺的美发店老板告诉记者，店里的顾客主要是小区住户，客流少，同行竞争激烈，而且租金贵，基本挣不到什么钱，他正考虑要换到东边发展。

曾经想投资商铺的栗先生说，他做过市场考察和分析，商铺除了肯德基、麦当劳能盈利达到10%～15%外，其他的商铺盈利都很低，还不如其他投资渠道更可靠。再加上政策变动，比如规定住宅楼下不能开餐饮等，导致商铺用途狭窄，生存困难。

一直进行房产投资的潘先生也说，尽管自己有上千万元的资产，但从来不敢涉足“风险大”的商铺投资。“投资商铺，眼光很重要”，他说，选择商铺必须在商业成熟地区，最好临街，但是，大部分人并不具备这个眼光和机会。

2010年新政出台后，住宅遇冷，商铺销售再次掀起高潮，包括二三线城市，都成为商铺投资重点。有人称，2010年为商铺投资年，“一铺养三代”成为众多投资者，包括手中有点儿闲钱的老百姓的梦想。

业内人士劝告，如果不是资金很雄厚，不要参与这场游戏。这种游戏一般人“玩不起”，因为它是“有钱人的游戏”。

相关链接：空置商铺

2006年7月11日，建设部、商务部、发改委、中国人民银行、国家工商行政管理总局、国家外汇管理局联合发布《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171号）规定：“（十）境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。”

（摘自《法律与生活》半月刊2011年2月上半月期）