休闲商务区(RBD)发展模式与建设机制研究

　　一、研究背景
　　
　　随着城市旅游的兴起，城市旅游的重要空间形式之一——城市RBD(Recreational Business District)的地位和作用日渐突出，逐渐引起了政府、旅游业者和学术界的广泛关注。
　　RBD的概念最早是美国学者C，Stansfield和J.E.Rickea于1970在研究旅游区购物问题时提出的。他们将RBD定义为：为满足季节性涌入城市的游客的需要，城市内集中布置饭店、娱乐业、新奇物和礼品商店的街区。RBD是建立在城镇里，由各类纪念品商店、旅游吸引物、餐馆、小吃摊档等集中组成，吸引了大量旅游者的特定零售商业区。休闲商务区(RBD)作为城市休闲游憩设施和商业设施相对集中的特定区域，不仅是城市游憩系统的重要组成部分，同时也是城市商务的主要载体。
　　保继刚对深圳华侨城进行案例分析时，第一次在国内的城市与旅游研究中运用了RBD概念，此后，国内许多专家对RBD进行了探索。“城市中以游憩与商业服务为主的各种设施(购物、饮食、娱乐、文化、交往、健身等)聚集的特定区域。它是城市游憩系统的重要组成部分”。
　　国内学者一般将RBD译为“游憩商业区”。随着科学技术的快速发展，人们休闲时间的增加，与休闲相关的活动也日益增多。RBD是城市功能分区进一步多元化发展的结果，RBD的概念进化为“休闲商务区”。考虑到休闲概念的包容性和对城镇区域功能的引导作用，考虑到一定区域内旅游、休闲、商务综合设施对旅游者和当地居民游憩和闲暇生活的双重功能，本文采用休闲商务区的提法。
　　
　　二、休闲商务区的特征与类型
　　
　　(一)RBD的特征
　　城市RBD的特征是人们认识和判断城市RBD的基本依据。
　　1　以吸引旅游者为主要目的。RBD的发展必须依托旅游消费群体和有潜力的旅游客源市场。
　　2　餐饮、娱乐、零售商业等服务设施较为集中。城市RBD必须配备一定的旅游服务设施和公共基础设施，如接待服务中心、信息查询服务中心、导游服务、观光游览服务、银行和外币兑换等。
　　3　以商业和特定资源为导向，RBD的类型趋向多元化。RBD主要服务于外来旅游者，同时也为当地居民服务。RBD的建设多从传统商业区改造和发展起步，商业始终是RBD的核心要素。此外，依托特定的资源或特殊的地质、地貌形成的RBD也越来越多。例如，依托海滨形成的滨海RBD、依托郊野风光形成的郊野型RBD等，其类型正逐步走向多元化。
　　
　　(二)RBD的类型
　　RBD没有固定的模式，与各自城市特色相结合，体现出不同的功能和形态。按照其功能取向，可以分为以下四种类型：休闲购物综合体、特色步行街、旧城历史文化改造区和新城旅游综合体。
　　1　休闲购物综合体。购物不仅体现着城市居民休闲的需要，也一直是旅游活动的重要元素。美国学者R·W·Bulter在研究加拿大West Edmonton Mall(简称WEM)时认为，WEN这样的超大型购物中心，应该被视为旅游吸引物，它几乎涵盖人们的各种消费需求，其主要吸引力来自形象和规模，超大购物中心可为一个区域注入最强有力的商业活力，在游中购，在购中游。
　　例如，北京西单商业区，目前有西单商场、西单购物中心、西单赛特商城、中友百货等多家大型现代化商场，“桂香村”食品店、万里鞋店、“元长厚”茶庄等京城“老字号”商店。总建筑面积为3.5万多平方米的西单文化广场是目前京城中心地区规模最大、环境良好和集休闲、娱乐、购物为一体的文化活动场所。杭州大厦2009年实现销售额43.5亿元，保持单店销售额全国第1。作为杭州首个大型商贸旅游综合体，实现了由“店”到“城”的提升和转型，成功打造了杭州游憩购物天堂的形象。
