谁来做房产售后质保的“靠山”

　　摘 要：文章通过列举和分析房产售后质量问题，从财务管理角度提出了房产质量售后保障措施。
　　关键字：房产 质量 质保金
　　中图分类号:F293 文献标识码:A
　　文章编号:1004-4914(2010)12-283-02
　　
　　一、现状分析
　　根据经济基础决定上层建筑的经济学原理，所谓“靠山”必须具备一定的经济实力，方能掌控房产的售后质量。工程质保金身为联系施工方、建设方、业主三方利益的纽带，装修保证金身为联系装修公司、物业公司、业主三方利益的纽带，二者担当房产售后质保的“靠山”一职当之无愧，也义不容辞。
　　房产作为人一生中最大的消费品，房产的售后服务远远没有与其价值相匹配，施工方伴随工程的竣工结算陆续撤出现场，建设方伴随项目的完工而转移“阵地”，装修公司在交房的一刻“免责”，物业公司以业主房产“服务员”的姿态出现，业主仅对房产的可视面进行了视觉验收后便完成了房产这个一生中最大消费品的产权转移。理论需要实践的检验，商品只有在使用过程中才能得到质量认证。业主通过物业公司从建设方接管施工方的“产品”——房产，尚未清晰理顺房产这边关系，又拉入另一个关系方——装修公司，装修公司就在这种本来关系繁杂，但责任明确的情况下介入了，使房产的质量又多了一个肇事者和责任者。装修公司从美观和利益的角度出发，游说业主进行线路改造、墙体拆除等破坏性活动，业主在装修公司设计的效果图和物业公司签订的装修协议之间摇摆，最终敌不过那美丽憧憬的诱惑而放任装修公司“大刀阔斧”地投入战斗。业主欣然地从装修公司手中接过粉饰一新的房产，问题就在业主燃放入住烟花的那一刻开始绽放，电闸合不上、下水道不通、地面渗水、玻璃拉手合不上等等一系列问题让业主焦头烂额。业主自用部分的问题尚未定性，共用部分的问题又接踵而来，消防箱内设施不到位、消防箱锁无法闭合、消防箱玻璃损坏裸露、楼梯间玻璃关闭不严、楼道内防火门关闭不严、楼顶通道门无法锁闭、落水管篦损坏、庭院灯灯罩损坏、电动门变手动等等问题让业主对房屋的质量提出质疑，业主在错综复杂的质量问题面前束手无策时，抓住了以为是“稻草”的物业公司。
　　房产这场戏的主角：建设单位、施工单位以及装修公司伴随角色的转换而相继退场，物业公司和业主演起了对手戏，业主频繁找物业公司解决问题，物业公司这个微利企业在人员少、事繁杂的情况下，在业主的强烈要求下，派出专业人士进行现场判断，提出解决方案，可在经济面前却寸步难行。业主有一种“皮球”的感觉，物业公司有一种无力的感觉，双方都感到疲惫，同时双方在问题的解决过程中产生了不必要的矛盾。
　　让业主感到被动，让物业公司感到力不从心的根源是什么呢？我认为关键问题是业主和物业公司都未撑控经济这个杠杆，没有经济保驾护航是寸步难行的。那么怎样掌握施工单位和装修公司的经济命脉呢？施工单位受工程质保金约束，装修公司受装修保证金控制，业主和物业公司必须将工程质保金和装修保证金两项经济主动权控制在手，方能变被动为主动，变无力为有力，进而为房产的质量撑起“保护伞”。
　　撑起这个“保护伞”需要在两个环节中完成两个手续。第一个是在建设单位移交房产的环节中履行工程质保金的移交手续；第二个是业主办理装修手续的环节中履行装修公司交装修保证金的手续。
　　根据《物业法》要求，物业公司接管房产时，要进行房屋验收、资料移交等相关工作，笔者认为应将工程质保金作为房产移交内容之一。建设方依据工程类别对合同进行分类整理并列出《工程质保金移交明细表》，工程质保金移交明细表内明确列示合同编号、工程内容、施工单位、合同标的、结算金额、质保金比例、质保金金额、工程质保期、项目负责人及联系方式，明细表要求一式三份，建设单位、物业公司、业主大会各执一份，明细表后附施工合同。同时由建设单位依据《工程质保金移交明细表》所列示的质保金金额，将质保金转入物业公司开设的银行专用账户。在业主大会未成立之前，该专用账户资金不得支付或使用。进而完成了工程质保金从建设方到物业公司的过渡，同时完成了施工方与业主、物业公司之间的链接。业主必须同所聘请的装修公司一起到物业公司办理装修手续，装修公司需携带营业执照、装修资质证书、装修施工图等相关资料到物业公司备案，物业公司针对装修权属分别与业主、装修公司签订装修协议，依据装修施工图和装修标的额收取装修公司一定金额的装修保证金，保证金期限为业主入住后一年，进而制约了装修公司的破坏行为，同时完成了装修公司与业主、物业公司之间的链接。
