住房金融服务现状分析与对策研究

　　[摘要]个人住房金融服务产品对满足社会需求和拓展商业银行业务至关重要。理性分析业务现状、存在问题及原因，深入研究提升房地产金融服务水平，促进金融产品创新是决定未来个人住房金融服务效益的前提。
　　[关键词]个人住房金融服务；业务现状分析；服务与产品创新
　　[中图分类号]F830.572　[文献标识码]A　[文章编号]1009－2234(2011)01－0137－03
　　
　　随着中国经济的快速发展，特别是城市居民收入的增长和城市化进程的加快，房地产业呈现蓬勃发展的局面，房地产金融服务亦成为关注的焦点，是个人住房按揭贷款发展迅速。据统计，2009年，全国新增信贷近10万亿元，其中个人住房贷款占20％，各家商业银行对个人住房贷款市场的竞争日趋激烈。
　　
　　一、目前个人住房金融业务现状及存在的问题
　　
　　目前，国内多数商业银行提供的个人房贷金融服务产品，主要是个人住房贷款、商用房贷款、住房装修贷款等产品，贷款比例大多是不超过70％，在贷款期限上一般为20－30年，还款方式多为本息等额按月还款。总体上讲，银行间产品同质化比较严重，创新性产品较少。
　　
　　1.　缺乏客户细分，同质化的产品无法满足不同客户个性化的需求。实际上，随着人们理财意识的增强，客户对贷款的需求和还款的需求是为多样化的。很明显，不同收入人群对住房按揭贷款需求是不同的，表现为对贷款额度、贷款期限、贷款还款方式的要求都会存在差异。如一般的工薪阶层需要的可能是相对稳定的月供需求。而对于自由职业者、私营业主收入不是等额的，其收入水平在几年内甚至在一年内都存在不均衡的情况，在还款方式上要求其按月等额还款，就无法满足个性化需求；同样身份的人群不fYfth/g1sCVbP3QqatiIlA==同的生活阶段对资金的需求也是不同的，比如大学刚毕业参加工作的年轻人，由于没有积蓄，子女上学、赡养老人、个人学习等开支较大，收入水平也较低。但是，等到工作10年来以后到了中年，其收入变化就比较大。因此，不同年龄的客户对住房按揭贷款的首付比例、还款时限要求、还款方式要求都是不尽相同的。因此目前个人住房按揭产品的单一性就很难满足不同年龄客户个性化的需求。
　　
　　2.　个人住房贷款定价相对单一，难以有效体现收益覆盖风险的原则。
　　一是不同客户未采取差别定价。不同资信评分的客户要求的贷款利率水平是不同的，优质客户收入来源稳定、资信评分等级高，要求能够享受贷款的利率优惠。对于贷款风险比较大的客户应通过提高贷款利率来抬高门槛控制其贷款额度，有效防范风险。但目前按揭贷款定价基本是同一利率，浮动空间很小，既未给予优质客户以优惠条件，又未在贷款定价上覆盖高风险贷款对象的预计损失。
　　二是不同物业未采取差别定价。不同住房(物业)的升值空间、跌价风险差异是很大的，但目前银行提供的按揭贷款比例、贷款定价、还款方式却并未区分物业价值状况而有所差别。比如城市商业区、中心区的物业与城郊结合部的物业升值差异是比较大的，银行面临的房价下跌风险是不同的。对于城市商业区、中心区的物业应提供相对较低的贷款定价，对于城郊结合部的物业应提高贷款利率，在一定程度上覆盖物业价格下跌风险。规模较大、配套相对齐全的成片开发小区与零星插建楼盘的升值空间与跌价风险也是不同的，相对应的金融服务方式、产品也应不同。而目前国内商业银行的贷款定价、贷款额度基本是相同的。
　　三是对不同开发企业，未采取差别定价。目前个人住房货款一般由开发商进行相应的担保，而开发企业的开发能力、资金实力、管理水平差异非常大，相应的担保能力各不相同，贷款定价、贷款额度均应差别对待。
　　
　　3.　个人贷款的流程单一、缺乏柔性。目前国内商业银行的个人住房贷款流iAe30nZjbSp8C40je4V21w==程基本是一个模式，对不同的客户采取的是同样的贷款流程，贷款申请、审查、审批的环节和方式基本相同，缺乏柔性。既不能保证对高端客户的特别效率，也未实现对高风险客户的严格审查。而且整个贷款流程中顺行的环节很多，而非并行，增加了客户等待时间。货款的受理方式、审查、审批等缺乏标准化的管理流程，即使同一家商业银行内部不同的营业机构执行的流程也不同，不利于树立良好的品牌形象。
　　