　　2　特色步行街。特色步行街融购物、旅游、文化、休闲为一体，它与传统的购物中心之间存在区别。首先，其街区的整体设计讲求主题一致性：其次，其休闲环境不仅吸引购物者，也为休闲和旅游者创造一种能够体验历史文化的空间和氛围。传统的商业街区不仅是人们购物的去处，更需体现城市特色，比如上海南京路之商贸繁华、苏州观前街之古城韵味、北京中关村之科技魅力。
　　3　旧城历史文化改造区。具有特定历史时期传统风貌或民族地区特色的街区和建筑群，是城市重要的历史文化遗存。旧城的历史文化地段以其丰富的文化底蕴，对旅游者有相当强的吸引力。这样的休闲区域不仅有效地保护了旧城的历史古迹，同时也可以提高旧城区居民的就业率和居民收入，使旧城经济得到复兴和发展。
　　此类RBD发展十分重要的功能，就是对老城区历史文化地段的改造，既保留其特色风格，又营造新形象，以其文化内涵吸引游客。典型的案例有江苏南京夫子庙、杭州南宋御街、杭州运河桥西历史街区和小河直街风貌协调区等。其中，具有国际影响力的是上海“新天地”步行街。新天地以上海独特的石库门建筑为基础改造而成，呈现出中西融合、新旧结合的基调，将传统的石库门里弄与充满现代感的新建筑融为一体。
　　4　新城旅游综合体。这种类型最初以配套新城建设为目的，由旅游的效益带动商业的发展和其他基础设施的完善。大城市面临解决城市人口膨胀和中心城市产业结构调整的压力，新城建设往往通过地区新的经济增长点来振兴当地经济，旅游业的发展是促进新城经济发展的重要方向。
　　从上个世纪90年代起，深圳华侨城以主题公园为核心，启动了集旅游、商业、文化、居住于一体的现代多功能新城的建设和发展。在浙江，杭州宋城集团以休博园为龙头建设了旅游综合体，千岛湖国际商务度假中心旅游综合体项目已经启动。义乌的国际小商品城和海宁国际皮革城从专业化商贸市场起步，不仅带动了区域产业的发展，也成为城市定位的亮点。
　　
　　三、RBD的发展模式
　　
　　为便于阐述RBD的发展模式，本文引入了“推一拉”理论框架，将影响RBD发展的因素围绕“推”和“拉”两种因素来研究。这里的推力因素指影响RBD发展的外在约束条件，拉力因素则指影响RBD发展的决策因素。
　　
　　(一)推力因素
　　1　资源。资源是否丰富，资源整合是否合理影响着RBD的客源。客源的吸引主要来自两方面：一是依托人文或自然旅游资源，由旅游区提升为RBD，是旅游商业化的结果。它不仅满足外地游客的旅游、休闲需求，而且能集合和提升本地居民的休闲消费需求，如杭州的河坊街和上海城隍庙，均是在旅游客源带动下发展起来的。二是依托繁荣的经济商贸优势，由集中体现城市经济水平和生活面貌的城市中心商务区发展形成RBD，如北京东单银街、广州天河城、成都春熙路等。
　　2　文脉。城市历史文脉是一篇大文章。城市历史文脉“究天下之际，通古今之变”，是城市演进和发展中的历史沉淀。城市文脉不仅记载了城市大量的历史文化信息，还传承着城市今天的发展信息。每个城市都是一种历史的产物和文化的凝结，都有自己特殊的文化风格和精神气质。比如，杭州之江南风韵，上海之海派时尚，北京之皇城遗相。
　　纵观城市RBD的发展，需要根据城市现代化的要求，注重历史文脉的传承。尤其是一些历史悠久的名城，更需要加强城市的总体规划，既明确目标，又能打造现代城市RBD的新形象。
　　3　旅游业发展现状。第一，旅游业的发展促进了RBD的成长。保继刚在1998年提出，江苏的南京夫子庙地段、上海城隍庙地段、广州天河城地段、广州中山孙文西路步行街、广州惠州步行街、深圳华侨城及珠海九州城地段等已经拥有城市RBD的雏形。进一步观察上述地区所在省份的旅游业发展状况，广东、上海、江苏两省一市的旅游人数及旅游收入均处于全国前列。旅游业的蓬勃发展迫切需要城市提供满足外来旅游者和城市游憩者各种需求的休憩空间，满足旅游者及当地居民的休闲娱乐、游览观光、餐饮购物和商务需求，RBD应运而生。第二，RBD的兴起带动了当地旅游业的发展。在一些旅游资源匮乏的地区，RBD成为发展旅游业的重要推手。RBD的主要功能是旅游、购物、餐饮、娱乐、文化休闲，能够吸引大量的人流，尤其对周边的旅游者前来休闲和短途旅游具有强大吸引力。