　　二、主要对策和建议
　　通过完成以上两个链接，进而实现了业主主动权和物业控制权的掌控。
　　业主的主动权和物业的控制权到位了，那么该如何通过行使各自的权利来为房产质量撑起“保护伞”呢？第一，组织机构的建立为维权搭建“框架”。业主这个群体具有人多、分散、素质参差不齐、层次分布广泛等特点，所以只有成立业主大会这个组织，才能实现业主意愿的统一。业主在选举业主大会成员时，必须从每位业主的责任心、专业技术特长等方面考虑，珍视自己的权利，为房产的维权奠定基础。业主大会产生后，要制定相应的管理办法来约束业主大会成员的行为和行使业主赋予的权利。
　　物业公司在质保期限内设置专职部门负责业主房产质量的鉴定、监督、回访事宜。该部门要配置相关专业人员，具备质量问题鉴别能力，并建立房产质量问题维修档案，按维修期限进行回访，做到房产质量问题“刨根问底”。第二，质保金的监管为维权筹措“砝码”。业主大会正式成立后，从物业公司手中接收《工程质保金移交明细表》，并对其内容进行审核，对其金额进行核对。业主大会委托物业公司设立专属账簿进行核算，账簿科目明细按施工单位建立，定期向业主大会报送相关报表。业主大会有权对账薄进行督查。物业公司对装修公司收取的装修保证金要单独设置科目进行核算。装修保证金让装修公司挥动“大刀阔斧”的臂膀变得“伸缩有度”。
　　第三，环环相扣的程序为维权搭设“云梯”。物业公司在业主办理入住手续时，向每位业主发《房屋质量问题通知单》，通知单一式三份。业主入住后发现房屋质量问题，以通知单的方式通知物业公司专职机构，由专业人员进行技术判断，针对质量问题进行定性分析。
　　物业公司认证房产质量问题的责任方后，依据《工程质保金移交明细表》或《装修协议》，由专职人员负责与责任单位负责人进行联系。责任单位的维修人员在规定期限内到物业公司了解情况，并与物业公司相关人员到现场进行勘察，出具解决方案后，由责任单位人员在通知单上详细填写解决的时间、步骤。业主、物业公司、责任单位三方各执一份通知单。责任单位按方案完成售后服务，业主在通知单责任单位联上签字确认。物业公司持通知单按规定时间进行回访，业主在通知单物业联上签字确认后，完成整个房产质量维护程序。
　　在程序运行过程中，责任单位按时按质维修条件不成立，物业公司维护回访时将其不良记录登记在册，同时运行业主大会这个监督程序，业主在质保期限内将通知单业主联交业主大会，以此作为责任单位将在质保期满后扣罚质保金的“呈堂证供”。
　　该程序同样适用于共用部位的维权，程序链接的角色因事宜而转换，目的是唯一的——维护房产质量。第四，质保期满后的维权“秋后算账”。质保期满后，物业公司专职机构会同业主大会分工进行最后“清盘”，此次“清盘”是经济责任的转移，是主角真正意义的转换。
　　物业公司负责对共用部位的质量进行现场全盘清查，以楼宇定位、按专业分类，出具《房产共用部位质量盘查表》，专业盘查人员要进行签字确认。
　　业主大会负责收集业主自用部位的房产质量未决问题，业主大会指定专人对业主房产质量问题通知单按楼宇、按专业进行整理，出具《房产自用部位质量盘查表》，后附业主通知单。
　　物业公司会同业主大会依据盘查表，按责任单位进行整理，为质保金的支付提供第一手资料。物业公司和业主大会依据资料对责任单位进行评价，对无不良记录的单位，全额支付质保金；对存在不良记录的单位，由物业公司委派专业人员按专业测算相关维护成本，从质保金内扣除维护成本后支付余额。
　　质保金这个“靠山”，为房产质量撑起了“保护伞”，为业主赢得了维保的权利，为物业公司架起了一道沟通的桥梁，为房产售后质量买了一单保险。相信在质保金的“护送”下，房产以最完美的姿态出现在业主面前，让业主买得放心、住得舒心。
　　（作者单位：西山煤电总公司公用事业总公司 山西太原 030024）（责编：贾伟）