　　4.　贷款和还款方式单一，不适应市场变化。目前，国内多数商业银行提供的个人住房贷款都要求按月等额本息还款，而且不许提前还款，这种还款方式完全是一种卖方市场的销售方式。个人收入的变化是非常大，不同的工作区间、甚至一年内年初与年末的收入也是不同的，客户自有资金是不断变化的，客户有选择还款时间、还款额度的权利，这是一种十分正常的还款需求。从银行的角度讲，提前还款可能减少贷款利息收入，并增加操作成本，但银行应正视客户需求，通过产品创新满足客户需求。如果漠视客户需求，最终必然在市场竞争中失去客户。目前随着个人住房贷款竞争的加剧，部分银行提出了可以随时还款，可以按月双次还款、给客户还款宽限期等作法，这些是适应客户需求的业务创新。
　　
　　5.　良好的外部政策环境、社会信用环境还未形成。房地产业在我国是近十几年来快速发展的产业，国家政策、法规还不够完善，个人住房金融服务缺乏良好的外部政策环境，特别是对银行债权的保护，相关的法律、制度还不够完善，影响了银行的产品创新和贷款效率的提高。从社会信用角度讲，目前个人社会信用体系还未完全建立起来，个人征信系统还未有效利用，对个人贷款的信用约束机制难以有效形成，也直接影响了银行个人住房贷款的风险防范，影响了银行进行客户评价的效率。
　　
　　6.　有形产品较多，中间服务较少。对于房地产一级市场，商业银行提供的金融服务较多，如个人住房货款、商用房按揭贷款、装修贷款等。而对于房地产二级市场，主要是二手房市场，由于二手房在房屋价值、产权关系等方面的复杂性，商业银行提供的按揭产品、中间服务都比较少。目前二手房市场信息发布、中介代理、房屋资产价格评估、二手房买卖保证金存取、交易等主要由房产中介公司承担，并且出现了许多二手房按揭贷款中介机构。实际上，在市场竞争日趋激烈的今天，二手房市场发展空间巨大，二手房交易需要的资金服务、中介服务内容很多，作为在公众心目中具有良好资信形象的商业银行是可以有所作为的，提供相应的中间服务和个人货款业务，是商业银行拓展市场空间的一条有效途径。
　　
　　二、住房金融服务存在问题原因分析
　　
　　分析房地产金融服务中存在的问题，主要原因来自于两个方面：
　　一个方面是外部政策和市场环境的原因。我国房地产业发展时间比较短，市场不够成熟，国家对房地产市场管理的法律、法规体系还不够健全，房地产贷款的不良率较高，许多企业属于项目公司，并无真正的开发实力，加之市场运作环境不规范，增大了房地产业的系统性风险，银行对房地产业贷款持审慎的态度。个人信用体系、评价体系还未完全建立起来，商业银行提供个人住房贷款金融服务所依据的信息来源渠道较少，对个人客户难以较快完成授信评价，对贷款风险难以有效控制，影响了银行发展个人住房贷款业务的积极性。
　　第二个方面是商业银行内部的原因。一是部分商业银行分支机构对个人信货业务的战略认识不高，未充分认识到个人资产业务是未来商业银行重要的业务增长点，因个人资产业务相对企业客户而言，具有客户分散、笔数多、金额小，管理难度大、见效慢的特点，部分分支机构不愿发展个人住房业务，而习惯于营销大户，从而造成营销能力、创新动力不足。二是未将“以客户为中心”的经营理念真正落实到具体的金融服务产品和流程当中，市场细分、客户细分不够。三是缺乏熟悉房地产业和住房金融业务的专业化人才，难以提供专业化的服务，难以根据市场需求进行产品创新和流程再造。
　　
　　三、提升房地产金融服务水平，促进产品创新的对策建议
　　
　　1.　确立发展个人资产业务的战略定位。随着中国市场经济的不断发展，个人金融服务需求越来越大，个人资产业务因其风险分散、收益稳定等特点已成为国内多家商业银行实现经营转型的重点。在个人资产业务当中，个人住房贷款市场份额、客户需求又是最大的，哪家银行能够树立良好的市场品牌形象、提供良好的金融服务产品，必将赢得市场先机。比如建设银行提出的“要买房、到建行”就是比较响亮的个人住房贷款品牌口号。要通过确立发展个人住房金融业务的战略定应，在组织机构、市场营销、产品创新、流程改造、绩效考核等方面实施配套改革，才能真正增强市场竞争力。
　　
　　2.　细分客户和市场，创新贷款产品，满足个性化需求。一是根据不同类别客户的个性化需求，有针对性地开发个人住房产品，在贷款期限、还款方式等方面创新产品。美国商业银行特别注重业务的不断创新，一般是根据市场和客户需求的变化不断推出新业务品种，其金融创新的源动力简称为4C，即COST(成本)、CUSTOMER(客户)、CONVENINECE(方便性)、COMPUTER(计算机)。根据上述的要素，进行组合变化，开发新的产品。国内部分股份制商业银行也在顺应客户需求，不断推出新的住房信贷产品。如深圳发展银行推出“存抵贷”，银行将客户的存款账户和贷款账户结合起来管理，但两个账户间并没有实际的资金划转。举例说，客户可以设定存款账户中，大于5万元的部分按照一定比例进行提前还贷，但资金并没有划到贷款账户，仍留在存款账户中，银行将节省的利息作为理财收益返还给客户，如客户需要资金，资金还可随意调动。