　　4　居民消费水平。改革开放以来，中国的经济走上了高速发展的道路，居民消费水平不断提高。在旅游或休闲的过程中，人们的购买欲望和购买力不断增强，而RBD恰恰是满足这些需求的重要城市空间经济形态，因而快速在各个地区发展起来。
　　5　产业结构。从RBD覆盖的产业范围来看，均属于第三产业。就我国发展RBD较为成功的深圳华侨城来看。改革开放初期，华侨城是一个华侨农场。人们从事简单的种植业，以第一产业为主。此后，“锦绣中华”、“中国民俗村”等在华侨城建设发展，华侨城开始在产业结构上不断调整。至2001年，第三产业的产业活动单位数占华侨城内产业活动单位总数的81.3％，第二产业的从业人数占华侨城内从业人数的52.1％，土地紧缺和地价增高等因素导致第一产业退出了华侨城。华侨城已成为中国较为成功和成熟的RBD。
　　当一个地区呈现出第三产业高度集聚，第二产业相当发达，第一产业逐渐退出的产业结构特征时，该地区基本具备发展RBD的产业结构条件。
　　
　　(二)拉力因素
　　1　发展目标。城市RBD所具备的休闲商务要素是实现其功能的前提，而均衡的休闲游憩结构也是支撑RBD形成与发展的重要因素。为使整个城市协调发展，RBD须以自身特点为基础。为自己的区域RBD定位。
　　RBD的服务对象既有本市居民，又有旅游者。RBD的形象将影响旅游者对其认知的程度和选择的可能性。因此，RBD的发展应分析目标市场的范围、需求特点、需求规模，通过休闲商务区内的设施、产品和服务体现其主题形象。要注意形象塑造的连贯持久性，应通过RBD标志的设计、宣传口号的征集，保持形象核心内容在消费者心目中认知的清晰度和稳定性。
　　2　发展方式。我国RBD的发展，从某种意义上说是政策导向的。政府首先要从宏观层面对其进行科学规划和定位，使之与城市发展相协调，尤其在牵涉到旧城改造和新城建设的项目中，要充分发挥政府的宏观调控职能。
　　从微观操作层面上看，发展RBD必须意识到市场的根本作用。RBD多产业的融入，不是“拉郎配”。必须注重与市场的结合，发挥自身亮点，追求特色，形成独特的吸引力。
　　3　发展步骤。第一。政府规划先行。建设RBD是一项长期规划，需要根据城市建设的总规划，尤其是用地规划、交通规划，明确功能分区和布点。规划应以商业功能为主，注重发挥旅游资源的辐射力，实现区域的全面提升。
　　第二，整合环境资源。政府在科学规划的基础上。做好道路改造、市政配套设施提升等方面的工作，整合资源、优化布局，使游乐区、购物区、餐饮区、观光区等功能区相对独立，提升RBD的整体环境。
　　
　　四、结论
　　
　　休闲商务区不仅是经济综合体，也是公共服务综合体。它体现了区域范围内个体及群体所特有的休闲观念及休闲行为，反映了休闲产业供给和休闲商务消费需求的总和。
　　休闲商务区的规划存在三个方面的资源依托：依托城市商务中心(CBD)。进一步突出RBD的功能，强调RBD在改善和提高民生方面的作用，为居民提供更为完备的休闲公共服务设施：依托旅游景区和旅游集散中心，发挥其客流、交通优势，为旅游者提供新型的休闲旅游产品；依托游憩型城镇，可以是历史文化城镇，也可以是自然风光为主导发展起来的观光、度假、健身、生态等旅游资源比较集中的地区，引导城市居民走出去，促进周末短线休闲旅游市场发展。
　　RBD发展的推力因素与拉力因素，同时反映了RBD建设的内在机理。从推力因素来看，主要分析了资源、文脉、旅游发展现状、居民消费水平和产业结构等因素对于RBD发展的推动作用。从拉力因素来看，RBD的形成和发展离不开政府导向的大背景。政府作为区域的管理者，通过出台政策、创建组织、提供基础设施等方式，为城市RBD的发展提供引导和保