招商银行推出了贷款可以随借随还后，客户可办理一个关联活期账户用于还贷。将平日闲置资金存入该账户，设定账户金额大于多少即用于还贷，银行每天自动扣除这部分资金还房贷。浦发银行推出了“万能还贷”，最大的特点在于，新增了本金等额递增和本金等额递减还款方式，能使客户进行组合还款时，将整个还款期间最多可分为8个还款段，自主确定每段时间内的贷款金额、贷款期限和还款方式。2009年3月，深圳发展银行在全国推出“双周供”贷款还款方式，将按揭贷款的还款方式从每月还款一次改变为每两周还款一次，每次还款额为原月供款的一半。深发展总行有关人士称，对于收入较为稳定和均衡的客户，“双周供”产品可以在基本不增加其每月还款压力的情况下，实现节省利息支出的目的。上述住房贷款产品创新，对于这些股份制银行吸引客户，扩大市场份额发挥了重要作用。
　　
　　3.　差别化贷款定价，增加盈利水平。
　　不同客户对贷款利率的敏感程度是不同的，个人住房贷款的贷款期限都比较长，有的客户偏好固定利率，有的客户偏好浮动利率。比如光大银行推出了固定、浮动利率互相转换业务，原办理浮动利率房贷的客户转办固定利率房贷业务(包括住房、商用房)，办理时不收取任何违约金和手续费；对于已办理固定利率房贷，且固定利率贷款存续期在1年以上的客户，在缴纳一定违约金的情况下，也可申请转办浮动利率房贷。光大银行根据市场需求，首推固定利率房贷与浮动利率房贷的可转换，使得借款人可以更灵活地规避利率波动风险，降低借款成本，方便家庭理财。
　　对于资信评分等级不同的客户，也要采取差别化的贷款利率，给予利率优惠，对于收入水平偏低，还款能力相对弱的客户，可以提高贷款利率或降低贷款比例，一方面是控制风险，利用高收益覆盖风险；另一方面从货款定价上产生一种导向，培养资信良好的客户群体。
　　针对不同物业的升值或跌价预测空间，商业银行可以采取不同的住房贷款定价。对一个楼盘项目提供贷款按揭时，银行首先要对楼盘项目进行详细的调查和专业化的评估，预计物业有较大升值空间的，可以确定较高比例的贷款额度，同时可以给予贷款客户的贷款利率优惠；对于定价较高，市场销售前景不乐观、存在较大跌价风险的，要提高贷款利率或压低贷款额度，有效控制信贷风险。
　　
　　4.　发展二手房金融服务业务，创新住房中间业务服务。国内二手房市场巨大，但二手房产权关系相对复杂，房屋定价难度较大，商业银行可以与资信良好的房地产评估机构合作或自身组建专业化评估队伍，对申请二手房贷款的物业进行评估，确定合理的房产价格，为二手房按揭贷款提供基础依据。目前二手房交易过程中，因为房产过户存在时间差，买房者和卖房者往往难以做到“一手交钱、一手交房”。所以不得不依赖于房产中介公司，实际上银行可以在收取一定的手续费的基础上提供相应的中介服务。比如买房者和卖房者可以同时在一家银行开立二手房交易账户，银行负责进行账户监管和抵押，买房者将购房款存入账户，并与银行签订委托划款协议，待过户手续完成后，银行自动将款项划付卖房者账户，在过户手续办理完毕之前，买房者不得抽走资金，银行负责进行账户抵押。这样就可以解决买卖双方担心付款得不到房、房子过户收不到钱的担心。对银行来讲，既增加了手续费收入，又可以吸收大额活期存款，是一项很好的中间业务品种。围绕二手房交易，商业银行可以利用自身的网络和机构优势，免费发布二手房交易信息，拉动二手房交易账户抵押服务。
　　
　　5.　建立商业银行间互通的个人征信系统，加强风险控制。为促进个人征信系统的建设，人民银行正在牵头组织商业银行进行个人征信系统的建设。由中国人民银行监管的国家个人信用信息基础数据库于2006年1月进入正式运行，初步实现各商业银行个人信用数据信息的共享。目前个人信用信息基础数据库收录的自然人数已达到7.6亿人，其中有信贷记录约为8400万人。各商业银行要充分利用人民银行的个人征信系统，在发放个人住房按揭贷款时进行个人征信情况的查询，有效控制信贷风险。
　　
　　6.　加强市场研究和专业化队伍建设，提高服务水平和风险控制能力。房地产业是一个受政策性影响比较大的行业，市场风险也比较大，个人住房贷款又涉及千家万户，各商业银行必须加强房地产市场研究和专业人才培养，从国家宏观政策到个人消费心理，从客户细分、产品细分、项目评估，到信贷流程调整、风险控制措施制定等，都需要专业化的市场调查和分析研究，才能够响应市场变化，既不断开发新的信贷产品，又能够把握房地产业发展的大势，提高市场反应速度，有效防控风险。
　　
　　[责任编辑：张志